一、問題的提出
在日常評估工作中，店鋪的評估占相當多的比例。遇到一些較為特殊的店鋪，尤其是非完全店鋪一類的評估時，往往會仁者見仁、智者見智。所以我們覺得有必要把某種情況下的店鋪評估提出來，與同仁一起探討。
1、 非完全店鋪的定義
我們這里所提及的非完全店鋪是相對于完全意義上的純店鋪而言的，一般是指其產(chǎn)權登記中的土地用途為住宅，土地的使用年限為住宅的最高使用年限70年，而房屋的類型為店鋪，其實際用途是作為店鋪經(jīng)營的房地產(chǎn)。
此類現(xiàn)象可追溯至上世紀三十年代上海市城區(qū)中建造的住宅樓宇，在市區(qū)中心有許多臨街建筑，其底層用作商店（店鋪），而上部均為住宅用房，建筑結構一般為磚木結構。根據(jù)1990年上海市房屋管理局《關于修訂<上海市房屋建筑類型分類表>的通知》，房屋為宅目13.隨著城市建設發(fā)展，解放后的六七十年代寶山區(qū)新建的張廟一條街和閔行地區(qū)等也有此類情況，（其土地的性質為劃撥土地），房屋結構一般為磚混結構。實際上從房地產(chǎn)評估角度來看，此類店鋪既有其存在的合理性，又能發(fā)揮其最大的效用，今后此類情況也會繼續(xù)存在。
2、非完全店鋪的特點
根據(jù)我們對非完全店鋪情況的分析，這種非完全店鋪的特點通常是：
�、� 地理位置多位于郊縣，城郊結合部居多，中心城區(qū)內亦不少；
�、� 店鋪的面積通常在150平方米以內，屬于小面積的店鋪，房屋的結構多為混合結構或磚木結構；
�、� 其部位大多在底層，是整幢房屋一部分（一般其上部為住宅）；
�、� 其市場的租金水平與同區(qū)域的純店鋪相差無異。
3、非完全店鋪的類型
根據(jù)對這類非完全店鋪評估報告的統(tǒng)計分析，非完全店鋪主要有兩種類型：
�、傩陆ǖ淖≌^(qū)的配套商業(yè)用房，一般竣工年代在上世紀90年代后期，此類店鋪臨小區(qū)的主要道路或本區(qū)域的次干道，表現(xiàn)形式為街坊式店鋪；
②建筑物建成年代較早的，如上世紀三十年代或六七十年代的老式非完全店鋪。
還用一種現(xiàn)象，即為成熟居住小區(qū)內的經(jīng)辦理居改非手續(xù)后的店鋪，此類店鋪一般有經(jīng)營行業(yè)限制，不得經(jīng)營餐飲、娛樂等行業(yè)，這種情況相對較少。此種類型隨著政府嚴格控制居改非政策的出臺，數(shù)量會逐步減少。以上兩種類型的店鋪通常用以出租居多，自用的相對較少。
4、非完全店鋪評估中存在的困惑
由于非完全店鋪在其土地用途和房屋類型上不一致，有的評估人員認為將其視作一個純店鋪來考慮，即遵循客觀的收益事實，非完全店鋪在收益權能的表現(xiàn)形式上與純店鋪無異，而在土地商業(yè)使用年限內房地產(chǎn)的商業(yè)收益穩(wěn)定又持續(xù)，以純店鋪來考慮評估結果也比較客觀；也有的評估人員認為房地產(chǎn)價格實質上是房屋權益的價格，占有權能是按照土地的法定用途占有的，而使用權能是按照商業(yè)用途執(zhí)行的，非完全店鋪不是一個真正意義上的店鋪。
因此評估的思路主要有：
1、收益性的物業(yè)要考慮到收益的現(xiàn)實情況，尊重客觀收益事實；
2、評估對象的權益價格為占有、使用、收益、處分四種所有權的權能的綜合結果，要充分考慮到非完全店鋪在處分權上的差異，在占有，使用，收益權能上在與住宅和純店鋪的異同。
3、遵循合法的評估原則，評估對象的土地和建筑物的權屬性質必須是合法的，評估的假設和限制條件一定是合法，只有合法才能談到合理。
由于估價的思路不相同，具體實務操作上存在差異，致使其估價的結果也相差很大。
以下筆者對上述兩種不同評估思路的操作方式進行比較，并將我們的做法與大家一起來探討，藉以拋磚引玉。
二、評估非完全店鋪的不同思路及實務操作方式
案例一 青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路***號，建筑面積85.38平方米，土地用途住宅，使用期限為2004-02-04至2068-11-18，房屋類型店鋪，房屋結構為混合，竣工于2004年。實際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨盈港路，店鋪的區(qū)域位置為青浦鎮(zhèn)的中心地段之西，為住宅聚居之地，附近有盈港新村，萬壽新村等小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般也位于盈港路，根據(jù)市場調查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點為2004-04-13.
