個人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納營業(yè)稅

　　【問題】

　　個人轉(zhuǎn)讓住房如何計算營業(yè)稅？

　　【解答】

　　個人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓方取得的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納�！�營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房價格明顯偏低并無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可按下列順序確定其營業(yè)額：

　　1.按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

　　2.按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

　　3.按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋10%）÷（1-5%），房屋成交價格按購房合同價格、契稅完稅證載明價格、收付款憑單等材料為準。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。