住房金融機(jī)構(gòu)主要通過兩種方式進(jìn)行資金融通：

    一是存款儲(chǔ)蓄方式。這種方式下的存款金融機(jī)構(gòu)主要是現(xiàn)代商業(yè)銀行，此外，還包括保險(xiǎn)公司、專業(yè)住宅儲(chǔ)蓄銀行和儲(chǔ)蓄信托投資公司等。存款金融機(jī)構(gòu)通過廣泛吸收存款籌集資金來源，再按照市場(chǎng)利率向客戶發(fā)放住房貸款。他們所吸收的存款規(guī)模之大小決定了其發(fā)放住房貸款的能力，是一種典型的間接融資方式。住房?jī)?chǔ)蓄存款通常與住房貸款結(jié)合起來，例如：整存整借，整借零還；零存整借，整借零還；住房有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄。

　　二是抵押銀行債券式。在住房金融市場(chǎng)上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)，但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場(chǎng)。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國(guó)最為發(fā)達(dá)，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國(guó)、丹麥、瑞典、韓國(guó)和加拿大等國(guó)家也有這種抵押銀行債券。

　　一、存款儲(chǔ)蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī)

　　在存款儲(chǔ)蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲(chǔ)蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長(zhǎng)期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，問題嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。

　　解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性，把這種長(zhǎng)期的資產(chǎn)變成流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)。美國(guó)的住房金融市場(chǎng)在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲(chǔ)蓄銀行支付危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)波后，進(jìn)行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造了一個(gè)資產(chǎn)證券化的二級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)銀行及時(shí)將抵押貸款債權(quán)賣斷給特殊目的載體（Special Purpose Vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購(gòu)買的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者。美國(guó)的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛，而且擴(kuò)大了存款儲(chǔ)蓄融資方式在住房金融市場(chǎng)上的份額，也促進(jìn)了住房金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準(zhǔn)備成本，包括證券定價(jià)、倍用增級(jí)、一級(jí)市場(chǎng)債權(quán)規(guī)模、證券化市場(chǎng)上作為投資的買方力量、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場(chǎng)環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準(zhǔn)備。這些準(zhǔn)備成本有的是短期性的，有的是長(zhǎng)期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長(zhǎng)期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進(jìn)來實(shí)現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個(gè)培育和成長(zhǎng)的過程。

　　我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認(rèn)為我國(guó)缺乏大量、持續(xù)、長(zhǎng)期和穩(wěn)定的資金供給，即機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國(guó)能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者比較少，類似于國(guó)外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國(guó)已有8萬億元的居民儲(chǔ)蓄存款和800多億美元的外匯儲(chǔ)蓄，但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個(gè)人投資者自身各方面的局限性，我國(guó)的個(gè)人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認(rèn)為我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場(chǎng)環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術(shù)限制。還有人通過觀察和分析美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，認(rèn)為我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占GDP的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對(duì)證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問題的研究不夠充分。國(guó)有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動(dòng)性不足的資金瓶頸制約。事實(shí)上，大部分商業(yè)銀行目前只對(duì)不良資產(chǎn)證券化感興趣，個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化熱情不高。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至2001年底，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)6380億元，分別僅占到當(dāng)年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國(guó)家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。

　　存款儲(chǔ)蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達(dá)到發(fā)展我國(guó)住房消費(fèi)金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國(guó)債券市場(chǎng)三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國(guó)實(shí)行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準(zhǔn)備成本很高，所帶來的收益小，而且我國(guó)證券化的時(shí)機(jī)也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行資產(chǎn)證券化達(dá)到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準(zhǔn)備成本小，收益大，而且不存在時(shí)機(jī)問題。

　　二、抵押銀行債券的優(yōu)勢(shì)分析

　?。ㄒ唬┏杀痉治?/p>

　　抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長(zhǎng)期性的，資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)對(duì)稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場(chǎng)和長(zhǎng)期借貸市場(chǎng)，而且不存在存款儲(chǔ)蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有債券市場(chǎng)的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢(shì)在于：避免了證券化那樣的高準(zhǔn)備成本和時(shí)機(jī)成熟問題；不存在證券化那種很復(fù)雜的定價(jià)問題（如：提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價(jià)差法）；無需一個(gè)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)來支撐；在人才和技術(shù)上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對(duì)抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機(jī)構(gòu)投資者，同時(shí)因?yàn)閷?duì)投資者的投資技術(shù)沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。

