土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納。同時(shí)，國(guó)家也相繼制定出臺(tái)一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。在此，筆者為大家提供土地增值稅籌劃的四個(gè)方法。

　　巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　例1：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬(wàn)元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。

　　例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。同例1一樣，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為80+（1000+1200）×5%=190（萬(wàn)元）。可見，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。

　　企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

　　通過相關(guān)費(fèi)用分別核算進(jìn)行稅收籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的過程中，如果出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收費(fèi)用，就應(yīng)該考慮通過對(duì)這些費(fèi)用分別核算進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。因此，如果對(duì)這些費(fèi)用不分別核算和收取的話，這些費(fèi)用所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額是不能抵扣的。這樣，無形中就加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也增加了出租房屋的成本。分別核算和收取費(fèi)用則可以將其中所包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。

　　分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行稅收籌劃

　　房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃。

　　通過增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

　　土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。