你是否想了解房地產(chǎn)從開辦、融資、預(yù)收、竣工、交房到清算全流程的納稅籌劃和涉稅問題？
正保開放平臺先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)直播互動教學(xué)平臺，開設(shè)《房地產(chǎn)開發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析》，以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，按開發(fā)的時間順序介紹了房地產(chǎn)公司從拿地、項目公司設(shè)立、項目建造開發(fā)、開盤預(yù)售到竣工交房全流程各環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到的稅收問題和如何進(jìn)行安全納稅籌劃。
| 課程名稱】 | 房地產(chǎn)開發(fā)全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析 |
| 【上課時間】 | 周末班2013年7月20日 和 7月27日（上午9:00-12:00 下午14:00-17:00） |
| 【面向?qū)W員】 | 各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員， 全國學(xué)員不限地域可通過網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)，僅限35人。 |
| 【授課老師】 | 朱光磊：中國注冊會計師，南京大學(xué)MBA，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年，現(xiàn)在某房地產(chǎn)集團(tuán)從事稅務(wù)風(fēng)險管理，同時擔(dān)任多家房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)顧問，并為數(shù)百家房地產(chǎn)公司做過稅收培訓(xùn)。 |
【授課內(nèi)容】
一、 房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
1、房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
2、房地產(chǎn)公司涉稅簡介
二、購買土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
1、購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險
問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費，市政建設(shè)配套費通過規(guī)費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設(shè)配套費是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)？
2、房地分離如何繳納契稅
問題8：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計稅依據(jù)？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
3、關(guān)注資本運作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問題10：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃？
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實現(xiàn)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
4、拆遷補償用房的涉稅處理
問題12：拆遷補償用房是否交營業(yè)稅？計稅依據(jù)是？何時交？
問題13：拆遷補償用房是否交企業(yè)所得稅？計稅依據(jù)是什么？
問題14：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？
5、集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理
問題15：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題16：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補償款如何交稅？
問題17：聯(lián)合建房取得的收入如何交營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？
三、公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
1、選對公司注冊地
問題18：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問題19：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
2、注冊資本金與資本弱化3、分公司或子公司的選擇
4、開辦期的止點
問題20：乙公司的開辦期什么時候結(jié)束？
問題21：乙公司的開辦費如何進(jìn)行財稅處理？
四、開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
1、境外設(shè)計費涉稅解析
問題22：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計服務(wù)，乙公司如何交納營業(yè)稅？
問題23：境外乙公司是否需要在中國境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
2、甲供材的避稅空間
問題24：哪些材料進(jìn)行甲供可以實現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問題25：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
3、統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題26：甲集團(tuán)公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營業(yè)稅？
問題27：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅？
4、母子公司往來不需交營業(yè)稅
問題28：集團(tuán)內(nèi)資金往來，丙集團(tuán)公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題29：甲集團(tuán)公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產(chǎn)生的銀行利息費用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
五、銷售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
1、購房俱樂部會員費的納稅時點
問題30：采用會員費形式取得的意向金，是否需交營業(yè)稅？甲房地產(chǎn)公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
2、賣房送汽車是否混合銷售行為
問題31：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題32：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交增值稅？
問題33：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問題34：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
3、無產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問題35：地上無產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰所有？
問題36：地下無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
問題37：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，可以按31號文的規(guī)定執(zhí)行嗎？物業(yè)用房的成本如何扣除？
問題38：無產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問題39：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業(yè)所得稅？
4、精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題
問題40：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題41：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題42：精裝房的裝修是否交契稅？
問題43：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅？
5、購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征營業(yè)稅
6、售樓處、樣板房的涉稅問題
7、合作建房
問題44：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
8、同是違約金納稅并不同
問題45：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業(yè)稅？
問題46：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業(yè)稅？
9、合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財稅問題
問題47：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補征營業(yè)稅？
六、竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
1、竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題48：甲房地產(chǎn)公司是否需補企業(yè)所得稅與滯納金？
2、交房才是所有權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問題49：會計上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
3、資產(chǎn)的后續(xù)計量與房產(chǎn)稅疑難問題
問題50：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題51：Y項目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題52：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問題53：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題54：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰？
問題55：如何區(qū)分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題56：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問題57：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題58：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題59：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題60：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰交？
七、企業(yè)所得稅應(yīng)對方案
1、國稅發(fā)［2009］31號文亮點與漏洞解析
思考1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？
思考2：對于成本的分?jǐn)偅?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
2、收入的確認(rèn)
3、成本計算與分?jǐn)?/p>
4、期間費用的處理
5、企業(yè)所得稅財稅處理案例
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上？為什么說房地產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務(wù)人員僅是根據(jù)財稅需要進(jìn)行組合而已？如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險點在什么地方？
思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險控制關(guān)鍵點介紹
問題61：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費是否有扣除限額？
問題62：2010年乙公司如何進(jìn)行財稅處理
問題63：2011年乙公司如何進(jìn)行財稅處理？
問題64：2012年乙公司如何進(jìn)行財稅處理？
6、關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