　　我國(guó)的債券市場(chǎng)自1981年財(cái)政部正式發(fā)行國(guó)債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實(shí)行一級(jí)自營(yíng)商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場(chǎng)發(fā)行主體和參與者迅速擴(kuò)大，當(dāng)前我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)行主體包括政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等；市場(chǎng)交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；市場(chǎng)交易規(guī)則日趨完善；市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場(chǎng)和銀行間債券市場(chǎng)兩大市場(chǎng)；債券市場(chǎng)化程度顯著提高。與此同時(shí)，為了完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國(guó)金融體系第三階段的改革，我國(guó)將大力發(fā)展債券市場(chǎng)，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

　?。ǘ┦找娣治?/p>

　　1.通過完善住房消費(fèi)金融市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。住房業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動(dòng)住房消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房是我國(guó)居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個(gè)重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。同時(shí)這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長(zhǎng)，能很好地滿足居民住房消費(fèi)貸款的需要。居民的住房消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資統(tǒng)計(jì)司的資料，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國(guó)城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個(gè)城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對(duì)新婚夫婦需要住房。此外，我國(guó)城市人口每年大約凈增800萬人左右。另?yè)?jù)建設(shè)部的消息，新世紀(jì)前5年，我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是：全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；

　　農(nóng)村新建30億平方米。由此可見，我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。無論是從我國(guó)具體實(shí)際還是國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)如此巨大的市場(chǎng)，僅僅依靠存款儲(chǔ)蓄制度和我國(guó)目前的公積金制度是滿足不了住房消費(fèi)金融市場(chǎng)上的融資需要的，也帶動(dòng)不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。

　　2.有利于推動(dòng)我國(guó)融資方式的非中介化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場(chǎng)直接融資占主導(dǎo)地位的“市場(chǎng)主導(dǎo)”階段。該階段以初級(jí)證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場(chǎng)上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實(shí)現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段，仍以金融市場(chǎng)直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級(jí)證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國(guó)金融市場(chǎng)顯然還沒有發(fā)展到“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢(shì)正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級(jí)證券化，因此它的發(fā)展必將促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的脫媒，也將促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)的升級(jí)，從而提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)證券化率（指證券市場(chǎng)總市值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國(guó)的證券化水平是115.6%，英國(guó)是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國(guó)是53.9%，印度是34.4%。

　　3.增加投資者的投資品種，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的儲(chǔ)蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因?yàn)橛秀y行信譽(yù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)保或者其他形式的債權(quán)保證，安全系數(shù)高，信用等級(jí)一般與政府債券一樣，都為AAA級(jí)。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時(shí)期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級(jí)，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對(duì)投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多，有利于我國(guó)目前儲(chǔ)蓄分流的進(jìn)一步發(fā)展，防止儲(chǔ)蓄的沉淀，居民的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會(huì)造成證券市場(chǎng)上的泡沫。同時(shí)，儲(chǔ)蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的金融化程度。

　　4.推動(dòng)債券市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場(chǎng)。目前我國(guó)債券市場(chǎng)地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要問題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占GDP的24%；各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡，國(guó)債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動(dòng)性差和市場(chǎng)需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)和住房消費(fèi)金融市場(chǎng)中的一個(gè)重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國(guó)金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容，也是債券市場(chǎng)的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場(chǎng)發(fā)展中的不足，推進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，也是成熟債券市場(chǎng)的重要組成部分，但是因?yàn)槲覈?guó)金融體系還沒有發(fā)展到上文所述的“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對(duì)于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢(shì)，所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時(shí)，股市資金就會(huì)大規(guī)模撤出。又因?yàn)閭袌?chǎng)的發(fā)展相對(duì)于它在資本市場(chǎng)中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢(shì)，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲(chǔ)蓄。而由儲(chǔ)蓄帶來的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動(dòng)資金，即使提供長(zhǎng)期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）?？梢姽墒泻蛡性诎l(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動(dòng)對(duì)直接投融資市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響太大。更重要的是，問題還在于我國(guó)股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動(dòng)。即使今后我國(guó)股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動(dòng)也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)與分化比較大，企業(yè)業(yè)績(jī)和生存的變化莫測(cè)決定了股票價(jià)格和股市指數(shù)是波動(dòng)型的；其次，因?yàn)槿嗣駧挪皇鞘澜缲泿?，一旦匯率水平受到國(guó)際投資者懷疑，加之我國(guó)穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會(huì)很容易帶來股市的波動(dòng)。股市的波動(dòng)明顯會(huì)影響股市投資收益率的變化。因此，我國(guó)必須有一個(gè)與股票市場(chǎng)的發(fā)展比較對(duì)稱的債券市場(chǎng)來調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄資金在股市和債市之間的流動(dòng)以及在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)之間的流動(dòng)。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)上一個(gè)極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國(guó)股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲(chǔ)蓄資金在金融市場(chǎng)上的流動(dòng)。

