為納稅人防范稅務(wù)風(fēng)險，合法降低稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。出于執(zhí)業(yè)注冊稅務(wù)師的責(zé)任和維護(hù)客戶合法經(jīng)濟(jì)利益的考慮，我們對貴公司**花園項(xiàng)目二期工程建安成本相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了以下涉稅分析。特提請貴公司管理當(dāng)局，對下列建安成本有關(guān)涉稅問題予以必要的關(guān)注和重視。

　　一、建安成本數(shù)據(jù)提示

　　貴公司開發(fā)項(xiàng)目的建安總成本*****萬元，包括下列****元在內(nèi)：

　　1、開具的前期費(fèi)用****萬元。截止2009年9月，經(jīng)貴公司和**雙方確認(rèn)的文書證明，已開具建安發(fā)票15份，結(jié)算工程款****萬元。實(shí)際開具建安發(fā)票24份，列入該項(xiàng)目開發(fā)成本****萬元。兩者差異****萬元。

　　2、自購的建筑材料****萬元。以公司名義開票購置鋼材水泥****元，其中：鋼材****萬元，水泥***萬元，且訂合同時間為2008年，如2008年12月5日，簽訂鋼材訂合同****元。

　　3、后期的綠化費(fèi)用****萬元。前期的綠化工程由**公司承辦，項(xiàng)目金額為***萬元，后期的綠化完善工程由其關(guān)聯(lián)子公司完成，費(fèi)用金額****萬元。

　　二、建安成本存在問題

　　**花園項(xiàng)目二期工程虛增建安成本6480萬元

　　1、建安工程項(xiàng)目結(jié)算同實(shí)際建安成本差異4，000萬元

　?。?）、建安合同金額：13，850萬元

　?。?）、雙方確認(rèn)結(jié)算金額：16，500萬元

　?。?）、已開發(fā)票列入成本金額：20，500萬元，多開票9份4，000萬元。

　　貴公司解釋多開票4，000萬元為該項(xiàng)目工程的“前期費(fèi)用”。一是稅票無建筑商印章，二是開支項(xiàng)目未有列示清單，三是前期費(fèi)用無預(yù)算，四是未有取得相關(guān)的發(fā)票對應(yīng)。若稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查出，將不得在稅前扣除，可能承擔(dān)巨額的稅額支出。

　　2、以貴公司名義購置建筑材料1，480萬元列入裝修費(fèi)用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實(shí)不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符：三是購置的建筑材料（甲供材料）未有按規(guī)定交納營業(yè)稅及其附加。顯然，該項(xiàng)裝修支出也不會得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可。

　　3、后期綠化費(fèi)用1，000萬元列入開發(fā)成本。綠化工程前期投入220萬元完成，在此基礎(chǔ)上另外開支1，000萬元的綠化費(fèi)用，且由關(guān)聯(lián)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施，稅務(wù)機(jī)關(guān)對此行為如何評價可想而知。

　　三、建安成本對比簡析

　　1、該項(xiàng)目工程建安成本畸高

　　該市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)2008年商品房建安造價標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡

　　貴公司實(shí)際建安成本3，909.55元/㎡）

　　2、差異額2，369.55元/㎡

　　3、差異率253.86%

　　四、涉稅分析

　　1、從建筑施工合同中的一些約定事項(xiàng)看，可以驗(yàn)證成本、費(fèi)用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，就可以大體劃定計入開發(fā)成本的項(xiàng)目范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計入建筑安裝工程費(fèi)的支出項(xiàng)目應(yīng)為“工程費(fèi)”而不應(yīng)是其他項(xiàng)目。在總包方式下企業(yè)以大量“材料費(fèi)”計入開發(fā)成本的現(xiàn)象。這時的材料費(fèi)雖然取得或可以取得相應(yīng)的發(fā)票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計入開發(fā)成本總額需要推敲。

　　2、從財務(wù)核算角度看，合同標(biāo)的金額就應(yīng)當(dāng)是開發(fā)成本的金額，所以，該金額對于財務(wù)核算及涉稅事項(xiàng)意義重大，應(yīng)是稅收審核所應(yīng)關(guān)注的首要因素。從理論上說，合同標(biāo)的金額應(yīng)與最終的支付金額完全一致，但由于合同執(zhí)行過程中各種特殊情況的出現(xiàn)，一般會有一個比較合理的差額，所以，最終確定的金額應(yīng)以實(shí)際收支的金額（企業(yè)收到發(fā)票的金額）為準(zhǔn)。成本項(xiàng)目有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，應(yīng)該確認(rèn)成本；二是有合同無發(fā)票，可以暫時確認(rèn)成本，但最終應(yīng)以實(shí)際支付金額確定成本；三是無合同有發(fā)票，一般情況下將不予確認(rèn)成本；四是無合同無發(fā)票，不能確認(rèn)成本。從這4種狀態(tài)可以看出，一個成本項(xiàng)目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認(rèn)的可能。

　　3、以上簡析可見，該項(xiàng)目工程建安成本畸高，涉稅風(fēng)險極大，若地方稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行查帳征收有可能補(bǔ)繳巨額的稅金，主要包括企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成本。如深圳市2008年商品房建安造價標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號），地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當(dāng)理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。

　　4、對該項(xiàng)目進(jìn)行先期稅負(fù)風(fēng)險提示，其目的是根據(jù)操作實(shí)務(wù)得到的預(yù)先防止問題，協(xié)助企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，及時采取應(yīng)對措施，化解項(xiàng)目結(jié)算稅負(fù)風(fēng)險，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目之間的分歧。

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