區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)家稅務(wù)局，各直屬單位：

　　為了加強(qiáng)和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅征收管理，促進(jìn)我市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，特制定《重慶市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理的意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中有何問題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市局。

　　                                                                                                           二○○五年四月二十五日

　                                                                                                                　重慶市國(guó)家稅務(wù)局

　　為了加強(qiáng)和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅的征收管理，促進(jìn)我市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱稅法）及其實(shí)施細(xì)則、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，特制定本意見。

　　一、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)（已結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)）已預(yù)征的所得稅額+當(dāng)期預(yù)征所得稅（未結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅）

　　二、銷售收入的確認(rèn)

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)應(yīng)以工程項(xiàng)目合格驗(yàn)收之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日，或者首筆房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)之日較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

　　1、采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。

　?。?）以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日；

　?。?）開具發(fā)票之日；

　　（3）取得索取價(jià)款憑據(jù)（或權(quán)利）之日；

　?。?）實(shí)際收訖價(jià)款之日。

　　2、采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方延期付款的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3、采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4、采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　5、采取委托方式銷售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)：

　　（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（3）采取包銷方式委托境內(nèi)企業(yè)銷售的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方延期付款的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。?）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　委托方和受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷售房地產(chǎn)清單。已銷售房地產(chǎn)清單應(yīng)載明售出房地產(chǎn)的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

　?。ㄈ┢髽I(yè)采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征企業(yè)所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并相應(yīng)計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。

　　三、成本和費(fèi)用的扣除

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。

　?。ǘ┢髽I(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。期間費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售成本是指已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)成本。

　　企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

　　銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　可售總成本是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為直接開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的其他間接費(fèi)用。總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。

　?。ㄈ┢髽I(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)由于各種原因不能及時(shí)結(jié)算的，可以按中標(biāo)價(jià)格、工程合同造價(jià)或預(yù)算成本（孰低原則）與實(shí)際支付的建筑安裝工程費(fèi)之間的差額預(yù)提，并歸集、分配到相關(guān)的成本核算對(duì)象。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行結(jié)算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，按本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的相應(yīng)面積與公共配套設(shè)施的受益面積進(jìn)行分?jǐn)?。公共配套設(shè)施受益面積是指因開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而建造的公共配套設(shè)施的受益對(duì)象的面積。當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算公式為：

　　當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)＝施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額×本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的面積÷總受益面積

　　公式中“施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額”按從低原則計(jì)算，企業(yè)須將施工合同、配套實(shí)施施工預(yù)算提交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

　　企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應(yīng)直接計(jì)入工程成本對(duì)象的費(fèi)用，可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后進(jìn)行預(yù)提。

　?。ㄎ澹┢髽I(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)以其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入開發(fā)成本。如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。

　　（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

　　（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。

　　上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1999]242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

　?。ò耍┓舶春贤?guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。

　　四、特別管理事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列行為后，應(yīng)在年度所得稅申報(bào)時(shí)（次年4月底前）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出專項(xiàng)說明。

　　1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　　2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

　　3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

　　4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　　5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　6、將開發(fā)產(chǎn)品無(wú)償借出使用

　?。ǘ┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，以房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或者實(shí)際取得利益權(quán)利確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述行為確認(rèn)收入的方法和順序是：

　　1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定收入額；

　　2、參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定收入額；

　　3、按成本利潤(rùn)率確定收入額。房地產(chǎn)成本利潤(rùn)率不得低于15%（含15%）。

　　五、企業(yè)在年度終了后4個(gè)月內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：

　?。ㄒ唬┙?jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后的《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；

　?。ǘ┕こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告；

　?。ㄈ┘{稅年度會(huì)計(jì)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)的審計(jì)報(bào)告；

　?。ㄋ模╉?xiàng)目立項(xiàng)書；

　　（五）聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；

　　（六）需向稅務(wù)部門報(bào)送的其他資料。

　　六、本意見自2005年1月1日起執(zhí)行。各單位在執(zhí)行過程中有什么問題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告重慶市國(guó)家稅務(wù)局（國(guó)際稅務(wù)管理處）。