　　三、抵押銀行債券的制度安排

　?。ㄒ唬┑盅恒y行機(jī)構(gòu)的設(shè)立

　　抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國(guó)外的實(shí)踐來看，抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)，所以我們可以在我國(guó)現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。

　　模式一：國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機(jī)構(gòu)抵押銀行

　　雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點(diǎn)把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu)，而且還有眾多的客戶渠道。同時(shí)，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過這種“一站式”服務(wù)更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場(chǎng)也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請(qǐng)，一定程度上會(huì)減少對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)的依賴。

　　模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行

　　這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽(yù)等級(jí)更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實(shí)現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴(kuò)大。同時(shí)，抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點(diǎn)來推銷住房貸款。這種模式有點(diǎn)類似于前面提到的在美國(guó)有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　模式三：商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)合出資成立

　　一個(gè)成熟的住房抵押貸款市場(chǎng)，離不開保險(xiǎn)公司的參與。例如：美國(guó)規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險(xiǎn)公司擔(dān)保，不足80%的則鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與；英國(guó)的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)借款人的支付能力；澳大利亞的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購(gòu)買人壽保險(xiǎn)；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴(kuò)大消費(fèi)容量，降低抵押銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司共同出資設(shè)立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場(chǎng)上的資源優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司因此而進(jìn)入住房貸款市場(chǎng)，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房貸款。

　?。ǘ┑盅恒y行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和操作上的制度安排

　　在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國(guó)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種?？赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購(gòu)買住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對(duì)債券持有人多退少補(bǔ)。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)?？哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時(shí)間后按約定價(jià)格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場(chǎng)利率降低時(shí)，抵押銀行會(huì)行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金?？哨H回債券大大降低了抵押銀行負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)，也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價(jià)值的60%進(jìn)行債券融資。所以，在有保險(xiǎn)公司參與住房貸款市場(chǎng)和抵押銀行的資本充足率較高時(shí)，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時(shí)，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場(chǎng)獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國(guó)聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長(zhǎng)期融資，負(fù)債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對(duì)稱的，不會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)性倒掛。

　　因?yàn)樽》吭诰用裆钪姓加蟹浅Ｖ匾奈恢?，住房產(chǎn)業(yè)又是我國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應(yīng)該對(duì)抵押銀行債券的籌資收入實(shí)行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保，也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)?；穑瑥亩黾觽男庞玫燃?jí)，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當(dāng)于只以或是負(fù)債的形式或是少量財(cái)政資金就實(shí)現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。

　?。ㄈ┓煞ㄒ?guī)的安排

　　抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機(jī)構(gòu)，是一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對(duì)抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷，經(jīng)營(yíng)和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴(yán)格的法律界定，并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時(shí)，因?yàn)榈盅恒y行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)范圍和實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國(guó)抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。

　　（四）加快利率市場(chǎng)化的改革，擴(kuò)大利率市場(chǎng)化的覆蓋范圍

　　抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對(duì)利率的過多限制使得不同債券的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效實(shí)現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有認(rèn)為，隨著外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)，帶來的新型經(jīng)營(yíng)方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進(jìn)利率市場(chǎng)化。除了利率市場(chǎng)化外，也還需建設(shè)一個(gè)全國(guó)債券市場(chǎng)而形成真正反映以市場(chǎng)供求狀況為基礎(chǔ)的市場(chǎng)化利率。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為，我國(guó)債券市場(chǎng)已基本上實(shí)現(xiàn)了利率市場(chǎng)化，如國(guó)債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴(kuò)大市場(chǎng)化的覆蓋范圍，井且鼓勵(lì)銀行發(fā)行和購(gòu)買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時(shí)借鑒和參照國(guó)債的發(fā)行方式。

　　「參考文獻(xiàn)」

　　[1]王岐山主編。中國(guó)房地產(chǎn)金融全書[M]，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，1997

　　[2]尹伯成等編著。房地產(chǎn)金融學(xué)概論[M]，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2000

　　[3]梁定邦主編。中國(guó)資本市場(chǎng)前瞻[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2001

　　[4]汪利娜。發(fā)展我國(guó)抵押貸款證券化的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2000，（5）

　　[5]程定華。淺談中國(guó)債券市場(chǎng)[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2001，（5）

　　[6]盧曉平。債券市場(chǎng)發(fā)展將成為主旋律－訪中國(guó)社科院金融研究中心主任李揚(yáng)博士[N].上海證券報(bào)，2002-4

　　[7]登華。戴根有：債券市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊[N].經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，2002-4-29

　　[8] Joseph F.Sinkey，1998：Commercial Bank Financial Management：In the Financbl Services Industry（5th ed），Prentice Hall Inc.P510-P559