焦點一：如何明確房產(chǎn)稅計稅價值？

　　所謂房產(chǎn)原值，指的是納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應當納入房產(chǎn)原值。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應當計入固定資產(chǎn)賬面價值，除此之外的后續(xù)支出，應當確認為當期費用。

　　案例介紹：近日，稅務(wù)機關(guān)在對某企業(yè)進行日常檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)財務(wù)人員在自建房屋結(jié)束后進行轉(zhuǎn)帳，在建工程1500萬中，其中有建筑業(yè)發(fā)票1000萬，中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬，會計只是將1000萬作為計稅依據(jù)，來交納房產(chǎn)稅，其他并未計入房產(chǎn)原值。根據(jù)以上房產(chǎn)原值的規(guī)定，企業(yè)把應該中央空調(diào)200萬，智能化設(shè)備300萬都應納入房產(chǎn)原值，企業(yè)應以1500萬作為房產(chǎn)原值來計稅交納。

　　焦點二：無租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財稅地字第008號）第七條的規(guī)定，納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策未明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無租使用免稅單位和應稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費計算核定。為統(tǒng)一稅收政策，財稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

　　案例介紹：近日，稅務(wù)機關(guān)在對某企業(yè)進行日常檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)經(jīng)營所用房屋由于企業(yè)法人和房屋產(chǎn)權(quán)人關(guān)系密切，企業(yè)并未向房主交納租金，而屬于無償使用，該房屋當時的購買價格為200萬元，該企業(yè)認為產(chǎn)權(quán)并非企業(yè)所有，所以未交納房產(chǎn)稅。根據(jù)財稅[2009]128號文件的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，該企業(yè)應該以200萬一次性減除10％－30％后的余值（目前江蘇省是以一次減除30%）作為計稅依據(jù)來交納房產(chǎn)稅。

　　焦點三：自建房產(chǎn)無證也應納稅

　　地稅稽查人員對某工業(yè)企業(yè)納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)自成立以來從未繳納過房產(chǎn)稅，原因是主要廠房是靠租賃使用的。經(jīng)查賬時發(fā)現(xiàn)，其“固定資產(chǎn)”明細賬上反映該戶有少量房產(chǎn)，價值190萬元，經(jīng)了解和現(xiàn)場確認，得知該企業(yè)租賃房屋不夠用，自己新蓋了配套和附屬廠房，但沒有辦“房產(chǎn)證”。企業(yè)財務(wù)人員認為主要廠房是租賃，屬于租賃使用，自己蓋的房屋沒有辦理房產(chǎn)證，故無產(chǎn)權(quán)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　稅務(wù)人員向企業(yè)解釋，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或者實際使用人繳納。該工業(yè)企業(yè)自蓋的附屬廠房雖未辦理房產(chǎn)證，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，但是屬于房產(chǎn)的實際使用人。因此，應當照章繳納房產(chǎn)稅。通過檢查人員耐心講解，該單位了解了有關(guān)稅收政策，糾正了企業(yè)存在的固有錯誤觀念，知道了不納稅對自身和國家的危害性，愿意補繳稅款并接受稅務(wù)部門的處罰。

　　焦點四：企業(yè)配置的消防設(shè)施也應繳納房產(chǎn)稅？

　　有不少納稅人有疑問，企業(yè)在裝修過程中配置的消防設(shè)施應否繳納房產(chǎn)稅？

　　對此，稅務(wù)機關(guān)表示，企業(yè)配置的消防設(shè)施一般分為以下類型：建筑放火及疏散設(shè)施；消防及給水；防煙及排煙設(shè)施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統(tǒng)；火災自動報警系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；水噴霧自動滅火系統(tǒng)；低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ；高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng) ；蒸汽滅火系統(tǒng)；移動式滅火器材等。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）的規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　焦點五：是否所有的行政單位的房產(chǎn)都不交納房產(chǎn)稅？

　　國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅，而出租房產(chǎn)需納房產(chǎn)稅。

　　案例介紹：某行政事業(yè)單位在不影響正常業(yè)務(wù)工作開展的情況下，將閑置房產(chǎn)出租，收取租金100萬元，利用這部分資金想改善一下辦公條件，適當提高干部職工的福利，收取的租金收入是否需要繳納房產(chǎn)稅？

　　稅務(wù)點評：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實施細則》有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、人民團體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。上述單位應納房產(chǎn)稅為100*12%＝12（萬元）。同時稅務(wù)部門提醒，對于出租行為，該行政事業(yè)單位還應按稅收相關(guān)政策規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等。

　　焦點六：個人出租房產(chǎn)是否交納房產(chǎn)稅？

　　個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的，但用自己的房產(chǎn)進行生產(chǎn)經(jīng)營，就必須依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，按照1.2%的稅率，計算繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人就是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；個人出租房屋應交納房產(chǎn)稅的，根據(jù)《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》，從2007年1月1日起，對個人出租房屋應征收的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計征。

　　案例介紹：王某，有產(chǎn)權(quán)房兩套，一套用于自己居住，另一套用于出租給另一企業(yè)用于經(jīng)營，租金為每年5萬元，問該個人是否需要交納房產(chǎn)稅，金額為多少？根據(jù)上行辦法，該個人出租房屋應征收的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計征，5*5%=0.25（萬元）。

　　常見問題解答

　　1、我單位對廠房給水設(shè)備進行維護，需要經(jīng)常更換密封閥門，密封閥門單位價值高，但易損壞需要四個月更換一次。請問更換頻繁的密封閥門是否需要計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）第二條的規(guī)定，對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　因此，頻繁更換的密封閥門，不再計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　2、企業(yè)為解決下崗職工的生活問題，倚廠區(qū)圍墻搭建一排違章門面房無償提供給下崗職工經(jīng)營使用，此違章建筑是否屬于房產(chǎn)稅征稅范圍？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

　　因此，對違章建筑屬于產(chǎn)權(quán)未確定范圍，房產(chǎn)稅由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

　　3、公園將自用辦公用房出租給外單位，作為餐廳經(jīng)營，取得的租金是否免征房產(chǎn)稅？

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)的通知》（[88]國稅地字第015號）的規(guī)定，公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應征收房產(chǎn)稅。

　　因此，公園出租的房產(chǎn)，應當依法從租征收房產(chǎn)稅。

　　4、企業(yè)出租空置房屋給其人使用，租賃合同明確：承租期為5年，承租人自行對所租房產(chǎn)進行修繕，修繕費用由出租方承擔，承租人先行的墊付修繕費用直接抵交第一年的房屋租金。請問：第一年出租方未取得租金是否需要繳納房產(chǎn)稅？

　　答：根據(jù)《江蘇省稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》、《關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知》（蘇稅三[86]31號）的規(guī)定，承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。所以出租方應該依照稅法的規(guī)定從租繳納房產(chǎn)稅。

　　5、我公司通過拍賣取得一塊工業(yè)用地，自行建造辦公樓和廠房，會計核算時將土地使用權(quán)單獨作為無形資產(chǎn)進行管理，請問繳納房產(chǎn)稅時如何確認房產(chǎn)原值？

　　答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）的規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。

　　新企業(yè)會計準則明確規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。即企業(yè)購買或自行開發(fā)的房地產(chǎn)成本不包括其土地使用權(quán)。

　　《小企業(yè)會計制度》規(guī)定：購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產(chǎn)核算，待該項土地開發(fā)時再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關(guān)的在建工程。

　　《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

　　因此，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》的企業(yè)，其土地價值應當計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；執(zhí)行新會計準則的企業(yè)，其土地價值不計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。