[摘　要] 自2005年以來，雖然經(jīng)過一系列的調(diào)控措施，地價(jià)仍持續(xù)上漲。地價(jià)與其價(jià)值背離的長(zhǎng)期上漲，極有可能導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)。文章分析了造成地價(jià)上漲的主要原因，并針對(duì)這些原因提出相應(yīng)對(duì)策。

　　[關(guān)鍵詞] 地價(jià) 上漲 對(duì)策

　　一、引言

　　近年來，我國(guó)地價(jià)持續(xù)上漲，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)從2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期價(jià)格為100），而2008年1季度則再創(chuàng)新高，達(dá)到了116.5。不可否認(rèn)，近年地價(jià)的持續(xù)上漲是城市化加速及經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起土地價(jià)值提升后在交易價(jià)格上的必然體現(xiàn)，是土地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的價(jià)值回歸。但地價(jià)上漲的長(zhǎng)期性及不穩(wěn)定性也反映出現(xiàn)行土地制度存在著深層次的制度性缺陷，要采取積極的政策措施予以適當(dāng)調(diào)控。

　　二、我國(guó)地價(jià)上漲的成因分析

　　1.城市化的發(fā)展推動(dòng)了地價(jià)上漲

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年我國(guó)城鎮(zhèn)人口57706萬，占全國(guó)總?cè)丝诘?3.9％，且絕大部分地區(qū)城市化水平已經(jīng)超過了30％，處于城市化高速發(fā)展階段。具體來講城市化主要從以下幾方面影響地價(jià)：(1)城市規(guī)模的增大。城市規(guī)模越大，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量要求越高，交通運(yùn)輸系統(tǒng)也更復(fù)雜，城市環(huán)境的營(yíng)運(yùn)成本及土地級(jí)差收益也越高。(2)城市土地用地結(jié)構(gòu)的改變。城市土地價(jià)格與商業(yè)用地比重成正比，與工業(yè)用地的比重成反比。商業(yè)用地比例越高，城市土地價(jià)格也越高。(3)城市功能分區(qū)的變化。隨著城市化發(fā)展，政府更加注重城市的功能分區(qū)，城市空間結(jié)構(gòu)布局得到了很大改善。衛(wèi)星城鎮(zhèn)及新開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施往往比較齊全、規(guī)劃比較完備，地價(jià)也較高。并且通過其傳遞擴(kuò)散作用，往往會(huì)帶動(dòng)周邊地域地價(jià)水平的提高。

　　2.供需矛盾的深化必然導(dǎo)致地價(jià)上漲

　　一方面，土地?cái)?shù)量的有限性、不可再生性，決定了土地供給無彈性，或者說具有弱彈性;另一方面，隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加了對(duì)土地的需求。住房需求的快速增長(zhǎng)、投資投機(jī)性購房熱潮等眾多原因都導(dǎo)致了土地供需矛盾的加劇，直接加劇了地價(jià)上漲的動(dòng)力。

　　3.現(xiàn)行的土地供給制度加速了地價(jià)上漲

　　根據(jù)國(guó)土資源部《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地及工業(yè)用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。這種出讓方式主要從以下幾個(gè)方面迫使地價(jià)上漲：（1）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入必然導(dǎo)致地價(jià)上漲。價(jià)格是絕對(duì)的決定因素，出價(jià)完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，價(jià)高者得。（2）“上不封頂”的出讓價(jià)格導(dǎo)致新“地王”不斷產(chǎn)生。如2007年7月，北京成開與北辰聯(lián)合體以92億元競(jìng)得長(zhǎng)沙市某地塊，成交價(jià)比46.3億元的起拍價(jià)高出近1倍。（3）土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致拿地價(jià)格上漲。我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)只能由政府通過征地來供應(yīng)，由于一級(jí)市場(chǎng)的不規(guī)范，大量非國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不得不從房地產(chǎn)商處獲得土地，導(dǎo)致土地價(jià)格二度甚至三度被抬高。

　　4.高房?jī)r(jià)預(yù)期帶動(dòng)地價(jià)上漲

　　消費(fèi)者預(yù)期是影響商品價(jià)格的重要因素之一。幾億人需要改善住房的巨大潛在需求及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，導(dǎo)致了消費(fèi)者和供給者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲。正是因?yàn)橄�費(fèi)者和開發(fā)商都預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商才會(huì)以較高的價(jià)格拿地。

　　5.地方政府存在推動(dòng)地價(jià)上漲的內(nèi)在沖動(dòng)

　　從現(xiàn)行的人事考核機(jī)制上可以看出，快速增長(zhǎng)的GDP、招商引資的數(shù)量等政績(jī)性的東西是考核地方政府的硬性指標(biāo)。但1994年的分稅制改革縮減了地方政府的資金來源，而出讓土地能夠補(bǔ)充財(cái)政資金，緩解財(cái)政壓力。所以地方政府存在推動(dòng)地價(jià)上漲的內(nèi)在沖動(dòng)。它們通過壟斷手中的土地和政策輿論引導(dǎo)抬高地價(jià)、支持房?jī)r(jià)，制造只漲不跌的預(yù)期，從中獲益。

　　三、抑制地價(jià)上漲過快的對(duì)策

　　1.改變土地供給方式

　　(1)改變“價(jià)高者得”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。按照這種標(biāo)準(zhǔn)拍賣土地，其結(jié)果就是土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，最終開發(fā)商會(huì)把成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上，使得地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的局面不可避免。(2)加大土地招標(biāo)的比重。招標(biāo)相對(duì)于拍賣更為理性，它不僅將地價(jià)作為考慮因素，也將開發(fā)商的實(shí)力、誠(chéng)信度、方案可行性、對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)等方面納入了考慮范疇。(3)采用土地出讓的綜合評(píng)標(biāo)。參照上海市的土地掛牌方式，將商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)結(jié)合起來，選出開發(fā)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)水平一流的企業(yè)。

　　2.分流購房需求

　　對(duì)住房需求的增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加，間接引起地價(jià)上漲。因此，調(diào)控地價(jià)可從分流購房需求入手:(1)加快和規(guī)范廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，合理確定廉租對(duì)象及保障標(biāo)準(zhǔn)。(2)大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，打壓市場(chǎng)上的投機(jī)勢(shì)力，平抑房?jī)r(jià)。(3)完善金融政策，擴(kuò)大融資渠道，為住房保障建設(shè)打下基礎(chǔ)。(4)充分運(yùn)用住房補(bǔ)貼手段，實(shí)行住房補(bǔ)貼和實(shí)際居住條件掛鉤。

　　3.規(guī)范地方政府行為

　　地方政府對(duì)土地有絕對(duì)的定價(jià)權(quán)，土地成交價(jià)與底價(jià)之間的價(jià)格差額是地方政府重要的財(cái)政來源，地方政府對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的飛漲具有不可推卸的責(zé)任。因此，理順和規(guī)范地方政府行為顯得尤為重要。(1)對(duì)土地拍賣，要遵循公開、公正、透明的原則，信息披露要完全和真實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)要充分，嚴(yán)打暗箱操作。(2)加大閑置土地的清理力度，嚴(yán)厲打擊囤積土地行為，對(duì)惡意圈地的要根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取土地閑置費(fèi)或?qū)⑼恋厥栈亍?

　　參考文獻(xiàn)：

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