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房地產收入的確認應具備條件
《企業(yè)會計準則第14號——收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：
?。?）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
?。?）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出商品實施控制；
?。?）與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；
（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。
在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現(xiàn)。有的認為，這種情況不符合上述標準第一條的規(guī)定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現(xiàn)。
但是，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業(yè)的收入實現(xiàn)，應具備以下四項具體條件：
?。?）工程已經竣工并驗收合格；
（2）具有經購買方認可的結算通知書；
?。?）履行了銷售合同規(guī)定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；
?。?）成本能夠可靠地計量。
房地產企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)？《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：
（1）合同總收入能夠可靠地計量；
?。?）與合同相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；
?。?）在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；
?。?）為完成合同已經發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現(xiàn)外，房地產企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：
（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；
?。?）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；
?。?）其余應收款能夠收回；
?。?）開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。
【我要糾錯】 責任編輯：雨非
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