【問題】
個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房如何計(jì)算營業(yè)稅？
【解答】
個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按下列順序確定其營業(yè)額：
1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。
2.按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。
3.按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋10%）÷（1-5%），房屋成交價(jià)格按購房合同價(jià)格、契稅完稅證載明價(jià)格、收付款憑單等材料為準(zhǔn)。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕157號(hào)）規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。