環(huán)境是人們日益關注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產有不等同的價值，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。環(huán)境污染和環(huán)境條件對房地產價值的影響度到底有多大，怎樣評估房地產價值減損程度，目前，我國大部分的房地產估價報告對此涉及的很少。本文就房地產估價與環(huán)境影響評價之間的關系做一簡單論述。

　　一、我國目前房地產估價中環(huán)境影響評估現(xiàn)狀

　　環(huán)境影響評估在我國房地產評估實務中還沒有應用和開展，僅僅是在估價報告中描述估價標的所處環(huán)境的狀況和特點。但隨著估價理論和估價實務的發(fā)展和深入，環(huán)境保護法規(guī)的健全，以及不動產所有者關注環(huán)境因素對不動產價值的影響，我國的估價管理部門和估價機構可以在環(huán)境影響評估方面做出一些嘗試性的工作。

　　（一）環(huán)境影響評估的內涵

　　環(huán)境因素對房地產價值會產生影響，一些人已經意識到這個問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評估 （environmental impact assessment）就是對影響待估房地產價值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進行的綜合評價。任何環(huán)境因素的存在，都會影響房地產的價值。環(huán)境因素對房地產價值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產價值的充分實現(xiàn)，引起的房地產價值的貶值。

　　自然條件包括水源保護區(qū)、濕地或瀕危動植物保護區(qū)等。如在水源保護區(qū)建設房地產項目，人類活動就要受到限制，那么房地產的價值也就不能實現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經濟損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產，造成有害物質對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價值貶值。

　?。ǘ┉h(huán)境因素對房地產價值造成影響的典型案例

　　我國在一些房地產方面的訴訟案中，已經涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對房地產價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產項目，由于冬季施工造成的居室內氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經有關部門檢測，在住宅樓內數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對不動產的價值量存在爭議，那么這宗不動產的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產受到污染，而使當事人對不動產價值量產生爭議的案例。

　　2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個房地產住宅開發(fā)項目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經有關無線電檢測部門檢測，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價格給予退房。

　　20世紀60年代，在美國的五大湖地區(qū)曾有一個垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設住宅，并出售給當?shù)鼐用?，形成了一個居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場中形成的化學污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個住宅小區(qū)，并花費數(shù)百萬美元來清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價值幾乎為零。

　　類似案例還有很多，如因輕軌和高速公路通車造成的噪音污染，使道路兩側的房地產業(yè)主在夏季無法開窗通風，開發(fā)商不得不為其安裝隔音玻璃。安裝防噪音設施僅是消除污染的成本費用，但房地產存在貶值的可能性。這樣的房子如果到銀行進行抵押貸款，銀行在評估其價值時，必須要考慮污染源對未來不動產價值的影響，不能僅憑不動產的建筑質量和地段優(yōu)勢認定不動產價值，否則，當業(yè)主在抵押期間無力還款時，銀行獲得的是價值減損的不動產。因此，在進行房地產項目開發(fā)投資或投資購買一宗不動產之前，必須請專業(yè)部門或人士對該房地產附近地區(qū)的環(huán)境因素進行評估。

　　（三）我國目前房地產估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀

　　1.環(huán)境影響評估應遵循的環(huán)境保護方面的法律法規(guī)

　　我國在環(huán)境保護方面已經通過了一些法律和條例，如《海洋環(huán)境保護法》（1982年）、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（1987年）、《中國人民共和國環(huán)境保法》（1989年）、《固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《環(huán)境噪聲防治法》（1996年）、《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年）、《大氣污染防治法》（2000年）等多項法律和法規(guī)。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過的《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，指出環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。估價機構在進行環(huán)境影響評估時，首先要依據國家這些關于環(huán)境保護的法律法規(guī)，確認哪些因素屬于環(huán)境污染或應是被保護的范圍內。

　　2.當前房地產估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀

　　對房地產價值進行環(huán)境影響評估，我國沒有特別明確的技術規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產估價規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣， ……，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價規(guī)范對估價人員到現(xiàn)場查勘的內容進行了規(guī)定，但對“周圍環(huán)境”的內涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環(huán)境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數(shù)估價報告和估價師沒有對不動產標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環(huán)境污染對不動產價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

　　對于處于污染環(huán)境中已建成的不動產，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環(huán)境影響分析，并根據污染程度對不動產的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產受到環(huán)境污染的危害時，應該請評估機構和估價師對不動產的價值進行評估，并向造成環(huán)境污染的責任人提出賠償請求。

　　二、對我國房地產估價中建立環(huán)境影響評估制度的建議

　?。ㄒ唬┟鞔_房地產估價中環(huán)境影響評估的適用范圍

　　由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變得差了很多。人們也更關注居住環(huán)境的健康舒適和安全。環(huán)境因素對房地產造成的價值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業(yè)知識，在購買房地產時，往往不能預先知道。只有當入住后，出現(xiàn)了如身體方面的疾病，居住環(huán)境不健康安全等問題時，想轉手賣掉房子，才意識到房子已經貶值了。因此，房地產估價管理機構，應該研究房地產估價中的環(huán)境影響評估問題，明確一些類型的房地產估價報告或房地產開發(fā)咨詢報告必須要進行環(huán)境影響評估。

