“早在3月，我們業(yè)主就投票選出新物業(yè)，可老物業(yè)不肯移交物業(yè)用房！”4月19日，南京觀瀾苑小區(qū)業(yè)委會顧問徐以民滿腹苦惱：換物業(yè)咋這么難？

　　選了新物業(yè)，可老物業(yè)不肯交接

　　“垃圾堆積如山沒人管！”3月23日，記者來到觀瀾苑小區(qū)，業(yè)主們不停抱怨。其實，10天前，新“管家”典雅物業(yè)就已進駐，可老物業(yè)拒絕移交物業(yè)辦公用房，典雅物業(yè)無法提供服務，小區(qū)陷入物管真空。

　　“小區(qū)2008年建成，由天津順馳物業(yè)南京公司做物管，服務太差，被我們炒了。”但徐以民沒想到，小區(qū)兩套物業(yè)辦公房，老物業(yè)就是不肯交。3月27日，四五十戶業(yè)主把物業(yè)辦公房內東西搬出，轟走留守的老物業(yè)保安，新物業(yè)這才進來落腳，提供物管服務。

　　老物業(yè)為何不交物業(yè)用房？順馳物業(yè)經理施春燕說，觀瀾苑屬于濱江奧城整體項目中的三期工程，物業(yè)用房雖在觀瀾苑小區(qū)，但產權歸濱江奧城1975戶業(yè)主共有。移交物業(yè)用房，要么經所有業(yè)主表決同意，要么讓房管局測繪大隊把三期的物管用房劃分清楚。

　　南京物管辦物業(yè)管理科副科長張汛石表示，拆分公共物業(yè)用房“不像切蛋糕”，得按法律辦。“單個小區(qū)的業(yè)主無權拆分公共物業(yè)用房。”

　　商品質量有問題，光“換管家”沒用

　　小區(qū)炒物管，原因很多，但離不了一條：業(yè)主對“管家”服務不滿意。去年，南京住宅小區(qū)物業(yè)服務滿意度調查顯示，對小區(qū)物管現狀滿意的僅17%，而對物管總體滿意的也僅10%。

　　業(yè)主的不滿意，部分源自物管服務質量不到位。觀瀾苑業(yè)主舉出很多例證，比如，夏天不及時治蟲，蟲子在路上爬；除夕看春晚突然停電……這種不滿，更源自對物管立場的不信任。江蘇良翰律師事務所劉宏偉律師說，很多小區(qū)設施不完善，開發(fā)商為掩蓋矛盾，往往選擇自己的物業(yè)公司承擔物管。

　　有業(yè)主反映，諸多不能忍受的問題，很多是開發(fā)商遺留問題所致。比如：地下車庫漏水、單元門禁損壞……記者在觀瀾苑看到，號稱“荷塘月色”水景因為漏水，池塘早已見底。施春燕承認，因為種種因素，對遺留問題的維修不能達到業(yè)主要求，物管也有難處，畢竟還要找開發(fā)商解決。而業(yè)主普遍認為，物業(yè)和開發(fā)商站在一條船上，不能真正代表業(yè)主利益。

　　南京2600多個小區(qū)，有800多個成立業(yè)委會。張汛石說，成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主多半與物管矛盾大。記者注意到，去年至今，南京紫鑫中華廣場、萬達華府、興元嘉園等多個小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會，之后紛紛更換物業(yè)。

　　“業(yè)主換‘管家’，得考慮成本有多大。”張汛石說，很多業(yè)主認為換物業(yè)就能解決設施遺留問題，這不切實際，“商品質量有問題本該找廠家，一味換‘保姆’沒用！”盲目換物業(yè)，可能導致物管混亂，甚至出現管理真空，最終帶來房子貶值。施春燕表示，作為順馳下屬公司，他們更熟悉集團工作流程，向開發(fā)商反映問題相對容易解決，換個新物業(yè)，恐怕更困難。典雅物業(yè)負責人俞衛(wèi)東也說，“小區(qū)留下來的‘爛攤子’不少，我們只能逐步改善。”

