第一章　總則

　　第一條　為促進我國住房消費的發(fā)展，規(guī)范中國銀行個人住房貸款管理，根據《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》和《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。

　　第二條　本實施細則所稱個人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。個人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。

　　本實施細則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。

　　本實施細則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機構委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購買普通自用住房的貸款。

　　第三條　本實施細則適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）的住房信貸業(yè)務。

　　第二章　貸款對象及條件

　　第四條　貸款對象。個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

　　第五條　個人住房貸款申請人必須同時具備下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂谐擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份。

　?。ǘ┚哂蟹€(wěn)定的職業(yè)和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

　　（三）具有購買住房的合同或協議。購買外銷住房的合同或協議必須辦理公證。

　?。ㄋ模┎幌硎苜彿垦a貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為住房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款。

　　（五）有中國銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

　?。┵J款人規(guī)定的其他條件。

　　第三章　貸款申請與審批

　　第六條　自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應直接向房地產信貸業(yè)務部門提出借款申請。房地產信貸業(yè)務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人按照規(guī)定的審批程序進行審查批準。

　　第七條　委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構提出貸款申請，房改資金管理機構對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構將貸款資料移送受托銀行調查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方面提出調查意見，交房改資金管理機構復審，房改資金管理機構根據受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關手續(xù)。

　　第八條　個人住房組合貸款的申請和審批。個人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結合，即當借款人申請的房改資金管理機構委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自有資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。

　　第九條　借款人申請個人住房貸款必須提供以下資料：

　　（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。

　?。ǘ┯嘘P借款人家庭穩(wěn)定經濟收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲蓄簿的原件及復印件。如已付款，應提供購房價款30％以上的付款證明原件及復印件。

　?。ㄈ┓弦?guī)定的購買住房合同、意向書、協議或其他批準文件。

　?。ㄋ模M辦抵押、質押、保證或保險的材料，如權屬證明、評估報告、有處分權人同意抵（質）押的證明、有權部門出具的抵押估價證明、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資格證明及財務資料、保險單或保險合同等。

　?。ㄎ澹┥暾埼凶》抠J款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。

　?。┵J款人要求提供的其他證明文件或資料。

　　第十條　貸款人要重點審查借款申請的如下內容：

　　（一）借款人的身份和資格；

　　（二）借款人提供資料的真實性及合法性等；

　　（三）貸款用途；

　　（四）借款人的償還能力；

　?。ㄎ澹┙杩钊说膿：捅ｋU情況。

　　第十一條　房地產信貸業(yè)務部門負責對借款申請進行調查和初審，對調查材料和初審報告的真實性和準確性負責。信貸管理部門負責對房地產信貸業(yè)務部門報送的貸款調查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。

　　第十二條　個人住房貸款批準后，房地產信貸業(yè)務部門應盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險等手續(xù)，繳付各有關費用。經審查不合格的個人住房貸款申請材料應盡快退還申請人。

　　第十三條　在辦理貸款手續(xù)時，為保證有關資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務所代辦有關貸款手續(xù)和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗、貸款催收等。

　　第四章　貸款條件的確定

　　第十四條　貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應是有較高經濟收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔保。

　　第十五條　貸款數額。住房貸款的數額不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值，同時不得超過貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內所繳納住房公積金數額的2倍。

　　第十六條　貸款期限。貸款人在確定貸款期限時要綜合考慮借款人的經濟收入狀況、保證或抵（質）押物狀況、保險公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。

　　第十七條　貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個人住房貸款，執(zhí)行中國銀行公布的相應檔次貸款利率。

　?。ㄒ唬┯眯刨J資金發(fā)放的人民幣個人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5％。

　?。ǘ┯米》抗e金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；貸款期限為15～20年（含20年）的，加3.42個百分點。

　　第十八條　個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調整時不分段計息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調整，則于下年初開始作出相應調整。

　　第十九條　擔保方式。貸款行要根據具體情況選擇個人住房貸款的擔保方式，可以是：

　　（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作質押。

　　（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。

　?。ㄈ┑谌竭B帶責任保證。

　?。ㄋ模┍ＷC結合物的擔保。借款人提供的抵押或質押物價值不足貸款金額部分可以另加第三方連帶責任保證。

　　（五）借款人購買綜合信用保險。

　　第五章　抵押

　　第二十條　采取抵押擔保方式的，借貸雙方要簽訂書面抵押合同。抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條和第三十七條的規(guī)定。

