“高興死了，房子每平方米降價(jià)3000元，開發(fā)商主動退款30萬！”張小姐興奮地向朋友說起。
　　“別高興得太早了，你那30萬還要繳稅呢。”電話那頭，身為會計(jì)師的朋友顯得理性很多。
　　“什么，還要交稅？！”張小姐驚呼。
　　這是發(fā)生在深圳某樓盤宣布主動為業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)后的一幕。
　　樓市步入隆冬。近日，國家的救市組合拳為樓市帶來了一陣暖風(fēng)，開發(fā)商也趁熱打鐵，絞盡腦汁尋求越冬之策。“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”就這樣粉墨登場了。然而，主動補(bǔ)差價(jià)補(bǔ)出的稅款，讓買賣雙方都有些始料未及。
　　樓市出現(xiàn)非常規(guī)促銷
　　從稅收的角度看，這樣促銷似乎有些超乎常規(guī)。
　　差價(jià)補(bǔ)償分為兩種方式進(jìn)行：還沒有簽訂正式購房合同（一般是僅簽署購房認(rèn)購書）或雖已簽署購房合同但未到房管部門備案的客戶，開發(fā)商直接以新價(jià)格與客戶簽署購房合同或變更購房合同；已經(jīng)簽訂了購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主，開發(fā)商則以裝修款的形式退回給業(yè)主。
　　前一種差價(jià)補(bǔ)償方式，開發(fā)商在稅務(wù)處理上是很清晰的，因?yàn)椴顑r(jià)補(bǔ)償發(fā)生在購房合同生效以前，所以開發(fā)商以新價(jià)格計(jì)稅，不存在納稅調(diào)整；而后一種差價(jià)補(bǔ)償方式卻會引起一些稅務(wù)問題，開發(fā)商須慎重考慮。
　　開發(fā)商并不是因?yàn)槠湓谫彿亢贤н^程中出現(xiàn)了違約行為而去補(bǔ)償客戶，“主動”補(bǔ)差價(jià)是其在市場特殊時(shí)期采取的一種非常規(guī)促銷行為。開發(fā)商認(rèn)為這是可以打動持幣 觀望者最有效的辦法，期望以此來幫助潛在客戶消除后顧之憂。
　　承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)是開發(fā)商的營銷手段而已，對老業(yè)主主動補(bǔ)差價(jià)是開發(fā)商欲取信于潛在客戶。從法律上來講，開發(fā)商此種主動讓利是對老業(yè)主的贈與，在稅務(wù)處理上屬于開發(fā)商的捐贈，而對于老業(yè)主（一般是個(gè)人客戶）來說，獲得差價(jià)補(bǔ)償即是接受捐贈或接受贈與。
　　差價(jià)補(bǔ)償要繳稅
　　潛在的稅收負(fù)擔(dān)會讓你到手的錢大打折扣。
　　按照新《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“第九條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；第十條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出”。開發(fā)商上述對于老業(yè)主的“捐贈”并非屬于公益性捐贈，因此是不允許在企業(yè)所得稅前扣除的，這點(diǎn)容易理解。
　另一方面，老業(yè)主（個(gè)人客戶）獲得此種贈與式差價(jià)補(bǔ)償需不需要繳納個(gè)人所得稅呢？我國還沒有開征贈與稅，但參考世界上許多國家特別是發(fā)達(dá)國家已開征的贈與稅可知，只有自然人與自然人之間的財(cái)產(chǎn)贈送才屬于贈與稅的課稅范圍。
　　那開發(fā)商對于自然人的贈與該如何處理呢？筆者認(rèn)為，老業(yè)主需要繳納個(gè)人所得稅。此類贈與屬于新問題，國家稅務(wù)總局還沒有具體規(guī)定，如果參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照‘其他所得’應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳”的規(guī)定，老業(yè)主須對獲得的差價(jià)補(bǔ)償按照"其他所得"繳納20%的個(gè)人所得稅。另外從反避稅方面考慮，個(gè)人獲得公司的贈與也肯定是要繳個(gè)人所得稅的。
　　巧變補(bǔ)償可節(jié)稅
　　可以考慮換一種形式來“補(bǔ)償”老業(yè)主。
　　開發(fā)商的差價(jià)補(bǔ)償，表面看起來是給予老業(yè)主交易完成后的價(jià)格折扣，實(shí)際上是開發(fā)商的一種市場營銷手段。開發(fā)商想通過安撫老業(yè)主來影響潛在客戶的購買心理，促使?jié)撛诳蛻糍徺I商品房。補(bǔ)償金額應(yīng)該算是開發(fā)商的市場營銷費(fèi)用。
　　于是，開發(fā)商可以要求老業(yè)主從事一些市場營銷活動。例如，請老業(yè)主介紹新客戶、邀請老業(yè)主參與開發(fā)商的市場推廣活動等。從而，開發(fā)商可以根據(jù)老業(yè)主的實(shí)際情況和能力與其簽訂相對應(yīng)的個(gè)人中介合同或個(gè)人勞務(wù)合同等，那么老業(yè)主也就可以合理合法獲得差價(jià)補(bǔ)償?shù)某陝诹?。開發(fā)商采取這個(gè)方案后，老業(yè)主憑上述合同到地稅機(jī)關(guān)申請營業(yè)稅發(fā)票，作為開發(fā)商企業(yè)所得稅前的扣除憑證。需要注意的是，老業(yè)主除了需要繳納營業(yè)稅及附加外，根據(jù)合同的不同性質(zhì)還須繳納不同稅率的個(gè)人所得稅。因?yàn)樵S多地區(qū)個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營所得實(shí)行個(gè)人所得稅核定征收。如在廣東省中山市，服務(wù)業(yè)-中介業(yè)代征率為5%，服務(wù)業(yè)-咨詢代征率為2.5%等，詳見《關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得項(xiàng)目個(gè)人所得稅代征率的通知》（中山地稅發(fā)[2007]264號）。
　　對于前一種差價(jià)補(bǔ)償方式，可能還會碰到一種情況：新客戶要求在重新簽訂購房合同時(shí)與開發(fā)商約定，如未來開發(fā)商降價(jià)則開發(fā)商須對其進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。以后，開發(fā)商與個(gè)人客戶果真發(fā)生了此類差價(jià)補(bǔ)償，那么個(gè)人客戶因此獲得的差價(jià)補(bǔ)償就屬于違約金所得了，同樣參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）的相關(guān)規(guī)定，個(gè)人客戶獲得的此種差價(jià)補(bǔ)償就由開發(fā)商代扣代繳個(gè)人所得稅（稅率為20%）。開發(fā)商可以憑代扣代繳憑證在企業(yè)所得稅稅前扣除。