　　被掃地出門，“管家”也有委屈

　　“小區(qū)物業(yè)費收繳率在20%左右，物業(yè)運轉困難。到現在，業(yè)主還欠我們120多萬元，有的業(yè)委會委員帶頭欠費。”施春燕說。

　　據悉，南京物業(yè)進駐的老小區(qū)，物業(yè)費收繳率僅三成，多數物業(yè)公司虧損嚴重。

　　業(yè)主不交錢，出于兩種心理：有的是對物管不滿意，以此為手段跟“管家”博弈。劉宏偉律師說，有些業(yè)主斗不過開發(fā)商，拒交物業(yè)費表達抗議；有的則是消費觀念不成熟，壓根不想掏錢買服務。張汛石透露，南京物業(yè)費標準在省內并不算高，市里推出菜單式收費，業(yè)主可自主選擇不同價位，“服務不到位，業(yè)主可要求降低收費，但不能不交錢。”與業(yè)主頻繁炒物業(yè)形成對照，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費的案件也在上升。有的公司收不到錢，干脆炒了業(yè)主撤出小區(qū)。

　　跨越陣痛，業(yè)主、“管家”都需努力

　　去年4月，南京選定10個街道，試點推行街道介入物業(yè)管理。小區(qū)已有物業(yè)進駐的，街道負責監(jiān)督業(yè)委會及物業(yè)公司，調解雙方矛盾；而沒有物業(yè)公司愿意進來，或請不起物業(yè)的小區(qū)，則由街道組建物業(yè)服務中心統(tǒng)一管理。那么，效果究竟怎樣？

　　去年9月，江東街道成立物業(yè)服務中心進駐望江新寓，花了十幾萬元拓寬道路、修建圍墻，如今物業(yè)費的收繳率已達90%以上。街道城管科科長張麗杰透露，“我們每月只收0.2元/平方米的物業(yè)費，保本微利！”南京南湖街道物業(yè)服務中心主任盧人認為，街道托管小區(qū)物業(yè)，可大大降低物管成本，“請正規(guī)物業(yè)公司管理，業(yè)主每月要繳納數十元甚至更高的物業(yè)費，多數人會嫌貴。”

　　然而，新機制推行并非都一帆風順。“老小區(qū)業(yè)主習慣由單位包辦物業(yè)，現在收費還很難，”鎖金村街道物管辦副主任竹軍波說，“今年街道打算聘請收費員，挨家挨戶收物業(yè)費，能收到多少，我們也沒底。”

　　街道辦物業(yè)，說到底，還帶有福利色彩。不少街道物業(yè)辦負責人認為，低廉的收費將給街道帶來資金壓力，且不利于培養(yǎng)居民的物業(yè)消費觀念。“每月每戶只交5元物業(yè)費，竟也收不上來！如果政府停止補貼，業(yè)主繼續(xù)不繳費，恐怕街道也得退出小區(qū)。”南京某街道物管辦負責人坦言。

　　顯然，由街道托管小區(qū)物業(yè)，以低價位提供準物業(yè)服務，并非長久之計。專家認為，社區(qū)自治不斷推進，由業(yè)主自行聘請物業(yè)公司乃大勢所趨。當前業(yè)主與物業(yè)公司矛盾不少，但這是推進社區(qū)民主、加快物業(yè)服務市場化必經的陣痛。

　　“培育成熟的物業(yè)市場，物業(yè)和業(yè)主都要付出努力。”東南大學物業(yè)管理研究所所長黃安永指出，物業(yè)公司必須適應買方的需求升級，變“管理”為“服務”，不斷提高服務質量，否則，停留于粗放發(fā)展，只有被淘汰出局。當然，業(yè)主也要給物業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展空間，遇到問題，不妨多些寬容，多些溝通。“管家”成長快了，最終受益的還是業(yè)主。