4月27日，社科院發(fā)布2008年“房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)”，聲稱房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，只是上漲幅度會(huì)降低。
高房?jī)r(jià)損害億萬(wàn)百姓福祉，“藍(lán)皮書(shū)”一出，引來(lái)板磚無(wú)數(shù)。剛享受到樓市回調(diào)的些許快意，專家學(xué)者的“唱多”論調(diào)就成了眾矢之的。社科院看多樓市，多少撫慰了一下開(kāi)發(fā)商那脆弱的心臟，專家學(xué)者喊喊，對(duì)提振市場(chǎng)信心終歸是有好處的。但恐怕開(kāi)發(fā)商也早已意識(shí)到：氣候不一樣了。
2007年，樓市演繹飆升生死時(shí)速，多少人扯著嗓子喊泡沫，也無(wú)礙大型開(kāi)發(fā)商囤地，小型開(kāi)發(fā)商囤房。雖然很多人看空，但信心還是滿滿的�，F(xiàn)在，深圳、廣州等部分城市的樓價(jià)縮水超過(guò)三成，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，喊上漲就顯得信心不足了。這多少有點(diǎn)像大家摸黑過(guò)墳場(chǎng)，吵吵嚷囔壯聲勢(shì)，卻還是怕得要命。
先知先覺(jué)者早就做出了反應(yīng)。2007年底，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在一次房產(chǎn)商閉門會(huì)上告誡同行：“（樓市）‘拐點(diǎn)’就像是禿子頭上的虱子，明擺著�！币粫r(shí)間引來(lái)恥笑無(wú)數(shù)。然后，廣州、深圳房?jī)r(jià)真的拐了，有人就謾罵王石是叛徒。更有開(kāi)發(fā)商老總找到王石，讓他向媒體忽悠：“樓市不拐了，要漲！”
行勝于言。王石“賣拐”，策略性地降價(jià)，換來(lái)真金白銀無(wú)數(shù)。而那些死扛、壓根聽(tīng)不得樓市趨軟的開(kāi)發(fā)商，則面臨著無(wú)比的煎熬。
最近幾個(gè)月，有開(kāi)發(fā)商把去年高峰期拍的地還給了政府，繳納的首期費(fèi)用也不要了。主動(dòng)放下身段賣兒賣女找投資、找合作的開(kāi)發(fā)商也多了。而在過(guò)去樓市高漲時(shí)期，銀行和房地產(chǎn)基金主動(dòng)邀開(kāi)發(fā)商打高爾夫都找不來(lái)。開(kāi)發(fā)商不再抱怨代理行無(wú)能了，以往自己賣都是一抖而空，現(xiàn)在給出很多傭金，還是賣不動(dòng)。
對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不怕價(jià)格賣得低，就怕賣不動(dòng)。在地產(chǎn)行業(yè)，如果一家房地產(chǎn)公司只靠利潤(rùn)積累和自有資金，不向銀行借貸，就會(huì)被認(rèn)為是傻得冒泡。根據(jù)國(guó)家政策，開(kāi)發(fā)商只需要35%的資本金，就可以貸65%的開(kāi)發(fā)款。這其實(shí)是10個(gè)井口7個(gè)蓋的大冒險(xiǎn)，如果銷不好，款回不來(lái)，整個(gè)鏈條就崩潰了。
社科院居廟堂之高，當(dāng)然不知道身處江湖的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)麻煩纏身。去年在樓市最高點(diǎn)拿了很多地，以現(xiàn)在的住宅銷售價(jià)格看，相當(dāng)部分是地價(jià)高過(guò)樓面價(jià)，面粉貴過(guò)面包。地囤不起，即使能找到資金死扛，也要在政府限定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)，否則要收取土地閑置費(fèi)。即使熬過(guò)當(dāng)下的難關(guān)，擴(kuò)張過(guò)猛的開(kāi)發(fā)商還要在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，改善公司高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，擺脫為銀行打工的角色。
當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，越來(lái)越多的人涌進(jìn)了城市，大量青年人到了適婚年齡，住宅仍有旺盛的需求，這也是樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的動(dòng)力所在。但如果談及市場(chǎng)，都以長(zhǎng)期剛性需求衡量，難保不一葉障目。危機(jī)當(dāng)前反倒有點(diǎn)自欺欺人。
也許，支撐政府不會(huì)坐視樓市崩潰的心理底線的一大原因是：樓市崩盤將危及銀行。任志強(qiáng)就講過(guò)“銀行先死、開(kāi)發(fā)商后死”這樣頗具要挾意味的話。但別忘了，政府主導(dǎo)下的樓市，配置資源的仍舊是市場(chǎng)。政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)也有著很強(qiáng)的盈利沖動(dòng)。
國(guó)務(wù)院三令五申要嚴(yán)保耕地紅線，但大家下去看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)地方政府正以數(shù)十平方公里為單位的大手筆轉(zhuǎn)讓土地，目前沉淀在遠(yuǎn)郊區(qū)菜地和荒地上的資金高達(dá)上萬(wàn)億元。沒(méi)有幾年時(shí)間是消化不完的。
多年來(lái)，樓市一味背離廣大購(gòu)買人群的消費(fèi)能力，2007年更是達(dá)到了頂峰。在供求力量不對(duì)等的市場(chǎng)中，漲多了就要跌，漲快了就跌得猛。如果真正尊重市場(chǎng)，就會(huì)承認(rèn)去年的加速上漲是不正常，也就別諱言樓市會(huì)有大調(diào)整。
