10月1日前后消費者房產(chǎn)納稅解讀
置業(yè)顧問
隨著10月1日的臨近,北京市地稅局于7月份頒布最新的計稅價將開始實行,其中最引人關(guān)注的是《通知》中所列的106個特殊二手商品房項目,由于基準(zhǔn)價格提高的幅度較大,這些項目的二手房交易成本在“十一”后往往增加較多。因此,為了規(guī)避出現(xiàn)的交易成本,最近一個星期,“鑫尊置地”店面所接到的關(guān)于特殊二手商品房的加急過戶申請和關(guān)于最低計稅價的咨詢量都有了大幅上升。
特殊二手商品房納稅比較
以CBD區(qū)域的富力城項目的一套商品房為例,該房建成年代為2004年,132平方米,業(yè)主的售價是185萬。該房產(chǎn)如果在10月1日之前過戶,按照5600元的最低計稅價格計稅,最低計稅房價為5600×132=739200元,需要繳納的稅金為:
契稅 739200×1.5%=11088元
印花稅 739200×0.05%=370元
營業(yè)稅 739200×5.5%=40656元
個稅 739200×1%=7392元
總計需要繳納的稅金為59506元
10月1日以后,該房產(chǎn)出售則按照10596元最低計稅價格計稅,最低計稅房價為10596×132=1398672元,需要繳納的稅金為:
契稅 1398672×1.5%=20980元
印花稅 1398672×0.05%=699元
營業(yè)稅 1398672×5.5%=76927元
個稅 1398672×1%=13987元
總計需要繳納的稅金為112593元。因此,10月之后需要繳納的稅金與10月之前相差53087元。
二手經(jīng)濟(jì)適用房納稅比較
相比之下,一些經(jīng)濟(jì)適用房集中區(qū)域的最新計稅標(biāo)準(zhǔn)變化區(qū)間較小。以天通苑區(qū)域西二區(qū)的一套2001年的經(jīng)濟(jì)適用房為例,97平方米,業(yè)主的售價是47萬,如該房在10月1日之前過戶,按照2650元的最低計稅價格計稅,最低計稅房價為2650×97=257050(由于該房產(chǎn)取得房產(chǎn)證已經(jīng)超過5年,因此不需要繳納營業(yè)稅,但不是家庭唯一生活用房,因此需要繳納個稅),需要繳納的稅金為:
契稅 257050×1.5%=3856元
印花稅 257050×0.05%=129元
個稅 257050×1%=2571元
總計需要繳納的稅金為6556元
10月1日以后,該房產(chǎn)將按照3621元最低計稅價格計稅,最低計稅房價為3621×97=351237元,需要繳納的稅金為:
契稅 351237×1.5%=5269元
印花稅 351237×0.05%=176元
個稅 351237×1%=3512元
總計需要繳納的稅金為8957元。因此,10月之后需要繳納的總稅金和10月之前相差2401元。
●專家預(yù)測:
今年先后出現(xiàn)了兩次稅政調(diào)整、銀行調(diào)息。鑫尊置地市場專業(yè)人士分析,隨著各大政策的塵埃落定,10月之后市場壓抑的購房需求會逐漸釋放出來,不排除由于壓抑時間過長而出現(xiàn)二手房交易量猛增的現(xiàn)象;其次,最新計稅標(biāo)準(zhǔn)再次加大了二手房的購置成本,買方的承受限度會使房價回歸理性,因此,10月之后二手房市場的房價在保持穩(wěn)定的同時,一些目前價位尚偏低,而需求屬于熱點的區(qū)域房價可能會有小幅上漲,但大部分萬元以上項目的價格應(yīng)該會有小幅回落。
京城6大板塊
二手房現(xiàn)狀
{1}CBD板塊:據(jù)統(tǒng)計,該區(qū)域的目前二手房價格為6800元/平方米,比去年上升了10%;一手商品房價格12000-16000元/平方米。最受年輕一代歡迎的戶型就是75平方米的膠泥空間。
{2}朝青板塊:該區(qū)域內(nèi)最受買房人追捧的是小戶型,該區(qū)域內(nèi)的二手房和新房,價格都分別比去年上升了18.4%和20.3%,二手房平均價格8500元/平方米,新房則高達(dá)15000-20000元/平方米,比去年上漲400-800元/平方米。
{3}馬家堡板塊:隨著馬家堡西路的改造,二手房均價月增長突破100元/平方米。目前在該區(qū)域內(nèi)置業(yè)的人群主要是拆遷戶和普通北京市民。二手房價格與東城、北城等區(qū)域相比,有著明顯的價格優(yōu)勢。
{4}方莊、六里橋板塊:這兩個區(qū)域內(nèi)的二手房交易異?;钴S。目前,這兩個區(qū)域的二手房為7500-8000元/平方米,而一手樓盤價格在8000-9000元/平方米的高位。
{5}五棵松板塊:目前該區(qū)域二手房是房產(chǎn)交易的主要資源,二手房改房的價格為7000元-9000元平方米,二手商品房價格保持在9000-11000元/平方米。
{6}望京板塊:一手商品房的價格在7500-12000元/平方米,二手房的價格為6500-10000元/平方米,相當(dāng)于該區(qū)一手商品房的87%.一、二手房的價格差距已近似微乎。