［摘要］隨著我國房地產(chǎn)市場的興起與完善，物業(yè)管理行業(yè)在短短20年時間里取得了長足的進步與發(fā)展。與此相比，物業(yè)管理公司在財務(wù)管理工作的開展上卻顯得相對滯后，在制度建設(shè)、人員配備以及會計工作的具體組織實施中存在著許多亟待解決的問題，為了進一步促進我國物業(yè)管理公司的發(fā)展，有必要針對這些問題做一些有益的探討。

　　［關(guān)鍵詞］物業(yè)公司；財務(wù)管理；企業(yè)融資

　　物業(yè)管理公司有其獨特的經(jīng)營模式與服務(wù)對象，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作要遵循財務(wù)管理的基本原則，使公司財務(wù)管理目標符合公司經(jīng)營目標的要求。在具體工作過程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實際情況制定財務(wù)管理的具體措施。

　　一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

　?。ㄒ唬嫽A(chǔ)工作不夠完善

　　會計核算工作是對單位財務(wù)管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當前物業(yè)管理公司會計核算工作存在的問題嚴重制約了財務(wù)管理的順利開展，主要表現(xiàn)在一下方面：

　　1.物業(yè)管理公司缺乏即統(tǒng)一又適用的會計核算體系

　　物業(yè)管理屬于一個新興的行業(yè)，在過去行業(yè)會計制度時期沒有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)會計制度，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在會計核算工作中沒法吸取行業(yè)會計制度的經(jīng)驗，現(xiàn)行會計制度又過于寬泛，是一種指導(dǎo)性的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況決定了其財務(wù)管理工作在會計核算上的特征，由于物業(yè)管理的對象具有多樣化的特征，會計的明細科目設(shè)置上具有很高的靈活性，導(dǎo)致科目設(shè)置比較混亂。在具體的會計工作中，公司財務(wù)受財務(wù)主管人員自身行業(yè)背景影響較大，以前從事建筑行業(yè)會計與先前從事工業(yè)企業(yè)會計的財務(wù)人員在單位賬簿設(shè)置與業(yè)務(wù)處理上就存在著顯著的差別，這種既不統(tǒng)一又缺乏適用性的規(guī)章制度降低了物業(yè)管理公司會計信息的可比性。

　　2.多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度

　　內(nèi)部控制制度是企業(yè)財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，是企業(yè)從內(nèi)部實施的一種自我監(jiān)督和完善措施。物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制很不完善，究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模一般不大，業(yè)務(wù)活動涉及的金額一般較小，但是業(yè)務(wù)量卻很大，例如有關(guān)水電費、環(huán)境維護費用的收取等工作。部分領(lǐng)導(dǎo)認為公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機構(gòu)；另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗的財務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國企業(yè)中的推廣和應(yīng)用時間還不長，并且以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的財務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

　　3.物業(yè)管理公司會計從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

　　客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標準，而以方便自己對財務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會計人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財務(wù)人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

　?。ǘ┤谫Y困難是制約物業(yè)管理公司發(fā)展的重要因素

　　融資困難是當前許多中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營企業(yè)中也存在這樣的問題。物業(yè)管理行業(yè)利潤低，物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

　　（三）企業(yè)投資水平不高

　　物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項目較少，受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項目，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風(fēng)險。風(fēng)險之一是投資方向的錯誤，會導(dǎo)致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報；風(fēng)險之二是對投資的資金支持斷裂，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)營運資金管理水平低

　　企業(yè)營運資金的管理是體現(xiàn)公司財務(wù)管理能力的重要方面，營運資金管理得當資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業(yè)管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運資金的正常使用。

　　二、提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的幾點建議

　?。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理公司的外部支持

　　1.政府部門應(yīng)給予必要的支持

　　物業(yè)管理服務(wù)水平關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高，居民的居住環(huán)境才能安全、舒適。國家在大力支持經(jīng)濟適用房的同時，有必要關(guān)注相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，給予物業(yè)管理行業(yè)以必要的扶持。

　　2.制定一套會計準則實施意見作為開展會計工作的指導(dǎo)

　　當前，企業(yè)會計準則與小企業(yè)會計準則是指導(dǎo)我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業(yè)具體會計科目的設(shè)置卻依賴于會計從業(yè)人員的經(jīng)驗與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對于物業(yè)管理公司來說，缺乏以往的經(jīng)驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導(dǎo)意見，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會計準則實施意見，保證各物業(yè)管理公司在會計體系建設(shè)過程中“有法可依”，使各個物業(yè)管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業(yè)管理公司在會計工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會計規(guī)范實施意見是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強制性的實施規(guī)范。

　　（二）物業(yè)管理公司要努力提升自身的財務(wù)管理水平

　　1.物業(yè)管理公司要努力拓寬融資渠道

　　融資問題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財務(wù)工作的一項重要內(nèi)容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創(chuàng)新方式，滿足日常經(jīng)營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內(nèi)內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對公司的投資，因此，提高企業(yè)的盈利能力是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

　　在做好內(nèi)部融資工作的同時，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營風(fēng)險。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽，按規(guī)定辦理各項銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。、

　　2.提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

　　人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財務(wù)管理工作不僅僅是公司財務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務(wù)管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個過程。同時，財務(wù)管理活動受到公司經(jīng)營狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財務(wù)管理活動與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務(wù)管理水平，為公司里財務(wù)管理活動營造一個好的融資環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴把會計從業(yè)人員的準入關(guān)，堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務(wù)部門，要對會計從業(yè)人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財務(wù)部門成為一個思想覺悟高，專業(yè)技能強的部門。公司要鼓勵財務(wù)人員進行會計繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時更新自己的知識和技能。

　　3.積極拓展與開發(fā)新的投資項目

　　物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時，努力探索新的經(jīng)營途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過與其他部門、單位的合作實現(xiàn)互利共贏。例如與城市商業(yè)銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場所并負責(zé)機器設(shè)備與場所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務(wù)項目來提高自己的收入等。

　　參考文獻：

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