聊一聊房地產(chǎn)企業(yè)“拆遷還房”稅收政策

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來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2019/05/08 09:03:50　字體：大小

拆遷還房，顧名思義是房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而向回遷戶支付補(bǔ)償?shù)囊环N形式，還房按照通常分為就地安置和異地安置兩類。由于最終環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司會(huì)交付拆遷戶房屋，那么將涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅、附加稅的繳納問(wèn)題。

一、土地增值稅

1.政策依據(jù)

政策文號(hào)	政策內(nèi)容
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）	第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）	第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.涉稅分析

土地增值稅的政策還是很明確的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文的規(guī)定確認(rèn)土增清算時(shí)的收入金額，同時(shí)按照收入金額確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，抵減項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二、企業(yè)所得稅

1.政策依據(jù)

政策文號(hào)

政策內(nèi)容

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) ）

第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋邯ァ?br /> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；　
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

2.涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房，相當(dāng)于拿房子換取原所有人的土地使用權(quán)的行為。這樣來(lái)看，企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)拆遷還房行為的規(guī)定是一致的，即要按公允價(jià)值對(duì)所安置的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

三、增值稅

（一）拆遷還房涉及的房屋補(bǔ)償能否在計(jì)算增值稅時(shí)扣除？

1.政策依據(jù)

政策文號(hào)	政策內(nèi)容
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）	第一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）	第七條《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

2.涉稅分析

依據(jù)上述政策，拆遷還房形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以在計(jì)算增值稅時(shí)計(jì)算扣除的。

（二）拆遷還房增值稅的應(yīng)稅收入如何確定？

1.政策依據(jù)

（1）增值稅政策：

政策文號(hào)

政策內(nèi)容

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）

第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為（視同銷售）而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

　　組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

　　成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

（2）營(yíng)業(yè)稅政策：

政策文號(hào)	政策內(nèi)容
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）	納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）	第二十條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
拆遷安置房的營(yíng)業(yè)稅和土地使用稅如何繳納？（2010-01-27安徽省地方稅務(wù)局）	咨詢內(nèi)容：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得規(guī)劃區(qū)內(nèi)某塊地的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，通過(guò)“拆一還一”的方式完成原有居民住房安置工作。請(qǐng)問(wèn)：安置房是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？如果要繳，如何確定計(jì)稅依據(jù)？安置房占用的這塊土地是否要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？如果要繳，從何時(shí)計(jì)征，到何時(shí)停征？謝謝！回復(fù)內(nèi)容：拆遷安置房應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)格核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅或按當(dāng)?shù)卣?guī)定的成本價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，超出拆遷建筑面積的部分按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。安置房占用的土地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.涉稅分析

一類觀點(diǎn)認(rèn)為增值稅的銷售額的確定應(yīng)當(dāng)由營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定順移；另一類觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)第四十四條的規(guī)定，應(yīng)全部按照公允價(jià)值確定應(yīng)稅銷售額。

目前，增值稅銷售額如何確定總局并沒(méi)有具體的政策，那么我們來(lái)看看地方的一些口徑吧！

政策名稱	政策內(nèi)容
【河南國(guó)稅】營(yíng)改增問(wèn)題快速處理機(jī)制專期十七 12月15日	問(wèn)題二：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計(jì)稅銷售額應(yīng)該如何確定？　　答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕16號(hào)）第七條第四款規(guī)定的成本利潤(rùn)率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）予以核定。各省轄市的成本利潤(rùn)率，暫按營(yíng)改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤(rùn)率執(zhí)行。
河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增，有關(guān)政策問(wèn)題的解答八 2017-06-06 13：56	十一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問(wèn)題　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：　　1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。　　2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：　　組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）　　成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。　　公式中成本不包含土地成本。
深圳市全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè) （國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局2018-12-05）	納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開(kāi)具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。　　1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。　　2、確定視同銷售的銷售額：　?、賹?shí)際回遷面積未超過(guò)拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤(rùn)率）　?、趯?shí)際回遷面積超過(guò)拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅。
湖北省營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑第四輯	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。　　還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。

從地方口徑來(lái)看，順移營(yíng)業(yè)稅的影子還是普遍認(rèn)可的，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)的文件精神來(lái)看，回遷安置房與商品房性質(zhì)不同，確實(shí)不宜按照同地段商品房市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定。實(shí)務(wù)中，建議納稅人參考地方口徑操作；地方口徑未明確的，建議納稅人依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)的文件精神、并參照已出臺(tái)的地方口徑與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以確定最終的銷售額確定方式。

| 作者：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家）

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實(shí)務(wù)指南

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新政解讀	納稅輔導(dǎo)
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直播課程	會(huì)計(jì)準(zhǔn)則