前三月我市商品房均價(jià)3662元，同比漲了23%。在最近一系列調(diào)控新政出臺(tái)后，這種強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭或?qū)⒌玫蕉糁啤��?ldquo;一季度重慶市金融運(yùn)行簡(jiǎn)況”新聞通氣會(huì)上傳出消息，包括央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部等部門(mén)將于近期出臺(tái)關(guān)于新“國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，劃定三套房首付比例和利率上浮的“紅線”。受新政影響，投資客暫時(shí)告別住宅，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪。

　　數(shù)據(jù)

　　房?jī)r(jià) 我市一季度同比漲693元

　　一季度全市商品房銷(xiāo)售仍然量?jī)r(jià)齊升。4月21日，市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三月，我市商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅超過(guò)兩成，銷(xiāo)售總額同比漲幅超過(guò)五成。根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，1-3月，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)3662元，同比每平方米漲了693元，漲幅23%。

　　一季度我市房地產(chǎn)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升。數(shù)據(jù)顯示，前三月，我市商品房銷(xiāo)售面積765.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，以此可計(jì)算出去年一季度我市商品房銷(xiāo)售面積為623.52平方米；今年一季度商品房銷(xiāo)售額為280.43億元，同比增長(zhǎng)51.5%，也可計(jì)算出去年前三月我市商品房銷(xiāo)售額為185.1億元。用銷(xiāo)售總額除以銷(xiāo)售面積，可簡(jiǎn)單計(jì)算出今年一季度我市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3662元/平方米，與去年同期均價(jià)為2969元/平方米相比，每平方米漲了693元，漲幅23%。

　　房貸 全國(guó)一季度新增5227億 推漲房?jī)r(jià)

　　4月21日，記者從“2010年一季度重慶市金融運(yùn)行簡(jiǎn)況”新聞通氣會(huì)上了解到，今年一季度我市新增人民幣貸款619.1億元，處于歷史第二高位。其中，個(gè)人住房按揭貸款一季度新增158億，接近2002年以來(lái)同期最高點(diǎn)。

　　4月21日，記者從人民銀行重慶營(yíng)管部了解到，從貸款種類(lèi)上看，中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，較年初增加了162.7億元。從利率水平來(lái)看，3月個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款加權(quán)平均利率為4.4%，按照5年期貸款基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算，重慶個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款加權(quán)平均利率為7.4折，而二月份的平均利率為8.5折。從浮動(dòng)區(qū)間看，利率實(shí)行下浮和上浮的貸款占比上升，實(shí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比下降。人行人士分析說(shuō)，部分中小商業(yè)銀行為爭(zhēng)奪房貸優(yōu)質(zhì)客戶，仍執(zhí)行了原有的“二七”優(yōu)惠政策。

　　央行日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長(zhǎng)，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4%，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，一季度房?jī)r(jià)高漲背后，信貸資金推動(dòng)因素明顯。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布年報(bào)的12家上市銀行貸款總額為22萬(wàn)億元，而涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款就達(dá)到5.28萬(wàn)億元，占比達(dá)24.27%，成為銀行重要的一塊“蛋糕”。這也給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了重點(diǎn)方向。

　　土地 12市欠征土地出讓金323億

　　據(jù)新華網(wǎng)消息 國(guó)家審計(jì)署發(fā)布了對(duì)40個(gè)市地州56個(gè)縣區(qū)市土地專(zhuān)項(xiàng)資金征收使用管理及土地征收出讓情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果的公告。審計(jì)發(fā)現(xiàn)有11個(gè)市以“招商引資”、“舊城改造”和“國(guó)有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元。有3個(gè)市以低于基準(zhǔn)地價(jià)70%的價(jià)格等方式，出讓土地177宗0.8萬(wàn)畝。有3個(gè)市的規(guī)劃等部門(mén)批準(zhǔn)提高0.18萬(wàn)畝土地的容積率，應(yīng)征未征土地出讓收入10.57億元。有12個(gè)市欠征土地出讓收入323.26億元。其中7個(gè)市的國(guó)土部門(mén)在25家用地單位欠繳土地出讓收入25.92億元的情況下，違規(guī)發(fā)放國(guó)有土地使用證。審計(jì)指出上述問(wèn)題后，有關(guān)地方政府已按規(guī)定補(bǔ)征土地出讓收入161.78億元。

　　動(dòng)態(tài)

　　三套房首付和利率上浮幅度將明確規(guī)范

　　二套房認(rèn)定細(xì)則或?qū)⒔y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　號(hào)稱(chēng)近年來(lái)最嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策即新“國(guó)十條”推出后，對(duì)房貸市場(chǎng)下一步的走向?qū)�產(chǎn)生怎樣的影響？4月21日，記者從“2010年一季度重慶市金融運(yùn)行簡(jiǎn)況”新聞通氣會(huì)上了解到，央行和銀監(jiān)會(huì)、住建部將在近期出臺(tái)關(guān)于新“國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，約定三套房首付上浮比例和利率上升幅度。目前，我市大部分商業(yè)銀行仍在按舊規(guī)辦理相關(guān)房貸業(yè)務(wù)。

　　另?yè)?jù)了解，銀監(jiān)會(huì)正抓緊調(diào)研“二套房”細(xì)則，或?qū)⒊雠_(tái)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前，各家銀行二套房實(shí)施細(xì)則均在擬定之中，同業(yè)“觀望”氛圍濃重。“銀監(jiān)會(huì)到目前也沒(méi)有統(tǒng)一執(zhí)行細(xì)則下來(lái)，主要是希望通過(guò)調(diào)研了解各家銀行的做法和意見(jiàn)。”一股份制銀行相關(guān)人士稱(chēng)，希望監(jiān)管部門(mén)就“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則問(wèn)題為各銀行提供一個(gè)公平一致的操作尺度，以此避免細(xì)則多元化導(dǎo)致的同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

