摘要：2007年后，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展。并逐漸成為重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。地方政府、開發(fā)商、購房者以及商業(yè)銀行掀起了一股炒房熱潮，在金融危機(jī)時(shí)下，房地產(chǎn)熱仍無降溫之勢，這與各利益主體的理性選擇密切相關(guān)。

　　關(guān)鍵詞：理性選擇；房地產(chǎn)熱；利益主體

　　一、房地產(chǎn)的發(fā)展與“房地產(chǎn)熱”興起

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)端于沿海城市，1992年，鄧小平南巡講話后，各地資金大量涌入廣東等沿海城市形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1993年。國務(wù)院緊縮銀根，進(jìn)行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)得到一定程度的抑制。至1998年國家停止福利分房，房地產(chǎn)業(yè)的熱潮才再度被掀起，2000年下半年起在西部大開發(fā)的推進(jìn)下。各地房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮起來，2003年中國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控期。2007年底，中國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲達(dá)到10.5％。多年來房價(jià)上漲幅度首破兩位數(shù)記錄。一個(gè)不爭的事實(shí)是，政府壓制不住房價(jià)的上漲，并且由高房價(jià)引起的社會(huì)不滿及潛藏的危機(jī)已經(jīng)逐漸影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。為此，筆者將從社會(huì)學(xué)角度來對(duì)房地產(chǎn)熱中各利益主體的理性選擇行為進(jìn)行分析。

　　二、“房地產(chǎn)熱”中多利益主體的理性角逐

　　1.地方政府追求政績的理性選擇。房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，個(gè)別地方的土地收入甚至占到了地方收入的30％，各級(jí)政府從土地轉(zhuǎn)讓中獲得了巨大的收益，采用“圈地”、“炒地”、“造勢”，使得“房地產(chǎn)熱”愈演愈烈。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)商無疑是這股熱潮中最大的獲益者，這一點(diǎn)從每年的各種財(cái)富評(píng)比中房地產(chǎn)商所占比重便可知，房子的預(yù)期強(qiáng)需求和壟斷特性，使得理性房地產(chǎn)開發(fā)商為賺取利潤而“給房地產(chǎn)添油加柴”。

　　3.購房者對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的理性盤算。置房多套，導(dǎo)致不理性投資和投機(jī)行為的增加，加速了房價(jià)上揚(yáng)勢頭。

　　此外，還有兩頭兼利的商業(yè)銀行為“房地產(chǎn)熱”推波助瀾。

　　三、房地產(chǎn)熱利益主體的理性選擇分析

　　1.地方政府為“房地產(chǎn)熱”鋪好溫床

　　政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是多方面且復(fù)雜的，其具體行政行為是多樣化的。在地方政府作用于房地產(chǎn)行業(yè)的具體行為中。最為顯著的莫過于地方政府為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的需要而選擇的各種經(jīng)濟(jì)理性行為。

　　作為理性的地方政府熱衷的行為必然取決于政府的整體利益——政績。每一屆地方政府的政績是什么？這一點(diǎn)，從現(xiàn)行的人事考核機(jī)制上不難看出，是快速增長的GDP，是完備的機(jī)場、鐵路、高速公路等公共設(shè)施，是建設(shè)有高檔寫字樓和住宅小區(qū)的現(xiàn)代化城市等，后者需要資金支持，前者需要?jiǎng)?chuàng)造。

　　因此尋找能快速升值的財(cái)源成為地方政府最為迫切的任務(wù)，一方面，房地產(chǎn)也能為地方政府創(chuàng)造大量的稅收；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)能給地方政府帶來客觀的出讓土地收益。在利益的驅(qū)使下，“圈地”、“炒地”、“造市”便成了理性的地方政府的重要工作。

