第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范企業(yè)對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露，根據《企業(yè)會計準則第××號——基本準則》，制定本準則。

　　第二條 本準則所稱投資性房地產，指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。 通常情況下，投資性房地產包括：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物；

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產品。

　　下列房地產不屬于投資性房地產：

　?。ㄒ唬┳杂梅康禺a，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的存貨（即開發(fā)產品，下同）；

　　（三）企業(yè)為客戶代建的房地產。

　　第三條 本準則不涉及投資性房地產租金收入以及售后租回的會計處理。

　　第二章 確認和初始計量

　　第四條 投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；

　　（二）該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　第五條 企業(yè)取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。

　?。ㄒ唬┩赓彽耐顿Y性房地產按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費，作為入賬價值。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ斓耐顿Y性房地產，按建造該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。

　　（三）以其他方式取得的投資性房地產，其取得時的實際成本，應當按照其他準則的相關規(guī)定予以確定。

　　第三章 后續(xù)計量

　　第六條 企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量；如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應當采用公允價值模式。 采用公允價值模式計量投資性房地產，應當具備兩個條件：

　　（一）有活躍的房地產交易市場；

　?。ǘ┩惢蝾愃品康禺a的市場價格及其他相關信息能夠從房地產交易市場上取得。 企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

　　第七條 企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則第××號——固定資產》的相關規(guī)定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則第××號——無形資產》的相關規(guī)定處理。

　　第八條 企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　第九條 投資性房地產的公允價值可以通過以下方式取得：

　?。ㄒ唬┗钴S市場上存在著與投資性房地產有相同或相近地理位置和資產狀況以及有類似租賃合同的房地產，在確定投資性房地產公允價值時，可以參照類似房地產的現行市場價格。

　?。ǘ┗钴S市場上存在著與投資性房地產有不同地理位置和資產狀況的房地產，在估計投資性房地產的公允價值時，可以參照不同地理位置和資產狀況的房地產的現行市場價格。

　?。ㄈ┳罱陂g房地產交易不活躍，但交易市場上存在著與投資性房地產同類或類似的其他房地產的最近交易價格，在估計投資性房地產的公允價值時，可以參照此類房地產的最近交易價格。

　?。ㄋ模┕烙嬑磥憩F金流量的現值。預計未來現金流量時，應當以租賃合同和其他合同為依據，并參考同類或類似房地產的當前市場租金等外部信息。采用的折現率應當能夠反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險。

　　第十條 投資性房地產的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經濟利益超過了原先的估計，視為對投資性房地產進行改良，應當將其計入投資性房地產的賬面價值；反之，應當計入當期費用。

　　第四章 轉換與處置

　　第十一條 在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產；

　?。ǘ┳杂梅康禺a停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應地由自用房地產轉換為投資性房地產；

　　（三）房地產開發(fā)企業(yè)將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產。

　　第十二條 在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

　　第十三條 以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　第十四條 自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額在已計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部計入資本公積。

　　第十五條 企業(yè)出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。

　　第五章 披露

　　第十六條 企業(yè)應當在財務報表附注中披露下列與投資性房地產有關的信息：

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分投資性房地產與其他房地產的依據，及投資性房地產的后續(xù)計量模式，如果企業(yè)采用公允價值模式，應當說明公允價值的確定方法及其理由；

　?。ǘ┩顿Y性房地產當期賬面價值的增減變動情況；

　?。ㄈ┩顿Y性房地產當期發(fā)生的后續(xù)支出；

　?。ㄋ模┩顿Y性房地產在收回租金、處置等方面所受的限制，以及與投資性房地產有關的合同義務；

　?。ㄎ澹┓康禺a當期的轉換情況及其對當期損益和凈資產的影響；

　?。┊斊谔幹玫耐顿Y性房地產及其對損益的影響。

　　第六章 附則

　　第十七條 本準則由財政部負責解釋。

　　第十八條 本準則自200×年 月 日起施行。

　　《企業(yè)會計準則第××號——投資性房地產》（征求意見稿）征求意見的主要問題

　　《企業(yè)會計準則第××號——投資性房地產》是在借鑒國際準則、結合我國現實情況的基礎上起草完成的。其中主要有以下兩個方面的問題，同時也歡迎對本準則提出其他意見和建議。

　　一、 關于投資性房地產的范圍

　　在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權。因此，本準則所指的投資性房地產中的土地是指土地使用權，而不是土地所有權。這是與其他國家不同的。 除此之外，《國際會計準則第40號——投資性房地產》還包括以融資租賃方式租入的房地產和滿足特定條件的以經營租賃方式長期租入的房地產，即租入的房地產轉租賺取租金也屬于投資性房地產的范圍。 我國實務中的融資租賃主要為動產，房地產等不動產的融資租賃很少見，而經營租入的房地產承租方不入賬。考慮到這一情況，準則中沒有將以融資租賃方式租入的房地產和以經營租賃方式租入后轉租的房地產納入投資性房地產的范圍。

　　二、 關于引入公允價值計量

　　《國際會計準則第40號——投資性房地產》主要采用公允價值模式，也允許采用成本模式。針對這一問題，我們對有關部門和一些房地產交易中心進行了調研，就目前情況看，投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的。所以準則中規(guī)定，企業(yè)應于會計期采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應當采用公允價值模式，并對公允價值的取得等有關問題作出了較為嚴格的規(guī)定。