商品房包括商品房現(xiàn)房和商品房預(yù)售房。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售涉及房屋所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的變更，如何進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)及會(huì)計(jì)處理？
商品房銷售的稅務(wù)處理
營(yíng)業(yè)稅：按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例和營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
土地增值稅：依據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及經(jīng)濟(jì)利益。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額有兩種計(jì)算方法。一是計(jì)算扣除，適用于新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓并且房地產(chǎn)成交價(jià)格正常的、提供扣除項(xiàng)目金額屬實(shí)的；二是納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：（一）出售舊房及建筑物的；（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房對(duì)外出售收入，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例征收企業(yè)所得稅。
案例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下：
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬(wàn)元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬(wàn)元；
3.開發(fā)成本1500萬(wàn)元；
4.計(jì)算得出能夠稅前扣除的開發(fā)費(fèi)用250萬(wàn)元。
計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬(wàn)元）。
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬(wàn)元）。
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬(wàn)元）。
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬(wàn)元），計(jì)入管理費(fèi)用。
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋220＋（800＋1500）×20%＝3230（萬(wàn)元）。
②增值額＝4000－3230＝770（萬(wàn)元）。
③增值率＝770÷3230×100%≈24%.
④應(yīng)繳納土地增值稅＝770×30%－3230×0＝231（萬(wàn)元）。
（6）應(yīng)繳企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－231＝999（萬(wàn)元）。
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝999×25%＝249.75（萬(wàn)元）
會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元）：
（1）取得銷售款項(xiàng)
借：銀行存款（預(yù)收賬款） 4000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4000
（2）計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 451
所得稅 249.75
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 231
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 14
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 6
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 249.75
（3）將收入類科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4000
貸：本年利潤(rùn) 4000
（4）將所有支出科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”
借：本年利潤(rùn) 3001
貸：營(yíng)業(yè)稅金附加 451
主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2300
管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 250
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對(duì)外出售相關(guān)稅費(fèi)及會(huì)計(jì)處理與上述相同，所不同的是，在土地增值稅扣除項(xiàng)目計(jì)算中不得加計(jì)扣除。