煙臺(tái)萊山商鋪投資持續(xù)升溫 每平米售價(jià)2.6萬(wàn)
商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)。商家們深知“地段為王”,投資商業(yè)地產(chǎn)首先要考慮到人流量、地理位置、長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)力等系列問(wèn)題?v觀山東省煙臺(tái)市萊山區(qū)商業(yè),有天時(shí)、地利、人和之便,按照業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法:“商圈潛質(zhì)極大”。
本期,記者將帶領(lǐng)投資者,在萊山區(qū)商圈選取具有代表性的商鋪,提前“把脈”。
商鋪投資持續(xù)升溫
每平方米8000—26000元
萊山區(qū)的商鋪售價(jià),隨著迎春大街商圈的知名度水漲船高,其可見(jiàn)的投資前景也使投資者趨之若鶩。
運(yùn)動(dòng)品牌代理商宋國(guó)義,兩年前在迎春大街中段購(gòu)置了兩層共260平方米的商鋪,花了208萬(wàn),合計(jì)每平方米8000元。兩年后,按宋國(guó)義的估算,這里商鋪售價(jià)至少在每平方米1.6—1.8萬(wàn)元,這也預(yù)示著,如果他出售手頭的商鋪,將凈掙208萬(wàn)元。
即便已有翻倍利潤(rùn),宋國(guó)義還是不舍得賣,因?yàn)樗o他帶來(lái)滾滾財(cái)源。為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),宋國(guó)義正四處尋找房源,不出他預(yù)料,如今迎春大街商圈的商鋪價(jià)格已非兩年前。“現(xiàn)在,位置稍偏的初家鎮(zhèn)價(jià)格都在每平方米1萬(wàn)元以上,迎春大街中段的商鋪售價(jià)已到了每平方米2.5 萬(wàn)元。”宋國(guó)義說(shuō)。
“萊山區(qū)的商鋪價(jià)格,在迎春大街商圈的概念提出后,才有了大幅上漲。”對(duì)商鋪的漲勢(shì),萊山區(qū)貿(mào)易局綜合科科長(zhǎng)李視利如是分析。他認(rèn)為,這個(gè)商圈的確立,直接帶來(lái)了7大特色街區(qū)的發(fā)展,連貫的合理規(guī)劃,加上萊山區(qū)高檔住宅區(qū)、大學(xué)園區(qū)的倍增,直接放大了萊山區(qū)商鋪投資的光環(huán)。
眼下的商鋪售價(jià)現(xiàn)狀,確實(shí)也證明了這一點(diǎn)。在煙臺(tái)大學(xué)附近,萬(wàn)象城即將建成。這座尚未完全完工的商業(yè)項(xiàng)目,目前商鋪銷售進(jìn)度已過(guò)了八成。
“商鋪售價(jià)在每平方米2.6萬(wàn)元,這個(gè)定價(jià)在萊山區(qū)目前屬高的。即便如此,這里110平方米以上的商鋪已經(jīng)售完,剩余數(shù)套全是小面積商鋪。”祥隆企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)宋德志表示:“商鋪如此熱銷,可見(jiàn)這個(gè)商圈的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成;大面積商鋪如此暢銷,萊山區(qū)商業(yè)前景可謂炙手可熱。”
商鋪?zhàn)饨鹋c成本需細(xì)算
年租金每平方米400-2500元
“商鋪你不賣,出租行不行?”在宋國(guó)義的店里,經(jīng)常會(huì)有投資者如是打聽(tīng)。
出租這筆帳,宋國(guó)義也算過(guò)。按照眼下行情,他這個(gè)260平方米的兩層商鋪,年租金起碼在30萬(wàn)元,也就是說(shuō),起碼每平方米在1200元上下。“因?yàn)椴贿h(yuǎn)的萬(wàn)光府前附近的一家商鋪,就按年租金每平方米1500元租出去了。煙大市場(chǎng)的年租金也至少在2200元—2500元。”宋國(guó)義為他的定價(jià)找到了參照。
這樣算下來(lái),萊山區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹚坪醣戎ヮ穮^(qū)還要高。對(duì)此,李視利說(shuō),萊山區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸱浅2黄骄,熱門商鋪的租金并不比海港路的低,較低的也有每月300元的商鋪,按均價(jià)來(lái)算,平均年租金應(yīng)該在每平方米1500元以上。
“只是萊山區(qū)商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)一樣,上升勢(shì)頭較猛。”李視利說(shuō),萊山區(qū)商業(yè)的發(fā)展,與芝罘區(qū)明顯不同,芝罘區(qū)是以線帶面,萊山區(qū)則以點(diǎn)面結(jié)合的比較理想。近兩年,迎春大街商圈共接納了包括萬(wàn)象城、漁人碼頭、新天地都市廣場(chǎng)、海爾財(cái)富公園等在內(nèi)的六大投資過(guò)10億元的綜合商貿(mào)設(shè)施。
這些高檔商業(yè)設(shè)施的進(jìn)入,會(huì)促進(jìn)萊山區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪絹?lái)越高。李視利舉例說(shuō),漁人碼頭的商鋪定價(jià)在每平方米2.4萬(wàn)元上下,且不單售,基本一賣就是一層或多層。以1000平方米計(jì)算,購(gòu)買商鋪就需要2400萬(wàn)元。“商鋪?zhàn)饨鹕倭,何時(shí)收回成本?”
