通過一些國外和我國港臺地區(qū)估價行業(yè)組織、國內(nèi)外估價領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者以及國際估價機構(gòu)提供的書面材料和座談，我們對美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家及我國香港、臺灣地區(qū)的估價立法和估價行業(yè)管理體制，進行了較全面、深入的調(diào)研，在此將有關(guān)成果與大家分享，以搞好我們的估價立法工作，理順估價行業(yè)管理體制，促進我國估價行業(yè)持續(xù)健康、和諧地發(fā)展。

　　1  國外和我國港臺地區(qū)估價立法概況

　　1.1  沒有一部統(tǒng)一的估價法律

　　美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家以及我國香港、臺灣地區(qū)，目前還沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價專業(yè)的估價法律。

　　德國在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價專業(yè)和估價目的的法律，而事實上它是一部針對房地產(chǎn)課稅估價的法律。

　　1.2  有專門的房地產(chǎn)估價法律

　　對于房地產(chǎn)估價，日本、德國、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國和我國臺灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價稱為不動產(chǎn)鑒定評價，于1963頒布了《不動產(chǎn)鑒定評價法》，此外還有《不動產(chǎn)鑒定評價法施行令》、《不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則》、《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》。德國頒布了《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價法》（Dutch Real Estate Valuation Law）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價法》（Valuation of Land Act 1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價師職業(yè)法》（Property Valuers Profession Act 2000）。我國臺灣地區(qū)2000年頒布了《不動產(chǎn)估價師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動產(chǎn)估價師法施行細(xì)則》及《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》。

　　除了上述專門的房地產(chǎn)估價法律，在國外綜合性的法律中也有一些對房地產(chǎn)估價作了規(guī)定，例如，英國的《業(yè)主和承租人法》（Landlord and Tenant Act）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（Town and Country Planning Act），德國的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評估法》、《土地購置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈稅法》等。

　　1.3  房地產(chǎn)估價法律的主要內(nèi)容

　　日本的《不動產(chǎn)鑒定評價法》共有6章，分別是總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則。“總則”一章主要規(guī)定了不動產(chǎn)鑒定評價的目的，以及不動產(chǎn)鑒定評價、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者的定義。“不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補”一章分為考試和登記兩部分。考試部分規(guī)定欲擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補的資格者，應(yīng)向國土廳登記才能正式取得資格?！安粍赢a(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營不動產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營業(yè)則需要重新登記。不動產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請1人以上專任不動產(chǎn)鑒定士。不具備不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定士補資格者，不得從事不動產(chǎn)鑒定評價行為?！氨O(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容。“雜則”一章主要規(guī)定為舉辦不動產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會。“罰則”一章規(guī)定對不動產(chǎn)鑒定士或不動產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。

　　德國的《房地產(chǎn)交易價值估價基本原則條例》對房地產(chǎn)估價的有關(guān)概念、估價方法選用、估價所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價方法等作了明確規(guī)定。特別是德國的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面最高層次的法律。依據(jù)該法典，德國在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價委員會，由它授權(quán)搜集、發(fā)布土地價格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價?！督ㄔO(shè)法典》還規(guī)定，由估價委員會負(fù)責(zé)收集交易案例。

　　我國臺灣地區(qū)的《不動產(chǎn)估價師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會、獎懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：

　　1.不動產(chǎn)估價師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書者，得充任不動產(chǎn)估價師?！?/p>

　　2.不動產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價經(jīng)驗，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。”第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)估價師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個以上估價師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)?！?/p>

　　3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師受委托辦理各項業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠實信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動產(chǎn)估價師違反前項規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。”

　　4.不動產(chǎn)估價師必須加入估價行業(yè)組織，實行當(dāng)然會員制。如該法第22條規(guī)定：“不動產(chǎn)估價師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動產(chǎn)估價師公會，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)估價師公會對具有資格之不動產(chǎn)估價師之申請入會，不得拒絕?！?/p>

　　5.外國人取得不動產(chǎn)估價師資格也必須經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，其執(zhí)行不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機關(guān)許可，并遵守一切法令及不動產(chǎn)估價師公會章程，所為的文件、圖說應(yīng)是中文。

