一、開(kāi)發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類地反映企業(yè)各類房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。

　　企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

　　1.一般房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

　　2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。

　　3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

　?。ㄒ唬┩恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

　　房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

　　（二）前期工程費(fèi)

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

　?。ㄈ┗A(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

　?。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費(fèi)

　　房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

　　如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；

　　101商品房 630 000元

　　102商品房 504 000元

　　合計(jì) 1134 000元

　　則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：

　　某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

　　設(shè)例中：

　　101　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

　　102　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

　　采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

　　企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。

　?。ㄎ澹┡涮自O(shè)施費(fèi)

　　房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

　　1.配套設(shè)施與房屋同步開(kāi)發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶先行匯集，

　　待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

　　2.配套設(shè)施與房屋非同步開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_(kāi)發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開(kāi)發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋

　　開(kāi)發(fā)成本“賬戶的借方和”預(yù)提費(fèi)用“賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。

　?。╅_(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　　企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。

　　三、房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例

　　如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)支出（單位：元）：

　　101　　　102　　 　152 　　182

　　商品房　　商品房　出租房　　周轉(zhuǎn)房

　　支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000

　　結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000

　　應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期

　　工程費(fèi)　 30 000 30 000 30 000 30000

　　應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

　　設(shè)施工程款 90 000 75 000 70000　　70000

　　應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑

　　安裝工程款　　　　600 000　　480000　　450000　　450000

　　分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000

　　預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000

　　分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 82 000　 66 000 62 000 　 62 000

　　則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 180 000

　　　　貸：銀行存款 180 000

　　結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 150 000

　　　　貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 150 000

　　將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 120 000

　　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 120 000

　　將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 305 000

　　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 305 000

　　將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 1980 000

　　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 1980 000

　　分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 265 000

　　　　貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔 265 000

　　預(yù)提應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 280 000

　　　　貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000

　　分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 272 000

　　　　貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 272 000

　　同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開(kāi)發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。

　　四、已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

　　借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3 562 000

　　　　貸；開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 3 562 000