【問】根據(jù)土地增值稅的優(yōu)惠政策，企業(yè)分開核算標準住宅和非標準住宅的可享受不超過20%的免土地增值稅的優(yōu)惠，不能分開核算的不能享受，請問分開核算是指什么？判斷是否分開核算的標準是什么？
【解答】《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)開發(fā)項目中包含普通住宅與非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
分別計算增值額是指：
1、分開核算普通住宅和非普通住宅的收入額；
2、分開核算普通住宅和非普通住宅的扣除項目金額：
分開核算取得土地使用權(quán)所支付的金額；
·分開核算新建房及配套設(shè)施的成本（包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。）；
·分開核算開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即：房地產(chǎn)開發(fā)費用）；
·分開核算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
·分開核算對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20%的扣除。
對屬于普通住宅和非普通住宅共同的成本費用，應(yīng)按可售建筑面積占總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定項目的扣除金額。