　　房地產(chǎn)行業(yè)本身是以城市建設(shè)與改造的名義發(fā)展起來的，但在政績利益驅(qū)使下，這一目標(biāo)被異化，政府政績要上升、城市化進(jìn)程要提速。城市規(guī)劃要更新、老城區(qū)拆遷勢在必行。理性的地方政府征地、炒地、造市。為“房地產(chǎn)熱”鋪好了溫床。

　　2.開發(fā)商制造“房地產(chǎn)熱”

　　“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。”作為理性的經(jīng)濟(jì)人，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資過程中主要考慮的是成本、數(shù)量和價(jià)格。建房一般是既定的。而且通常到最后是可以直接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的。關(guān)鍵點(diǎn)就在售量和售價(jià)上，量、價(jià)均與市場預(yù)期有關(guān)：房價(jià)穩(wěn)定，實(shí)際收入等于預(yù)期收入；房價(jià)上漲，量不變或增加，獲取額外利潤；房價(jià)下跌，量不變，開發(fā)商虧損。因此開發(fā)商會(huì)給消費(fèi)者創(chuàng)造房價(jià)在未來仍上漲的預(yù)期，多年房價(jià)居高不下也與這種心理預(yù)期有關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場還屬于買方市場，消費(fèi)者處于劣勢，獲取的信息不完整。在銷售房過程中，房地產(chǎn)商會(huì)采用各種方式制造房價(jià)仍有漲勢的假象，給消費(fèi)者制造買房的壓力和動(dòng)力。

　　房地產(chǎn)市場的不確定性。高風(fēng)險(xiǎn)性（高投入高回報(bào)），開放商的高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期性，房地產(chǎn)業(yè)的快速變現(xiàn)、快速增值性，這些都將促使理性的房地產(chǎn)商采取各種手段，如“尋租”“銷控”等追逐高額的利益，制造房地產(chǎn)熱。

　　3.購房者“捧熱”房地產(chǎn)

　　有供給無需求也就不成為“熱”，因此“房地產(chǎn)熱”的產(chǎn)生必定是有一個(gè)巨大的需求市場在推動(dòng)。對(duì)房子的需求可以分為兩種：自住房和投資、投機(jī)。前一種是自然效用，后兩種需求則是“房地產(chǎn)熱”產(chǎn)生的原因之一。

　　城市化進(jìn)程蘊(yùn)藏著幾億人需要改善住房的需求——普遍看漲的預(yù)期；銀行儲(chǔ)蓄利率低、投資渠道少、可投資金融產(chǎn)品少、股市不景氣，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展——大量的民間資本涌入。當(dāng)投機(jī)需求成為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要?jiǎng)右驎r(shí)，真正的需房者便表現(xiàn)出“買漲不買跌”的消費(fèi)行為。投資的目的一旦實(shí)現(xiàn)，便會(huì)迅速轉(zhuǎn)化為供給，導(dǎo)致市場供給迅速增加，緊接著成為群體性的投機(jī)行為，更多的投機(jī)需求造就了總需求的虛高，“房地產(chǎn)熱”由此便產(chǎn)生了。

　　造成“房地產(chǎn)”熱度居高不下。還在于居民收入分配差距的擴(kuò)大和房子作為一種社會(huì)地位的象征作用。高收入者收入增長快，買房置業(yè)或炫富心理的作用下，便會(huì)“非理性”的搶購房子，造成空置面積居高不下，而低收入購房者則淪為“房奴”。因此，“房地產(chǎn)熱”中的住房供給實(shí)際是一種畸形的需求。

　　千百年來。關(guān)于土地的文章做不完，關(guān)于土地的買賣也做不完。如果“房地產(chǎn)熱”的相關(guān)利益主體仍堅(jiān)持自己的利益，那么房地產(chǎn)市場仍舊是—個(gè)單向的少數(shù)人受益、少數(shù)組織受益的市場，不公平始終是要解決的，否則要影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，造成與之相關(guān)的社會(huì)“病癥”的爆發(fā)，這是必然的。

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