宋國(guó)義也考察過(guò)漁人碼頭。“如果在漁人碼頭開(kāi)店,如果按照我的運(yùn)動(dòng)品牌單價(jià)300元—400元價(jià)格計(jì)算,假設(shè)店鋪面積是100平方米,每天每平方米租金是100元,一天至少要銷售30多件產(chǎn)品才支付得起店鋪?zhàn)饨稹?rdquo;宋國(guó)義認(rèn)為,在這個(gè)地塊,服裝店不一定合適,但算法類似,如果換作餐飲品牌,或許有利可圖。
投資分析
人氣旺潛力大
萊山的發(fā)展速度不斷加快,商業(yè)氛圍日益濃厚,是區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠞q的決定因素。
要說(shuō)萊山區(qū)的商業(yè)環(huán)境,有個(gè)例子常被提及。在佳世客開(kāi)業(yè)之前,各方并不看好這家超市的影響力,各路媒體甚至用“前瞻性”、“值得期待”的字眼,來(lái)形容佳世客在萊山區(qū)的商業(yè)前景。如今,無(wú)論是不是周末,佳世客前后兩大停車場(chǎng),均停滿了各種高檔轎車,人們從四面八方趕到這里購(gòu)物,真是人流如潮。
這種發(fā)展速度,這種商業(yè)氛圍,直接反映在一座座拔地而起的樓盤(pán)上。事實(shí)上,自2007年以后,萊山新樓盤(pán)的涌現(xiàn)可謂如雨后春筍,南山世紀(jì)城、天合城、芳華園、綠色家園、府前花園、上海灘花園、漁人碼頭等商住項(xiàng)目,爭(zhēng)相亮相,吸引了越來(lái)越多的高端消費(fèi)群在此落戶。
早在四年前,溫州商人曹新遠(yuǎn)在煙臺(tái)考察投資環(huán)境時(shí),就到過(guò)萊山。三年后,他再來(lái)時(shí),已發(fā)現(xiàn)這里“空降了一座城”。
人氣也是越來(lái)越旺。 “加上多所大學(xué)落戶萊山,區(qū)內(nèi)常住人口數(shù)量成倍增長(zhǎng)。”萊山區(qū)貿(mào)易局相關(guān)人士說(shuō),僅萬(wàn)象城一期,規(guī)劃人口容量就達(dá)2萬(wàn)人。年內(nèi),投資在10億元以上的十大城市綜合體將陸續(xù)啟用,人口容量將再增10萬(wàn)。至2020年,萊山區(qū)人口將再增一倍,達(dá)50萬(wàn)人,城市建設(shè)區(qū)遠(yuǎn)期人口容量可達(dá)100萬(wàn)左右。據(jù)調(diào)查,萊山區(qū)居住人口有70%受過(guò)高等教育,年人均可支配收入1.2萬(wàn)元,居全市之首,高級(jí)住宅區(qū)與旅游設(shè)施的迅速發(fā)展,為萊山帶來(lái)了旺盛的購(gòu)買力和巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?
“潛力,已不再是長(zhǎng)遠(yuǎn)投資之后的等待,而是投資見(jiàn)效的速度感。”市商務(wù)局相關(guān)人士同時(shí)也提醒投資者,要及時(shí)把握宏觀調(diào)控政策的走向,理性投資。
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