各市地方稅務(wù)局、省局直屬分局：

　　現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并作如下補(bǔ)充規(guī)定，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

　　一、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須使用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地繳納企業(yè)所得稅。一個(gè)企業(yè)在不同市、縣（含縣級(jí)市、分管農(nóng)村鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須分別申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；城區(qū)內(nèi)不同區(qū)之間由各市確定。

　　二、從2006年1月1日起，不準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行以預(yù)先核定應(yīng)稅所得率或定額的方式征收企業(yè)所得稅。一律按照總局規(guī)定的毛利率扣除相關(guān)期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加的辦法進(jìn)行預(yù)繳、年末匯算清繳企業(yè)所得稅；各市也可以結(jié)合實(shí)際情況通過(guò)測(cè)算期間費(fèi)率。用毛利率減掉期間費(fèi)用率確定預(yù)繳率，由企業(yè)按照預(yù)繳率預(yù)繳企業(yè)所得稅，年末進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　三、《通知》第一條中關(guān)于“扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加”，是指與預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入相對(duì)應(yīng)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加，不含未預(yù)售部分相對(duì)應(yīng)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加。開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)要按照配比原則，即已預(yù)售面積和未預(yù)售面積對(duì)期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加進(jìn)行合理分配，并提供期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加分配說(shuō)明和分配表。不提供期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加分配說(shuō)明和分配表的，按照征管法有關(guān)納稅申報(bào)規(guī)定進(jìn)行處罰；因期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加分配不準(zhǔn)確而少納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要及時(shí)征收滯納金。

　　四、除《通知》第一條中第一款關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用住房條件和規(guī)定外”，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和非經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須分別核算，否則一律按照非經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收企業(yè)所得稅。

　　五、《通知》第一條中第二款關(guān)于“城市及郊區(qū)是指行政區(qū)劃確定的城區(qū)和郊區(qū)所有范圍”，包括郊區(qū)所覆蓋的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村；其他地區(qū)是指縣（含縣級(jí)市）。

　　六、《通知》第二條中第二款規(guī)定的“凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本”，一是指不結(jié)算計(jì)稅成本；二是指雖然結(jié)算計(jì)稅成本，但結(jié)算的計(jì)稅成本超出稅收規(guī)定允許扣除的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、《通知》第二條中第三款規(guī)定的“稅務(wù)鑒定報(bào)告”的出具者必須是有資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所或會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所。不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照征管法有關(guān)納稅申報(bào)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　八、《通知》第二條中第五款第5項(xiàng)與《通知》第六條中關(guān)于“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的規(guī)定”，是指財(cái)務(wù)上將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。

　　九、《通知》第二條第五款第5項(xiàng)先租后與《通知》第六條中視同銷售，在轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理上按以下規(guī)定執(zhí)行：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)直接將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，按照視同銷售征收企業(yè)所得稅，并允許企業(yè)按照視同銷售價(jià)格作為該項(xiàng)資產(chǎn)原值提取該項(xiàng)資產(chǎn)折舊，按照稅收規(guī)定稅前扣除；

　?。ǘ┢髽I(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租并未銷售時(shí)，將該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，除按租金確認(rèn)收入外，還要在企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)時(shí)按照視同銷售規(guī)定征收企業(yè)所得稅。并允許企業(yè)在出租期間按照視同銷售價(jià)格作為該項(xiàng)資產(chǎn)原值提取該項(xiàng)資產(chǎn)折舊，按照稅收規(guī)定稅前扣除；企業(yè)出售該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按照出售資產(chǎn)規(guī)定，用出售價(jià)格減除該項(xiàng)資產(chǎn)凈值、相關(guān)費(fèi)用和稅金等，有所得的，征收企業(yè)所得稅，出現(xiàn)虧損的，允許補(bǔ)虧。

　　十、無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)與有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)以有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)票和名義對(duì)外預(yù)售、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，無(wú)論企業(yè)間合同如何簽訂，一律按照《通知》第四條中第二款關(guān)于“分配項(xiàng)目利潤(rùn)”規(guī)定，由有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅。

　　十一、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管工作的通知》（遼地稅發(fā)［2001］135號(hào)）；《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅的通知》（遼地稅函［2001］280號(hào)）；《遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（遼地稅發(fā)［2003］83號(hào)）；《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》（了地稅發(fā)［2005］73號(hào)）中第三、四條的規(guī)定；《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（遼地稅函［2005］324號(hào)）中第二、三條的規(guī)定，同時(shí)廢止執(zhí)行。