成本法是我們在日常估價中較常用的方法之一，是一種求取估價對象在估價時點重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這種方法適用的對象很廣，包括新近開發(fā)的土地，新建房地產(chǎn)，舊房地產(chǎn)，以及單純的建筑物，尤其適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價以及單純的建筑物價值評估。在運用成本法進(jìn)行估價時又以舊房地產(chǎn)的估價最為復(fù)雜，其基本公式=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊。以下就運用成本法評估舊房地產(chǎn)談?wù)劰P者的一些體會。

　　一、 土地取得成本和開發(fā)成本

　　土地取得成本是取得土地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般包括購置土地價款和應(yīng)繳納的稅金。土地開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后，進(jìn)行土地開發(fā)所需的直接費用和稅金。

　　在求取上述兩項成本時，通?？梢约僭O(shè)土地上建筑物不存在，再采取市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法等方法來求取。若能獲取足夠的信息也可以直接求取土地取得成本與開發(fā)成本。在運用市場比較法求取上述兩項成本時，可選擇一些已進(jìn)行了一定程度開發(fā)的類似土地作為可比實例進(jìn)行比較、修正求得。對于一些時間不是十分充足的外地項目，若當(dāng)?shù)亟⒘送晟频幕鶞?zhǔn)地價系統(tǒng)，采取基準(zhǔn)地價修正法來求取上述成本是一種較好的選擇。通常政府公布的基準(zhǔn)地價都是已經(jīng)進(jìn)行一定程度開發(fā)的熟地價，在較好把握當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，待估土地的取得成本和開發(fā)成本可以通過對基準(zhǔn)地價的客觀修正求取。

　　二、 建筑物的開發(fā)成本

　　建筑物的開發(fā)成本包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費。

　　建筑物的開發(fā)成本是客觀成本，是社會一般的平均開發(fā)成本，而不是建筑物的實際開發(fā)成本。在我們的實際評估工作中，我們獲取的往往是達(dá)到某種開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的客觀開發(fā)成本，當(dāng)取得評估物業(yè)的實際成本時，應(yīng)拿評估物業(yè)的實際成本與已經(jīng)掌握的客觀開發(fā)成本相比較，分析判斷該成本能否反映同類物業(yè)的社會平均開發(fā)成本，如果存在一定差距，則應(yīng)拿評估物業(yè)的實際開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)與形成客觀成本的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)相比較，分析判斷這一差距存在的合理性。如某地區(qū)普通工業(yè)廠房建筑物的社會平均開發(fā)成本為每平方米600元，而位于該地區(qū)的被評廠房的實際開發(fā)成本為每平方米800元，經(jīng)分析，該地區(qū)普通工業(yè)廠房一般不設(shè)中央空調(diào)，但被評廠房安裝了中央空調(diào)，且該地區(qū)安裝中央空調(diào)的成本約為每平方米200元，因此，被評廠房每平方米800元的開發(fā)成本是客觀合理的。在計算建筑物的開發(fā)成本時，應(yīng)全面考慮主體工程及其附屬工程（水電安裝工程、消防工程等）的開發(fā)成本和專業(yè)費用及其它直接費用的投入，避免重復(fù)計算或漏算，真正做到客觀合理。

　　三、 管理費用

　　管理費用包括房地產(chǎn)整個開發(fā)建設(shè)過程中所耗費的人員工資、辦公費用、差旅費等，通常為土地取得成本和開發(fā)成本與建筑物開發(fā)成本之和的一定比率（假設(shè)為a%）。其計算公式為：管理費用=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本） x a% ，其中，歸屬于土地的管理費用=土地取得成本和開發(fā)成本 x a%歸屬于建筑物的管理費用=建筑物開發(fā)成本 x a%

　　四、 投資利息

　　投資利息包括土地取得成本和開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本與管理費用的利息。其計算公式如下：歸屬于土地的利息 = （土地取得成本和開發(fā)成本+土地管理費用）x 利率x 土地上蓋建筑物開發(fā)周。

　　歸屬于建筑物的利息=（建筑物開發(fā)成本+歸屬于建筑物的管理費用）x利率x 土地上蓋建筑物開發(fā)周期/2其中利率是根據(jù)建筑物開發(fā)周期選取的年貸款利率，且假設(shè)建筑物開發(fā)成本在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　五、 銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用和應(yīng)繳納的稅費。包括銷售代理費、賣方應(yīng)繳納的交易手續(xù)費等銷售費用和營業(yè)稅等銷售稅金。銷售稅費通常按售價與一定比率（假設(shè)為b%）的乘積來估算。其計算公式為：銷售稅費=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%其中，土地分?jǐn)偟匿N售費用 = （土地取得成本和開發(fā)成本+土地的管理費用+土地的投資利息+土地的開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%建筑物分?jǐn)偟匿N售費用=（建筑物開發(fā)成本+建筑物的管理費用+建筑物的投資利息+建筑物的開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%

　　六、開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤率來計算。通常按土地取得成本和開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本與管理費用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計算公式如下：開發(fā)利潤=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用）x 投資利潤率其中，歸屬于土地的開發(fā)利潤 = （土地取得成本和土地開發(fā)成本+土地的管理費用）x 投資利潤率歸屬于建筑物的開發(fā)利潤=（建筑物開發(fā)成本+建筑物的管理費用）x 投資利潤率在確定建筑物開發(fā)利潤率時，應(yīng)充分考慮市場的供求狀況，若市場供不應(yīng)求，則開發(fā)利潤率可以取高一些，反之，可以取低一些。

　　七、建筑物折舊

　　建筑物折舊是指由于各種原因造成的建筑物價值的減損。通常是先求取建筑物的重新購建價格，再根據(jù)建筑物的使用年限和維修、保養(yǎng)狀況確定一個合適的折舊率d%，建筑物的重新購建價格乘以折舊率d%，便得到建筑物的折舊。其中建筑物的重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理費用，為建筑物開發(fā)成本、歸屬于建筑物的管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤之和。建筑物折舊的計算公式如下：折舊=（建筑物開發(fā)成本+建筑物管理費用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費+建筑物開發(fā)利潤） x d%則，折舊后建筑物價值=（建筑物開發(fā)成本+建筑物管理費用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費+建筑物開發(fā)利潤） x （1-d%）

　　由于建筑物管理費用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費、建筑物開發(fā)利潤均以建筑物開發(fā)成本為基數(shù)來計算，因此，確定建筑物的開發(fā)成本時扣除折舊，用得到的數(shù)值乘以一定比率來求取建筑物管理費用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費、建筑物開發(fā)利潤之后，再加總，便得到建筑物的折舊后價值，而不必再另外單獨扣除折舊，計算上更為方便。

　　以上是筆者運用成本法估價的一些初淺見解，希望能與各位朋友互相交流、學(xué)習(xí)。