　　該法還規(guī)定，不動產(chǎn)估價師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對于委托估價案件的委托書及估價工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄？？或縣（？？）政府辦理換證。

　　2  國外和我國港臺地區(qū)估價行業(yè)管理體制

　　2.1  估價專業(yè)劃分

　　目前，國外和我國香港、臺灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價專業(yè)的估價師，估價專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價服務(wù)的資產(chǎn)必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個國家的財富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價，抵押、課稅、征收征用、保險等活動也需要估價。

　　英國對估價專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國，估價一般是指房地產(chǎn)估價。社會普遍認(rèn)可的估價師是“皇家特許測量師學(xué)會”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測量師（即房地產(chǎn)估價師）。

　　日本不存在可以評估所有專業(yè)的估價師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

　　我國香港地區(qū)目前只有香港測量師學(xué)會授予的“產(chǎn)業(yè)測量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師），沒有其他估價專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價，也是由產(chǎn)業(yè)測量師來完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師實現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師取得了香港測量師資格，包括香港行政會議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格。

　　2.2  估價人員資格

　　鑒于房地產(chǎn)估價的特殊性，國外和我國港臺地區(qū)對于房地產(chǎn)估價人員，均有資格認(rèn)證，實行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會員，以行業(yè)自律管理為主。對于其他估價專業(yè)人員，基本上沒有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會員；有些甚至沒有行業(yè)組織，從而也就無資格認(rèn)證可言。例如，香港除了香港測量師學(xué)會的“產(chǎn)業(yè)測量師”（即房地產(chǎn)估價師）之外，沒有其他估價師名稱。

　　美國在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對房地產(chǎn)估價人員進行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來巨大的金融風(fēng)險，各州政府認(rèn)識到房地產(chǎn)估價在社會經(jīng)濟中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會穩(wěn)定，開始對房地產(chǎn)估價人員實行政府牌照管理。而對其他估價人員至今尚未實行政府牌照管理。

　　日本估價行業(yè)中只有不動產(chǎn)鑒定士（相當(dāng)于我們的房地產(chǎn)估價師）是國家法律認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格，在社會上享有很高的聲譽，與律師、公認(rèn)會計師被認(rèn)為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個專門機構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動產(chǎn)鑒定士資格必須通過三次考試。三次考試均通過者才可以稱為不動產(chǎn)鑒定士，只通過第二次考試者稱為不動產(chǎn)鑒定士補。目前，日本全國具有不動產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動產(chǎn)估價活動。而從事動產(chǎn)估價的專業(yè)人才，政府機構(gòu)不進行考試認(rèn)可，由相關(guān)行業(yè)組織進行認(rèn)定，甚至不需要任何組織認(rèn)定，任何人都可以進行除房地產(chǎn)估價以外的估價活動。

　　英國是由“皇家特許測量師學(xué)會”負(fù)責(zé)估價人員的資格認(rèn)證。其估價學(xué)部（Valuation Faculty）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價人員的資格認(rèn)證，機器與工商資產(chǎn)學(xué)部（Machinery and Business Assets Faculty）負(fù)責(zé)機器設(shè)備估價人員的資格認(rèn)證，礦物與廢物處理學(xué)部（Minerals and Waste Management Faculty）負(fù)責(zé)礦物估價人員的資格認(rèn)證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（Arts and Antiques Faculty）負(fù)責(zé)藝術(shù)品和古董估價人員的資格認(rèn)證。英國沒有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測量師學(xué)會”認(rèn)證的估價人員才可以從事估價工作。但社會上的慣例是只有“皇家特許測量師學(xué)會”認(rèn)證的估價人員才能獲得工商團體、銀行和金融機構(gòu)、政府及其他國際機構(gòu)的認(rèn)可。