按照國家質量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部1999年聯(lián)合頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關規(guī)定，對該案例的評估一般宜采用市場比較法和收益法兩種方法。本文只對不同思路的收益法進行比較，不對市場比較法評估比較。
操作方式一：以純店鋪來處理，對該房地產(chǎn)采用收益法進行評估。根據(jù)估價人員的市場調查，純店鋪其租金水平一般約2.2元/天。m2（建筑面積）左右，且不包括水電等費用，因此客觀租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加風險調整值的方法，資本化率取8.48%，收益年限以估價時點起計取40年（商業(yè)用途土地最高使用年限），運用收益法公式 ，評估結果為6135元/ m2.此類操作的主要特點是收益年限取土地用途商業(yè)的使用年限，所取的客觀租金和資本化率與純店鋪一致。筆者認為在此種方法的操作中有兩點有待商榷：①非完全店鋪在收益上與純店鋪無異，但在房地產(chǎn)投資和取得成本上兩者不同，如土地取得的成本和開發(fā)過程的開發(fā)費用及稅金等。根據(jù)評估人員的調查，非完全店鋪的房地產(chǎn)投資和取得成本一般低于純店鋪。單位面積投資成本，非完全店鋪一般高于住宅，低于純店鋪，且相對的投資風險也與純店鋪不同。同時，兩者在處置時也不盡相同。純店鋪的投資風險也高于此類非完全店鋪，故資本化率與純店鋪相同不妥；②其土地登記用途為住宅，使用期限為70年，余下30年的收益不能體現(xiàn)出來，收益年限取商業(yè)用途的最高年限40年就有不妥之處。權益與價格未完全對應體現(xiàn)。
操作方式二：考慮到上述這些問題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權益與價值對應的原則的前提下，對該類房地產(chǎn)進行分段評估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評估，根據(jù)估價人員的市場調查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風險等因素，取資本化率8%（也可通過對純店鋪客觀租金的修正來體現(xiàn)非完全店鋪之間的權益差異，本文不作進一步闡述），根據(jù)收益法公式所得結果為a=6463元/ m2（a為第一段的收益價值）。剩余年期的價格可按兩種方法求取：第一種方法即剩余的24年（權證中可使用期限為64年）按住宅類型處理，根據(jù)收益法算出剩余年限的住宅價值；第二種方法采用房地分估，以解決第一種評估方法中的未來租金變化難以確定問題，即其中的土地采用基準地價修正法來評估，建筑物部分按照成本法進行評估。本例中采用第一種方法，評估人員根據(jù)市場調查，由估價對象住宅類租金的市場調查和趨勢分析，其住宅類的客觀租金為1.1元/天。m2，根據(jù)評估人員對房地產(chǎn)市場上住宅類物業(yè)的租售比的調查，結合評估對象的區(qū)域特性資本化率取7%，所得結果為b=198元/ m2（b為第二段的收益價值），合計的房地產(chǎn)評估價值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區(qū)別對待了非完全店鋪和純店鋪在處置權上的差異，使非完全店鋪的四項權能的價值得到充分的顯現(xiàn)。
市場比較法驗證：本區(qū)域的二手房（主要是次新房）的價格在4000元/平方米左右，而對盈港路的店鋪的市場調查，此區(qū)域的店鋪均價在6300-6800元/平方米之間。
三、評估思路方法闡述
1、本評估方法的評估前提與假設
�。�1）非完全店鋪的市場租金水平與同類型的純店鋪相同；
�。�2）不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認為建筑物的經(jīng)濟使用年限與未來房地產(chǎn)的收益年限一致。
2、評估方法
（1）將評估對象的收益年限分為兩段（a和b段）。
（2）a段收益價格的求取
Aa：商業(yè)類的凈收益
ra：非完全店鋪的資本化率
Na：評估時點至土地取得時間后第40年的年期
�。�3）b段收益價格的求取
Ab： 住宅類凈收益
rb ： 住宅類資本化率
Nb： 剩余可使用年期
Na： 評估時點至土地取得時間后第40年的年期
�。�4）評估對象的收益價格=Va+Vb
四、評估方法應用舉例
案例二 浦東新區(qū)荷澤路***弄**號底層店鋪，此店鋪位于浦東新區(qū)金橋地區(qū)，建筑面積44.31平方米，單開間，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋類型店鋪，建筑結構為混合結構，房屋的竣工年代為2001年。實際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區(qū)域位置為浦東的金橋地區(qū)，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據(jù)市場調查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點為2004-04-15.