　　第二十一條　借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。以購買現成房地產或以現有房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)；以購買預售房產作抵押的應辦理抵押登記備案。有關抵押物的產權證明和他項權益證由貸款人執(zhí)管。

　　第二十二條　抵押貸款期間，抵押物由抵押人占管。抵押合同應規(guī)定借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。抵押人未經中國銀行書面同意，不得擅自改變抵押物的結構，不得將抵押物變賣、贈予、出租或以其他方式處置抵押物。

　　第二十三條　凡已辦理抵押登記備案而抵押關系尚未終止的，借款人必須在房屋竣工驗收合格后盡快辦妥房屋產權證書，并及時補辦抵押登記。

　　第二十四條　抵押物發(fā)生繼承、遺贈的，繼承人和受遺贈人必須提供有關法律文件并與貸款人簽訂有關補充文件，承擔原合同一切未履行的責任。

　　第二十五條　抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。

　　第六章　質押

　　第二十六條　采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定需辦理登記的，應當辦理登記手續(xù)。質押合同的有關內容，應按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。質押合同的生效日期按照《中華人民共和國擔保法》第六十四條或第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

　　第二十七條　對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分，質押期間，質物如造成損壞、遺失，貸款人應承擔責任并賠償損失。

　　第二十八條　以有價證券作質押的，在質押期內，有價證券到期時，可以選擇以下處理方式：

　?。ㄒ唬┙杩钊伺c貸款人共同兌現，并償還貸款或轉換為儲蓄存單繼續(xù)用于質押；

　?。ǘ┙杩钊擞觅J款人認可的等額有價證券替換到期的有價證券。

　　第七章　保證

　　第二十九條　采取保證方式的，保證人和債權人必須簽訂由保證人承擔連帶責任的書面保證合同。保證人發(fā)生變更時，必須按照規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)，未經貸款人同意，原保證合同不得撤銷。

　　第三十條　保證期應延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期日之后兩年。

　　第三十一條　保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立存款賬戶。保證人是自然人的，應當有穩(wěn)定的經濟來源，具有足夠的代償能力，在銀行存有一定的保證金，不從事冒險行業(yè)和高風險活動。

　　第三十二條　借款合同變更時應按《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處理有關事項。

　　第八章　保險

　　第三十三條　貸款行可與擬定的保險公司商議代理開辦個人購房貸款保險事宜，并簽訂代理保險協議。

　　第三十四條　以房產作為抵押的，借款人須在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關房屋保險手續(xù)。借款人必須在中國銀行指定的保險公司按指定的險種為抵押物辦妥保險手續(xù)，保險金額不得低于抵押貸款額，投保期應長于貸款期，同時必須以貸款人作為抵押物保險的第一受益人。抵押期內，保險單正本由貸款人保管。

　　第三十五條　抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。為防止保險中斷，借款合同應規(guī)定，貸款人可以代替借款人辦理保險，保險費用由借款人承擔，保險權益屬貸款人；在保險期內，如發(fā)生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

　　第三十六條　借款人購買綜合信用險作為擔保的，保險受益人應是貸款人，并由貸款人保管保險合同。辦理綜合信用后，借款人未能按期償還貸款本息時由保險人代為償還。

　　第九章　用款與還款

　　第三十七條　借款申請獲得批準后，貸款人應通知借款人在指定的時間到貸款行辦理有關個人住房貸款用款手續(xù)，并在貸款銀行開立存款賬戶。

　　第三十八條　用款。使用貸款行資金購買住房的，借款人與貸款人在辦妥抵押登記或抵押登記備案后五個工作日內，貸款人應將借款合同項下的貸款一次或分次劃至售房單位在貸款行開立的專用賬戶，由貸款人監(jiān)管使用。對于使用房改資金發(fā)放的委托住房貸款購買住房的，要由貸款人按照合同規(guī)定的時間以轉賬方式將資金從房改資金管理機構劃轉到售房單位在貸款銀行開立的賬戶。

　　第三十九條　還款。還款方式和還本付息計劃應在借款合同中規(guī)定。貸款期限在1年以內（含1年）的，到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應按月并自使用貸款后第二個月開始償付貸款本息。償還貸款本息的方式可選擇月均還款法和累進還款法等方式：

