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細數(shù)“政策房”稅收政策之營業(yè)稅與房產(chǎn)稅
在扶持發(fā)展廉租保障性住房建設、盤活住房租賃市場方面，國家近年來出臺了一攬子稅收優(yōu)惠政策。
原稅收政策回放：稅法規(guī)定，企業(yè)出租房屋，以租金收入為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，稅率分別為5%和12%。外商投資企業(yè)按照規(guī)定需要繳納城市房地產(chǎn)稅（現(xiàn)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅）。
《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定：對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。
根據(jù)財稅[2000]125號等文件精神，《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批復》（國稅函[2002]74號）將其具體含義明確為：對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。
新稅收政策規(guī)定：財稅[2008]24號規(guī)定：對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
政策要點解析：財稅[2008]24號文件重申了廉租住房免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅政策，同時對廉租住房免稅條件進行了限制。一是免稅對象僅限于廉租住房經(jīng)營管理單位；二是租金要按政府規(guī)定價格；三是出租對象僅限于規(guī)定的保障對象。如果不能同時符合上述3個條件，則不能享受相關優(yōu)惠政策。而且，從政策內(nèi)容可以看出，財稅[2008]24號文件是對財稅[2000]125號文件的補充，即財稅[2000]125號文件關于“公有住房”等其他稅收優(yōu)惠政策未做變動仍繼續(xù)執(zhí)行。
財稅[2008]24號文件在財稅[2000]125號文件的基礎上，對個人出租住房應繳納的營業(yè)稅再減半，在政策執(zhí)行上要注意以下要點：一是此項政策只適用于“個人住房”出租；二是無論住房出租后是否用于居住，都可以適用此政策；三是該政策的適用對出租價格無限制。財稅[2008]24號文件首次明確，對“非個人”出租住房（并且用于居?。?，房產(chǎn)稅同樣適用4%的稅率，但營業(yè)稅適用稅率應仍為5%；如果不是用于居住，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅適用稅率則分別為5%和12%。
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