2012-04-17 08:51 來源：張海城
摘要：房地產行業(yè)是我國經濟的支柱產業(yè)，在很大程度上影響著我國經濟是否能健康穩(wěn)定的發(fā)展。房地產價格的變化是多種因素共同作用的結果，其中經濟因素起了決定作用。本文從國內生產總值（GDP）、一國物價水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應量等因素角度分別分析了其對我國房地產價格變化的影響。
關鍵詞：房地產價格；通貨膨脹；人民幣升值
一、房地產價格的含義
房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價-貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現(xiàn)今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，例如，以房地產作價入股換取技術、設備等。從理論上講，在供給量不變的情況下，需求量的增加會使房地產價格上升，需求量的減少會使房地產價格下降；在需求量不變的情況下，供給量的增加會使房地產價格下降，而供給量的減少又會使房地產價格上升。然而，在現(xiàn)實中，房地產價格受諸多因素影響，包括經濟因素，政治因素，社會因素，國際因素等,。綜上，我國房地產價格受眾多因素影響，與真實市場價格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經濟角度論述影響房地產價格的因素。
二、主要影響因素
影響一國房地產價格的經濟因素主要有國內生產總值（GDP）、一國物價水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應量等。各個因素的具體分析如下：
（一）國內生產總值（GDP）
國內生產總值常被公認為衡量國家經濟狀況的最佳指標，它不但可反映一個國家的經濟表現(xiàn)，更可以反映一國的國力與財富。GDP的增長會帶來一國經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，生活水平的提高體現(xiàn)在各個方面，其中一個就是人們對改善性住房需求的增加，在住房供給不變的情況下，房地產價格的上升也是情理之中。進入新世紀以來，中國經濟進一步得到提高，人民的收入也在不斷的增加，同時由于我國城市化水平的進展，對住房的需求不斷增多，房地產事業(yè)得到了長足的發(fā)展，房地產價格進一步提高。
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物價水平是衡量一個國家經濟發(fā)展水平和居民消費水平的一個重要指標，主要通過居民消費價格指數(shù)（CPI）體現(xiàn)。在現(xiàn)實生活中，房地產價格和物價水平是相互影響的：房地產價格水平的提高會引起物價水平的提高，而物價水平的提高也會反作用于房地產價格水平，促使房地產價格水平的提高。近年來，由于種種因素的影響，我國的物價水平持續(xù)上漲，CPI居高不下，引發(fā)高通貨膨脹的同時也必然帶來房地產價格的進一步上漲。而房地產價格的上漲在某種程度上也進一步加劇了通貨膨脹。
（三）居民收入
隨著我國經濟的發(fā)展，居民收入持續(xù)不斷的增加，必將增強居民的購買能力。在滿足基本的吃穿等消費后，他們會有著強烈的購房需求，然而由于短期內房地產價格缺乏彈性，所以短期內需求的增加必定會帶來房地產價格的上升。 改革開放后，隨著經濟的發(fā)展和收入分配政策的調整，我國居民的人均收入持續(xù)增加。同時由于城市化進程的加快，最終導致對住房需求的增加。而由于短期內土地市場和房地產開發(fā)市場不能對此做出及時的反應，所以短期內居民收入的增加肯定會使房地產價格上漲。
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利率對我國房地產市場的影響主要是通過對貸款利率的調整來實現(xiàn)的。一方面，貸款利率的增加會加大開發(fā)商的成本，壓縮利潤空間，從而使開發(fā)商減少投資，這就意味著住房供給的減少，從而導致房地產價格的提高。另一方面，貸款利率的增加會增加購房者的還貸壓力，打擊他們購房的積極性，造成需求的減少，使房地產價格下降。綜合起來，利率的高低對房地產價格的影響取決于對哪一方的影響更大。
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匯率是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。近年來，由于我國在國際貿易中存在著巨大的貿易順差，人民幣升值壓力越來越大。由于受人民幣升值的影響，國際上的熱錢也開始涌入了中國。同時，由于改革開放后，中國金融市場的逐步開放和國際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進入了中國。外資進入中國實體經濟后，首先選擇的就是高利潤的房地產行業(yè)作為他們投資的對象，以獲取高額的利潤。眾多外資的進入都會導致房地產價格的進一步上漲。
（六）貨幣供應量
貨幣供應量應該是與一國實體經濟的總量相一致的，貨幣供應量的多少標志著這個國家實體經濟規(guī)模的大小。一般來講，貨幣供應量單方面的增多會使房地產價格水平上升；貨幣供應量單方面的減少將會使房地產價格水平下降。近年來，為了維持人民幣匯率的相對穩(wěn)定，面對人民幣越來越大的升值壓力，央行向社會投放了越來越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應量已完全超過了現(xiàn)實中經濟發(fā)展所必需的。貨幣供應量的過多導致的流動性過剩一定程度上也導致了房地產價格的上漲。
三、結語
現(xiàn)實中，我國房地產價格受眾多因素綜合影響。當前，隨著中國勞動生產率的提高，中國連年貿易順差，貿易順差的不斷擴大無形中給人民幣的升值帶來了壓力。同時由于國際社會對人民幣升值存在較大的預期，熱錢紛紛涌入了中國。為了贏得良好的外部環(huán)境和維持人民幣匯率的相對穩(wěn)定，政府不得不投放大量的貨幣減輕人民幣升值的壓力。如此，使得流通中的貨幣大大超過了現(xiàn)實中的貨幣需求量，造成一定的通貨膨脹，引起房地產價格的上漲。由于社會對通貨膨脹存在一定的預期，進一步加劇了物價的上漲，造成房地產價格居高不下。同時由于我國特殊的國情，土地資源的稀缺和人口的膨脹，房地產價格在長期內會是不斷增值的。高房價已經嚴重威脅到普通居民的生活質量和社會經濟發(fā)展的穩(wěn)定性，所以迫切需要我國政府對房地產市場進行宏觀調控。
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