　?。ㄒ唬┰戮€款法。

　　貸款本金×月利率×（1＋月利率）（上標）還款期數每月等額還款額＝————————————————————————（1＋月利率）（上標）還款期數－1（二）累進還款法。貸款期限內，逐年或每隔幾年遞增償還額，但某年最高償還額與某年最低償還額的差不得超過最低償還額的1倍，每年內各月均以相等的償還額歸還貸款本息。選擇累進還款法應作為一項優(yōu)惠條件使用。

　　第四十條　借款人應出具授權書，授權中國銀行可于約定的還款日主動從借款人在本行開立的存款賬戶中扣收。如采取單位代扣還貸，可以簽訂委托代扣協議。

　　第四十一條　提前還款。借款人在抵押貸款合同生效一年后，若有足夠的資金來源，可以提前部分或全部還款，但必須在還款前向貸款人提交書面申請，此外，借款人還應按提前償還金額和適用利率向貸款人繳付相當期限的利息作為承擔費補償。

　　第四十二條　逾期貸款的處理。借款人逾期的，貸款人應根據實際逾期金額和實際逾期天數按照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率收取利息。如借款人連續(xù)三個月或累計六期未能按期如數還款的，貸款人應向擔保人追償或處分抵押物，清償全部貸款本息。

　　第十章　借款合同的變更和終止

　　第四十三條　借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。涉及第三方擔保的，變更條款還應征得第三方擔保人同意。

　　第四十四條　借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

　　第四十五條　保證人失去擔保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續(xù)。

　　第四十六條　借款人在清償了個人住房貸款全部本息及相關的費用后，借貸雙方應到原抵押登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，抵（質）押物產權證明和保險單返還抵押人或出質人，借款合同即告終止。

　　第十一章　抵押物或質物的處分

　　第四十七條　借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處分抵押物或質物。

　　第四十八條　處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人或出質人。

　　第四十九條　抵（質）押合同可規(guī)定在貸款人處分抵押物或質物時借款人有權要求借款人完成相關手續(xù)并承擔費用。

　　第十二章　違約責任

　　第五十條　借款合同和擔保合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應及時協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十一條　借款人必須嚴格履行借款合同規(guī)定的條款，如發(fā)生下列情況之一者均構成違約行為，貸款人有權追究借款人的違約責任：

　　（一）借款人未按借款合同規(guī)定的日期和金額償還貸款本息；

　　（二）借款人未經貸款人書面同意，擅自變賣、舍棄、贈予、出租或以其他方式處置抵（質）押物及權益；

　?。ㄈ┙杩钊颂峁┨摷傥募蛸Y料，已經或可能造成貸款損失；

　?。ㄋ模┙杩钊松米愿淖冑J款用途，挪用貸款；

　?。ㄎ澹┙杩钊司芙^或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查；

　　（六）借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議；

　?。ㄆ撸┙杩钊怂劳龆鵁o繼承人或遺贈人，被刑事拘留、監(jiān)禁而無代理人；

　?。ò耍├^承人或遺贈人拒絕履行原合同一切未履行的義務；

　?。ň牛┍ＷC人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少或貶值影響貸款實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）。

　　第五十二條　針對借款人在貸款期間可能發(fā)生任何上述違約事件，貸款人應在借款合同中約定采取以下任何一項或多項措施：

　?。ㄒ唬┮笙奁诩m正違約行為；

　　（二）按照中國人民銀行的規(guī)定計收或加收利息；

　?。ㄈ┦栈夭糠只蛉抠J款本息，包括有權直接從抵押人的賬戶中扣收；

　?。ㄋ模┫虮ＷC人追償；

　?。ㄎ澹┮婪ɑ蛞罁嚓P的規(guī)定處分抵（質）押物；

　?。┫蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　第十三章　附則

　　第五十三條　開展本細則第二條規(guī)定范圍以外的其他個人住房貸款，包括居民修繕房屋、自建普通住房等，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十四條　個人住房貸款辦理過程中所發(fā)生的抵押登記費、保險費、合同公證費、鑒證費、評估費、印花稅等有關稅費由借款人承擔。

　　第五十五條　本細則由總行負責解釋和修改。

　　第五十六條　本細則自頒布之日起施行。