房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，它的銷(xiāo)售往往是在產(chǎn)品未完工前就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的制造過(guò)程又不是以納稅年度為周期的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能保證在一個(gè)納稅年度結(jié)束時(shí)已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入都屬于完工產(chǎn)品，往往未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入占有一定比例。企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算清繳，不僅需要對(duì)象的收入已實(shí)現(xiàn)，而且還需要對(duì)象的成本費(fèi)用項(xiàng)目能夠全部準(zhǔn)確核算出來(lái)。而未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　舉例說(shuō)明，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司截至2008年12月31日賬面共有2780萬(wàn)元的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入，雖然在各筆預(yù)售收入在發(fā)生的當(dāng)期已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但在2008年度匯算清繳時(shí)，預(yù)售收入2780萬(wàn)元還不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　其預(yù)售收入不作有關(guān)費(fèi)用扣除基數(shù)

　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入15％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入才可確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。因此，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)未另有規(guī)定前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，只有等到預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入時(shí)，才能將其作為計(jì)算基數(shù)。如上例A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入2780萬(wàn)元，不得作為有關(guān)費(fèi)用的扣除基數(shù)。

　　年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加不允許在繳納當(dāng)年扣除

　　年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入雖然已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但是其預(yù)售收入并不能算做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年的銷(xiāo)售收入。根據(jù)計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額所遵循的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加也不屬于當(dāng)年的費(fèi)用，不應(yīng)該在繳納的當(dāng)年扣除，其扣除時(shí)間應(yīng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際完工年度。

　　預(yù)計(jì)毛利額不能在匯算清繳期調(diào)整

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。這與《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)）規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率相比，同等地域降低了5個(gè)百分點(diǎn)（經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目除外）。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要特別注意，因預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率變動(dòng)，2008年多計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額，只能在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行調(diào)整，不允許在匯算清繳期調(diào)整。例如，盛亞地產(chǎn)公司2008年10月10日開(kāi)始預(yù)售新開(kāi)發(fā)的位于白城市郊的櫻香園高檔住宅，2008年累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入3800萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將在2009年9月竣工。按照國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額的最低預(yù)計(jì)毛利額為570萬(wàn)元，比按國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定計(jì)算的380萬(wàn)元多出的190萬(wàn)元，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在2008年度沒(méi)有完工，不可以在2008年度的匯算清繳期內(nèi)調(diào)整。