房地產稅務稽查技巧：檢查的方法

　　一、檢查項目有關情況

　　房地產企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

　　二、檢查財務會計資料

　　對房地產業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

　　三、實地檢查與詢問調查相結合

　　在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。

　　四、營業(yè)成本的檢查

　　房地產企業(yè)的成本結轉方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

　　檢查時應注意以下幾個問題：

　　1.審查成本計算是否正確

　　審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。

　　成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

　　預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉成本。

　　審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

　　在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。

　　有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

　　重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現(xiàn)象。

　　2.配套設施成本結轉是否正確

　　通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

　　3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

　　檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現(xiàn)象。

　　4.檢查有無白條入賬現(xiàn)象

　　白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

　　五、財務費用的檢查

　　房地產業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

　　向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

　　六、管理費用的檢查

　　1.人工費用的檢查

　　管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

　　2.印花稅的檢查

　?。?）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　?。?）房地產企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　　房地產企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。

　　3.其他方面的檢查

　　檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

　　檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

　　七、銷售費用的檢查

　　1.銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

　　2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

　　3.廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結轉。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。

　　八、開發(fā)間接費用的檢查

　　審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

　　周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

　　在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。

　　九、對房地產企業(yè)稅務檢查的幾點建議

　　1.房地產企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

　　2.由于房地產項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

　　3.為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據(jù)。

　　4.通過與公安、司法等部門協(xié)調配合，加強與相關執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。