　　變化

　　房企老板信心指數(shù)開(kāi)始回落

　　雖然房?jī)r(jià)還在漲，但面對(duì)近日密集出臺(tái)的調(diào)控政策，房企老板們的信心開(kāi)始出現(xiàn)動(dòng)搖了。

　　4月21日，重慶市調(diào)查總隊(duì)公布的一季度我市企業(yè)景氣和企業(yè)家信心指數(shù)顯示，房地產(chǎn)老板的信心指數(shù)較上季度回調(diào)了1.3點(diǎn)，不過(guò)仍處于較景氣區(qū)。不過(guò)，相較于老板們的謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)企業(yè)的景氣指數(shù)仍然繼續(xù)保持攀升態(tài)勢(shì)，運(yùn)行在較為景氣區(qū)內(nèi)。

　　4月21日，人民銀行重慶營(yíng)管部人士介紹，4月以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了新的房貸政策，使購(gòu)房者進(jìn)入觀望期，會(huì)對(duì)下一步房屋銷(xiāo)售帶來(lái)較大影響，同時(shí)引起房貸增速回落。此外，由于銀行提高了貸款門(mén)檻，也會(huì)影響貸款的申請(qǐng)和投放，因此個(gè)人住房按揭貸款短期內(nèi)將會(huì)呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。該人士認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款利率的升高會(huì)對(duì)一部分購(gòu)房者形成壓力，但是重慶的個(gè)人住房按揭貸款不良率僅為0.3%，因此造成壞賬的可能性較小。

　　新政對(duì)大開(kāi)發(fā)商的影響也很有限。該負(fù)責(zé)人表示，大部分品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)去年以來(lái)的銷(xiāo)售都很火爆，資金回籠較快，即使銷(xiāo)售減量，也可以撐一年左右。對(duì)于前期銷(xiāo)售困難的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金鏈到年底可能會(huì)變得緊張。

　　售樓部門(mén)庭冷落 投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪

　　4月21日，記者走訪多家樓盤(pán)售樓部，發(fā)現(xiàn)門(mén)庭冷落，幾乎沒(méi)有購(gòu)房者上門(mén)。一些投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪。

　　4月21日上午11時(shí)許，記者在九龍坡區(qū)一樓盤(pán)售樓部坐了半個(gè)小時(shí)，沒(méi)有看見(jiàn)一位購(gòu)房者上門(mén)，置業(yè)顧問(wèn)坐在吧臺(tái)后面打著呵欠。一位男置業(yè)顧問(wèn)表示，房交會(huì)后，就沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)房了，前兩天人多，但主要是來(lái)過(guò)戶和協(xié)商退房的。南岸區(qū)一家開(kāi)發(fā)商也表示，房子賣(mài)得差不多了，這幾天估計(jì)也沒(méi)有人買(mǎi)房，干脆給置業(yè)顧問(wèn)放假，只留下幾個(gè)新人在樓盤(pán)值班。一家房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)表示，除了計(jì)劃最近幾天開(kāi)盤(pán)的樓房外，其他樓盤(pán)都比較冷清，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都在觀望。盡管如此，4月21日主管部門(mén)網(wǎng)站顯示，截至18時(shí)，主城區(qū)4月21日成交超過(guò)700套房源。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院西南分院總經(jīng)理汪勇表示，網(wǎng)站上顯示的成交量有一定滯后性，購(gòu)房者買(mǎi)房到登記備案有個(gè)時(shí)間差。房產(chǎn)新政后的真實(shí)成交量，估計(jì)在本周末就會(huì)有所體現(xiàn)。

　　受新政影響，投資客對(duì)住宅敬而遠(yuǎn)之，轉(zhuǎn)而對(duì)商鋪有較大熱情。鋼運(yùn)置業(yè)董事長(zhǎng)代育松說(shuō)，雖說(shuō)目前商鋪的成交量沒(méi)有明顯增加，但是客戶在商鋪方面的看房量和咨詢量比房交會(huì)有所增多。4月21日記者從市場(chǎng)上了解到，部分開(kāi)發(fā)商這段時(shí)間也在主推商鋪。

　　據(jù)悉，目前重慶商鋪的價(jià)格參差不齊，總體均價(jià)大約在10000元/平方米左右，低的每平方米7000元左右，高的則達(dá)到每平方米2萬(wàn)元左右。“商鋪、寫(xiě)字樓的首付比例一直都比較高，并且貸款利率沒(méi)有優(yōu)惠，從以后看，所面臨的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)較小。”來(lái)自溫州的投資者張智說(shuō)，未來(lái)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大，商鋪和寫(xiě)字樓升值空間也大，只要能堅(jiān)持一段時(shí)間，肯定會(huì)有穩(wěn)定的回報(bào)率。

　　觀點(diǎn)

　　明年房?jī)r(jià)現(xiàn)拐點(diǎn) 預(yù)計(jì)最高降20%

　　“中國(guó)房?jī)r(jià)真正調(diào)整將在明年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將會(huì)下跌15~20%，著急買(mǎi)房的市民可以再等等。”4月21日，野村證券房地產(chǎn)分析師李偉烈來(lái)渝接受記者專(zhuān)訪時(shí)預(yù)測(cè)，今年第四季度房源會(huì)放量，預(yù)計(jì)明年的成交量和房?jī)r(jià)會(huì)下降15%到20%.同時(shí)，李偉烈認(rèn)為，這次的房地產(chǎn)調(diào)整不是長(zhǎng)期的，調(diào)整期可能在一年到一年半之間。