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備考信息
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)是從租計征和從價計征,而從價計征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。
一、會計與稅務(wù)的不同規(guī)定
國家稅務(wù)總局[86]財稅地字第008號文中規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在帳簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價”。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施。
《無形資產(chǎn)準則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時,應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時,將土地使用權(quán)的帳面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房,對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定,企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時,應(yīng)將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時,將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
二、籌劃的政策依據(jù)
《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關(guān)準則問題解答》(財會[2001]43號)的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權(quán)價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不做調(diào)整,其土地使用權(quán)價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷?!?/p>
一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度,而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無形資產(chǎn)時,借記“管理費用”科目,貸記“無形資產(chǎn)”科目,并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中,而《無形資產(chǎn)準則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》時,按照財會[2001]43號文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無形資產(chǎn)中核算并攤銷,不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中,這樣處理,就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。
三、案例分析
某有限公司帳面土地使用權(quán)價值1500萬元(土地2001年1月1日前購入),剩余攤銷年限30年,開發(fā)時的房產(chǎn)成本3500萬元,尚可使用年限30年,假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-30%),在不考慮時間價值的情況分析如下:
方案一:按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價值,30年共計征房產(chǎn)稅(1500+3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260萬元;
方案二:若執(zhí)行會計[2001]43號文件,不將土地使用權(quán)計入房產(chǎn)原值,30年共計征房產(chǎn)稅3500×(1-30%)×1.2%×30=882萬元。
兩種核算方式相比較,方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。
值得注意的是土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購入的,就應(yīng)該按照《無形資產(chǎn)準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定處理賬務(wù),把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。企業(yè)應(yīng)檢查“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”余額,對已使用和未使用的土地按面積應(yīng)該對應(yīng)或配比的土地使用權(quán)賬面價值重新計算和結(jié)轉(zhuǎn),防止漏計房產(chǎn)稅和刻意少計房產(chǎn)稅,以免查補稅款交納罰款和滯納金。
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