土增稅清繳風(fēng)暴正式掀起 中小房企資金鏈將承壓

去年，央視報(bào)道稱萬科、華遠(yuǎn)等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元，這在當(dāng)時(shí)引發(fā)了社會(huì)熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，廣東省地稅局制定出臺(tái)了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），就清算省內(nèi)房企的土地增值稅提出詳細(xì)要求，文件已于7月1日正式實(shí)施。同時(shí)，廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將于今年9月實(shí)施。

廣州某地產(chǎn)公司副總裁表示，新《規(guī)程》的實(shí)施，將使廣東土地增值稅清算政策更加完善與規(guī)范，清算效率與進(jìn)度有望提高，以往用于合理避稅的手段難以為繼。政策對(duì)大型房企而言影響相對(duì)有限，但那些缺乏良好財(cái)務(wù)規(guī)劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴(yán)重沖擊。

拖延清算難再續(xù)

廣東省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)介紹，《規(guī)程》出臺(tái)的目的之一，就是要解決稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人長(zhǎng)期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責(zé)任不明等執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于最為敏感的拖延清算難題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的”，三者只要符合其中一個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

一直以來，我國(guó)土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。按照此前執(zhí)行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%~60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。按理，如此高的累進(jìn)稅率，土地增值稅理論上應(yīng)該不會(huì)低。但實(shí)際上，2012年我國(guó)土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。

土地增值稅的征收包括預(yù)征和清算。預(yù)征的部分可以嚴(yán)格執(zhí)行，操作沒有難度。而清算的部分，根據(jù)以往的法規(guī)操作較難。一般情況下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并完成銷售的85%以上才能進(jìn)行清算，但由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是滾動(dòng)開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般要2~3年，遇上銷售不利，就要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿三年后才能對(duì)之進(jìn)行清算。由于認(rèn)定較困難，會(huì)導(dǎo)致征收不力，許多土地增值稅的收繳也會(huì)不了了之。

上述地產(chǎn)公司副總裁表示，以往開發(fā)商會(huì)選擇自持部分比例的商業(yè)地產(chǎn)或住宅，使得項(xiàng)目未達(dá)到清算條件從而規(guī)避最后清算，“比如說一個(gè)項(xiàng)目自帶的商業(yè)部分超過了20%，就算住宅產(chǎn)品全部賣完，只要開發(fā)商選擇持有這部分商用物業(yè)不賣，就達(dá)不到清算條件。

但如今《規(guī)程》明確規(guī)定剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的均要進(jìn)行土地增值稅清算，這對(duì)于試圖通過自持物業(yè)規(guī)避清算的開發(fā)商將造成重大打擊。”

廈門加強(qiáng)增值稅清算

廈門地方稅務(wù)局近日也發(fā)布了《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求意見稿，并將于今年9月實(shí)施。

征求意見稿較此前有所修訂，其中規(guī)定納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書的，應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中，并不涉及稅率調(diào)整。

根據(jù)征求意見稿，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的等情況，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)要求納稅人辦理清算申報(bào)。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值稅政策1994年便設(shè)立，多年過后，政策本身出了一些漏洞。土地增值稅實(shí)行預(yù)征清算制度，即納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計(jì)算土地增值稅，可先預(yù)提預(yù)征，項(xiàng)目全部竣工后再進(jìn)行清算。不過，在實(shí)際操作中，因清算過程涉及環(huán)節(jié)太多，不少項(xiàng)目存在未按時(shí)進(jìn)行清算問題。

有業(yè)內(nèi)人士表示，地方一直在等國(guó)家稅務(wù)總局的執(zhí)行細(xì)則，希望規(guī)范明確土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，但因遲遲未能出臺(tái)，各地醞釀根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)細(xì)則，以彌補(bǔ)土地增值稅征收?qǐng)?zhí)行中存在的政策缺口。

中小房企資金鏈承壓

當(dāng)下房企的資金鏈已愈發(fā)緊繃，此時(shí)加大土地增值稅的清算力度，會(huì)否成為壓垮房企的最后一根稻草？

朱一鳴認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商的潛在影響，土地增值稅預(yù)征比清算的影響更大。這是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)征時(shí)點(diǎn)在項(xiàng)目投資周期內(nèi)，正是需要大量資金投入的時(shí)候，如果嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)對(duì)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。但清算環(huán)節(jié)主要發(fā)生在商品房交易環(huán)節(jié)，此時(shí)開發(fā)商正處于項(xiàng)目回款周期內(nèi)，直接壓力不是特別大。

“即便以后嚴(yán)格征收，長(zhǎng)期看對(duì)高周轉(zhuǎn)低毛利企業(yè)的影響有限。”朱一鳴認(rèn)為，應(yīng)付土地增值稅是各企業(yè)應(yīng)交未交的稅額，同時(shí)已經(jīng)計(jì)提并預(yù)繳，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的清算條件，各企業(yè)已經(jīng)計(jì)提了土地增值稅清算準(zhǔn)備金，并對(duì)該部分土地增值稅清算準(zhǔn)備金對(duì)所得稅的影響確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。從2012年企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的情況來看，部分企業(yè)應(yīng)交土地增值稅較高，因此在未來的清算上將不存在問題。

上述地產(chǎn)公司副總裁也認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)上市房企而言，由于擁有良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃，已經(jīng)通過合理的稅務(wù)安排將土地增值稅分?jǐn)偟巾?xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，清算環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)壓力并不大，加上這些公司已經(jīng)作出足夠的計(jì)提，這次收緊對(duì)于主流房企的影響相當(dāng)有限。

“此外，土地增值稅征收額度與地價(jià)成本有直接關(guān)系，不少中小型房企由于傾向于采用‘低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利’戰(zhàn)略，拿地較早地價(jià)成本較低，征收力度自然更強(qiáng)，如果沒有合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃，一旦嚴(yán)格清算要么項(xiàng)目虧損，要么直接拖垮企業(yè)。”上述人士說。

但本次清算執(zhí)行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言，土地增值稅處于尷尬境地——不能不征，否則就缺少了一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段；但如果嚴(yán)格征收，勢(shì)必加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，對(duì)行業(yè)發(fā)展不利，對(duì)房?jī)r(jià)抑制會(huì)起到適得其反的效果，因此地方政府的態(tài)度一直相當(dāng)審慎。