　　2.3  估價行業(yè)組織設(shè)立

　　美國、英國、新加坡等許多國家和我國香港、臺灣地區(qū)，都有估價、特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，而且一些國家和地區(qū)同時存在著多個估價行業(yè)組織。最典型的是美國，它有“估價學(xué)會”（Appraisal Institute）、“美國估價師協(xié)會”（American Society of Appraisers，簡稱ASA）、“全國資深估價師協(xié)會”（National Association of Master Appraisers，簡稱NAIOP）、“全國房地產(chǎn)估價師協(xié)會”（National Society of Real Estate Appraisers，簡稱NSREA）、“全國獨立收費估價師協(xié)會”（National Association of Independent Fee Appraisers，簡稱NAIFA）。上述估價行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價領(lǐng)域的估價專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價專業(yè)組織。其中，美國“估價學(xué)會”是1991年由美國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（American Institute of Real Estate Appraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價師協(xié)會（Society of Real Estate Appraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國最有影響和最大的估價行業(yè)組織，現(xiàn)有會員1.8萬余人（與此相對照，ASA共有會員6千余人）。在美國持有房地產(chǎn)估價執(zhí)照的人員超過10萬人，只有這些人當(dāng)中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過考核后才可以加入“估價學(xué)會”。

　　英國目前有“皇家特許測量師學(xué)會”。過去，英國有多個估價行業(yè)組織，由于“皇家特許測量師學(xué)會”的房地產(chǎn)估價專業(yè)在社會上的影響力不斷擴大，一些規(guī)模較小的估價專業(yè)組織主動加入或并入“皇家特許測量師學(xué)會”，從而“皇家特許測量師學(xué)會”成為了英國目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

　　另外，新加坡有“新加坡測量師和估價師學(xué)會”（Singapore Institute of surveyors & valuers，簡稱SISV），我國香港地區(qū)有“香港測量師學(xué)會”（Hong Kong Institute of Surveyors，簡稱HKIS），我國臺灣地區(qū)有“不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會”、“不動產(chǎn)估價學(xué)會”、“土地估價學(xué)會”。

　　目前，估價方面的國際組織有多個，包括：國際測量師聯(lián)合會（International Federation of Surveyors，簡稱FIG，于1878年在法國巴黎成立）、國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會（International Valuation Standards Committee，簡稱IVSC）、世界估價組織聯(lián)合會（World Association of Valuation Organizations，簡稱WAVO）。

　　3  借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法搞好我國估價立法工作

　　3.1  應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)估價立法

　　國外和港臺地區(qū)雖然沒有覆蓋各種估價專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價的法律。目前我們尚無專門的房地產(chǎn)估價法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”（第33條），“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)、成熟國家和地區(qū)的經(jīng)驗，重視、加快我國房地產(chǎn)估價立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價法》或者《房地產(chǎn)估價師法》。

　　3.2  不同估價專業(yè)人員資格可以采取不同的方式取得

　　對于不同估價專業(yè)人員資格，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會員注冊的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國、日本和我國臺灣地區(qū)等許多國家和地區(qū)，對于房地產(chǎn)估價人員實行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊的行政許可制度是符合國際慣例的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實行。

　　3.3  估價行業(yè)組織的發(fā)展應(yīng)當(dāng)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律

　　目前我國并存著多個估價行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場經(jīng)濟國家如美國的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。因此，我國目前估價行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價行業(yè)組織的未來發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，靠各個估價行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對于各個估價專業(yè)目前面臨的共同性問題，可以由各個估價行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來解決。

　　3.4  尊重客觀規(guī)律，走專業(yè)化發(fā)展道路，切實解決實際問題

　　沒有專業(yè)化發(fā)展，就不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而就不會被社會所認(rèn)可。目前主張估價專業(yè)的非專業(yè)化發(fā)展方向，正將估價行業(yè)帶入歧途，使得評估師并不比委托人更了解市場、更懂得市場價值，委托人之所以委托評估，不是出于自身的客觀需要，而是被迫完成規(guī)定的“手續(xù)”。

　　目前估價行業(yè)之所以存在所謂的“混亂”，也是由于各估價專業(yè)不走專業(yè)化發(fā)展道路。個別估價專業(yè)未按照國際慣例對自己進行正確定位，為了生存而盲目擴張業(yè)務(wù)領(lǐng)域；在這種不當(dāng)理念和思潮的影響下，一些估價人員和估價機構(gòu)沒有“自律”，沒有遵循發(fā)達(dá)國家和地區(qū)公認(rèn)的“執(zhí)業(yè)能力”要求，超越自己的專業(yè)能力和經(jīng)驗從事估價活動。因此，建議各個估價專業(yè)參照發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的通行做法，盡快明確自己的專業(yè)定位，向社會樹立良好的專業(yè)形象。