一、導致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風險的幾種情況

　　1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記

　　2、抵押房地產(chǎn)處分價格低于貸款金額

　　3、房地產(chǎn)權屬不清或存在權屬糾紛

　　二、抵押房地產(chǎn)權屬問題是導致抵押風險發(fā)生的重要原因

　　抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構對抵押房地產(chǎn)進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：

　　l、抵押物變現(xiàn)價值遠遠低于抵押價值；

　　2、更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。

　　三、抵押房地產(chǎn)權屬問題的表現(xiàn)形式

　　房地產(chǎn)權屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權屬有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產(chǎn)能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權屬問題進行分析：

　　1、房地產(chǎn)權屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實際情況不符（證實不符）

　　舉例：⑴ 面積不符：房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A，而實際面積是B.⑵ 位置不符：房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。

　?、?產(chǎn)權人不符：房產(chǎn)證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。

　　后果：導致處分抵押物價值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。

　　解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作；與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝直達系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。

　　2、違規(guī)越權發(fā)證

　?、?化整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。

　　舉例：個別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。

　　后果：導致處分抵押物價值大幅降低（使用功能受限制）。

　　抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處）。

　　防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作，當發(fā)現(xiàn)一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕；應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別（證號是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。

　?、?投機取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權證辦理原則和程序，形式上合法，實質(zhì)違法舉例：未進行征地實際補償，只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求；在集體土地上不按要求征地出讓，而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進行分割，并辦理征地出讓手續(xù)。

　　后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。

　　防范措施：現(xiàn)場勘察核實；了解房地產(chǎn)權屬政策（先征地補償，再辦理出讓手續(xù)，不能開天窗，要保證通行權、采光權）

　?、?違反房地不可分原則：房屋產(chǎn)權人與土地使用權人不符；房屋用途與土地證用途不符（違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營； 逃避土地出讓金）

　　舉例：房產(chǎn)證產(chǎn)權人是甲，土地證是乙；房產(chǎn)證用途是A，土地證用途是B.后果：導致處分抵押物價值大幅降低（違反合法性原則）；抵押物無法處分，貸款無法收回（房地中一方提出異議）。

　　防范措施：房產(chǎn)證、土地證要對照核實；房地用途不一，應以土地證用途為準或以價值較低用途為準；核實規(guī)劃，以未來規(guī)劃為準，但要扣除應交納的一切費用。

　　3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求

　　房地產(chǎn)抵押的實質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風險，盡管抵押物權屬清晰并合法登記，如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設。

　　后果：處分抵押物十分困難（關鍵是變現(xiàn)處分時機與規(guī)劃實施時機不同步）。

　　防范措施：對城市規(guī)劃要有一個基本的了解，確定抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進行調(diào)查。

　　4、政府扶持國有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權人利益

　　破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

　　舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時，一般將土地開發(fā)費計入房產(chǎn)價值，或者單獨計算，列入抵押價值中；而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時，又將土地開發(fā)費直接計入土地價值作為安置職工費用，而不能用于抵押清償。

　　后果：抵押價值降低，不足以償還貸款（僅剩地上物價值）。

　　防范措施：對機制落后，未實行改制的國有企業(yè)盡量少貸款；全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來的風險（國土資源部44號文；北京市關于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定）。

　　5、建筑物與在建工程權屬狀況不同

　　權屬特點：房屋建筑物以房屋所有權證的形式體現(xiàn)了完整的權益（占有、使用、收益、處分），其價值體現(xiàn)應為市場價格。

　　在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素，從保守原則出發(fā)，其價值體現(xiàn)應為成本價格。

　　在建工程應具有合法手續(xù)，避免將違章房、臨建房混入其中，對突破規(guī)劃部分慎重對待。

　　6、獨立房地產(chǎn)與共有房地產(chǎn)權屬狀況不同

　　權屬特點：部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人同意，處分時需要得到共有人的認可。由于共有人原因使抵押房地產(chǎn)處分變得復雜化，增大變現(xiàn)難度。

　　7、無他向權利房地產(chǎn)與帶租約房地產(chǎn)權屬狀況不同

　　帶租約房地產(chǎn)抵押事前應告之抵押權人，通知承租人。

　　北京市房屋私租現(xiàn)象非常嚴重，抵押權人事前不知情，導致抵押物處分變現(xiàn)難度加大。

　　帶租約轉(zhuǎn)讓時，如租約高于市場客觀租金，則將導致轉(zhuǎn)讓價格升高；反之，將導致價格降低。使抵押物變現(xiàn)價值變得復雜。對于急于自己使用的買主，帶租約轉(zhuǎn)讓價格將低于正常價格。

　　8、重視抵押房地產(chǎn)權屬問題，規(guī)避貸款風險

　　房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)有著自身的特點，包括位置固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等，正是由于這些特點決定房地產(chǎn)是理想的抵押物，也正是上述特點決定了其權屬狀況對房地產(chǎn)交易及交易價格有著重要的影響。

　　房地產(chǎn)權屬出現(xiàn)瑕疵是個別現(xiàn)象，但產(chǎn)生的影響和帶來的風險則是巨大的。銀行作為抵押權人更要引起足夠的重視，只要熟悉房地產(chǎn)抵押相關政策，認真勘察房地產(chǎn)的實際狀況，核實產(chǎn)權證件，與房地產(chǎn)管理部門保持密切溝通，房地產(chǎn)權屬產(chǎn)生的問題是可以解決和避免的。