土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍， 它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

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　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的個(gè)人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過繼承和贈(zèng)予等無償方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，課稅對象有償轉(zhuǎn)讓的土地增值額。根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級超額累進(jìn)稅率，即增值額未超過項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%；值額超過項(xiàng)目金額的50%未超過100%，稅率為40%；值額超過項(xiàng)目金額的100%未超過200%，稅率為50%；值額超過項(xiàng)目金額的200%以上，稅率為60%。

　　2006年12月1日《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法確定土地增值額的實(shí)施總價(jià)作為稅基的，各省稅率不同但基本按現(xiàn)價(jià)或評估價(jià)的1%～2%.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。