　　1.房地產開發(fā)咨詢報告。房地產開發(fā)項目在沒有進行開發(fā)前，有些開發(fā)單位要委托房地產估價機構做開發(fā)可行性咨詢報告。在報告中通常比較重視對區(qū)域房地產市場研究、項目的財務可行性等內容，而對項目開發(fā)地的環(huán)境污染情況的勘察和分析不夠專業(yè)，有些甚至省略了這項內容。由此可能造成項目周圍隱藏的一些環(huán)境因素造成對房地產價值的負面影響。

　　2.簽訂房地產買賣合同前做環(huán)境影響評估報告。當事人進行房地產買賣時，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當事人買到的房子有可能是處于污染的環(huán)境，其價值已經減損了。如前面談到的案例，如果業(yè)主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區(qū)來本地購買房子的，對當?shù)厥袌霾涣私猓敲淳腿菀咨袭?。因此在簽訂房地產買賣合同前，房地產估價機構提醒或告知當事人要做環(huán)境影響評估報告。

　　3.房地產抵押貸款合同。前面已經分析了環(huán)境污染對房地產價值產生的負外部性作用，使處于受污染地區(qū)的房地產價值減損。在銀行的房地產抵押貸款合同中，銀行最擔心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價值減損的抵押物。如果金融機構有這方面的需求，簽署房地產貸款合同之前，可以委托估價機構進行房地產環(huán)境影響評估或者地點周圍環(huán)境評價。

　?。ǘ┲贫ǚ康禺a估價中環(huán)境影響評估的操作規(guī)程

　　在房地產估價中進行環(huán)境影響評估，關鍵要在估價程序中給予明確，并在估價規(guī)程中建立環(huán)境影響評估操作程序和具體規(guī)范，把房地產估價與環(huán)境影響評估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產估價中環(huán)境影響評估的一些經驗。

　　1991年，美國通過的《職業(yè)估價實務通用標準》對環(huán)境評估有了規(guī)定和要求。估價師根據環(huán)境方面的法律規(guī)定對影響估價標的物價值的環(huán)境因素進行調查和分析，并將其反映在房地產市場價值估計值上。估價師的作用和責任包括勘測、衡量及考慮影響不動產價值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術知識。估價師可以合理地采用環(huán)境專家針對排除污染的糾正措施及其費用成本估計方面的結論與意見。為了便于估價師記錄所觀察到的可能影響標的物的環(huán)境的因素，美國估價師協(xié)會于1995年制定了《不動產觀察核檢清單》，這個清單是一個格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責任的指南。

　　美國房地產價值環(huán)境影響評估涉及的專業(yè)調查分三個階段，第一階段著重于調查潛在污染的證據，如到實地調查噪音、有毒的氣味或化學制劑造成的枯死的落葉等；第二階段檢測并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進行分析。如進行土壤和地下水的污染樣本分析；第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計劃和預測清除污染的費用。事實上，環(huán)境影響評估的作用在于估價師向房地產交易的買賣雙方、金融機構、銀行和保險公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問題和與環(huán)境問題有關的信息，使各方在交易中做到信息對稱。

　　我國在1999年頒布實施的《房地產估價規(guī)范》，對指導和規(guī)范全國的房地產估價工作起到了很大的作用，但隨著房地產市場的發(fā)育，對房地產估價提出了更高的要求，應該適時地更新并加入新的內容。筆者建議進一步細化房地產估價程序，對房地產估價對象的周圍環(huán)境描述和評價做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價師盡量按照統(tǒng)一的標準和格式操作。把目前規(guī)定的估價師對周圍環(huán)境親身體驗變?yōu)榭陀^量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對房地產估價對象價值的影響。

　　（三）確定環(huán)境影響評估是民用住宅價值評估程序中的可選程序

　　城市化已經成為中國實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略之一，這意味著越來越多的人從農村進入城市或者從小城市集聚到大城市中，城市的規(guī)模有進一步擴大的趨勢。能夠使城市居民有一個安全、健康、舒適的居住環(huán)境是非常重要的。在住房建設和開發(fā)過程中，房地產估價中的環(huán)境影響評估扮演著十分重要的角色。

　　由于受知識或專業(yè)的限制，普通市民盡管了解環(huán)境污染對身體健康有害，可能不知道有些傷害是從天天居住的房子中引起的，不知道在房地產估價中可以委托估價師進行環(huán)境影響評估，以決定是否購買某處房產。因此，房地產估價管理機構應該將環(huán)境影響評估作為民用住宅買賣價值評估的可選程序。如果估價師為了促成一宗交易的完成，出具了虛假的環(huán)境影響分析報告，估價師應該負有道德和經濟責任。從老百姓的角度出發(fā)，可能因委托估價師做環(huán)境影響評估會多支付一些費用，但估價費用與購買房地產的巨額支出相比，還是微不足道的。

　　綜上所述，不僅公眾要有環(huán)保意識和保護公民財產不受損失的法律觀念，更是期望政府部門建立環(huán)境影響評估的技術規(guī)范，使我國的房地產評估更深入和細化。為了保護房地產權利人，建議房地產估價管理機構，積極借鑒其他國家關于環(huán)境因素對房地產價值影響的評估方法和規(guī)范基礎上，調整目前的《房地產估價規(guī)范》。通過在房地產估價與環(huán)境影響評估之間建立橋梁，正確估計環(huán)境因素對房地產價值的影響，可以進一步提高我國房地產估價水平，適應人們對環(huán)境因素對房地產價值影響量化的客觀需求。