估價過程：
對估價對象進行分段評估，分別計算其收益價值。
1、估價對象自估價時點至第40年前的商業(yè)用途房地產(chǎn)評估：
根據(jù)土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實際收益年限取37.5年。經(jīng)估價人員的市場調查并根據(jù)該區(qū)域的實際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2.具體收益價值計算如下：
�。�1）年有效毛收入確定
有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85％（出租率）=3.44萬元
�。�2）年總費用確定
1>稅金（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565％）：
3.44萬元×17.565％＝0.60萬元
2>修繕費（按建筑物重置價值的2％計）
建筑物重置價值（估價對象的建筑物為混合結構，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）
重置價值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬元
修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元
3>保險費（按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰）
保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元
4>管理費（包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5％）
3.44萬元×5％＝0.17萬元
5>確定年總費用（1-4項的合計）
0.60＋0.08+0.008＋0.17＝0.858萬元
�。�3）年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費用=3.44萬元－0.858萬元=2.582萬元
�。�4）資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風險調整值。以估價時點的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風險調整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為非完全店鋪，風險略低于純店鋪，最終確定為6%.
故資本化率為1.98%+6%=7.98%.
2、計算剩余30年的房地產(chǎn)收益價值，以住宅用途來考慮，以現(xiàn)時的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價人員對未來趨勢的預測，客觀租金取1.2元/天。m2.
�。�1）年有效毛收入確定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85％（出租率）=1.65萬元
�。�2）年總費用確定
1>稅金（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565％）：
1.65萬元×17.565％＝0.29萬元
2>修繕費（按建筑物重置價值的2％計）
建筑物重置價值：（估價對象的建筑物為混合結構，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）
重置價值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬元
修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元
3>保險費（按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰）
保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元
4>管理費（包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5％）
1.65萬元×5％＝0.08萬元
5>確定年總費用（1-4項的合計）
0.29＋0.08+0.008＋0.08＝0.458萬元
�。�3）年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費用=1.65萬元－0.458萬元=1.192萬元
�。�4）資本化率的確定
資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風險調整值。以估價時點的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風險調整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為住宅，風險低于店鋪，最終確定為5%.
故資本化率為1.98%+5%=6.98%.
�。�5）收益價值
Vb─房地產(chǎn)價值
a─房地產(chǎn)年凈收益
r─資本化率
n─房地產(chǎn)剩余收益年期
t-評估時點至土地取得時間后第40年的年期
3、確定房地產(chǎn)價值
V =V1+V2=30.54萬元+1.18萬元=31.72萬元
則收益法測算估價對象房地產(chǎn)總價為：31.72萬元， 單價為7159元/平方米。
五、評估非完全店鋪的難點
通過對非完全店鋪房地產(chǎn)評估探討，主要是為同仁們在此類房地產(chǎn)評估提出一種新的評估思路。房地產(chǎn)價格的實質是房地產(chǎn)權益的價格，使評估的房地產(chǎn)價格能從占用，使用，收益和處分權益上得到充分體現(xiàn)。
在實踐運用中我們覺得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點，這需要大量的基礎資料和評估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進一步交流探討。
