我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（五）

今天，我們就一起看看個(gè)人所得項(xiàng)目中的“財(cái)產(chǎn)租賃所得”和“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，納稅人取得這兩類所得，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)有哪些具體的規(guī)定？

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我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（一）

我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（二）

我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（三）

我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（四）

我們一起學(xué)“個(gè)稅”之——應(yīng)稅所得（六）

一、財(cái)產(chǎn)租賃所得

財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

財(cái)產(chǎn)租賃所得稅率為百分之二十。

財(cái)產(chǎn)租賃所得，按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

國稅函[2009]639號明確：個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

轉(zhuǎn)租所得計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目包括：

1、財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

2、向出租方支付的租金；

3、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

4、稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

國稅發(fā)【1994】89號明確，其中稅費(fèi)可持完稅（繳款）憑證進(jìn)行扣除；修繕費(fèi)用是提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，且每次扣除限額不超過800元，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止；

二、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額、不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額計(jì)算納稅。

財(cái)產(chǎn)原值，按照下列方法確定：

（一）有價(jià)證券，為買入價(jià)以及買入時(shí)按照規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）建筑物，為建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用；

（三）土地使用權(quán)，為取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用；

（四）機(jī)器設(shè)備、車船，為購進(jìn)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用。

其他財(cái)產(chǎn)，參照前款規(guī)定的方法確定財(cái)產(chǎn)原值。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能按照本條第一款規(guī)定的方法確定財(cái)產(chǎn)原值的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定財(cái)產(chǎn)原值。

合理費(fèi)用，是指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。

具體執(zhí)有中，各種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，有哪些特殊的規(guī)定呢？

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得

1）轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)

財(cái)稅字〔1998〕61號明確，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓上市公司股票取得的所得繼續(xù)暫免征收個(gè)人所得稅。

2）非上市公司股票（股權(quán)）激勵(lì)

財(cái)稅【2016】101號明確對符合條件的非上市公司股票期權(quán)、股權(quán)期權(quán)、限制性股票和股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)行遞延納稅政策。即，在取得時(shí)暫時(shí)不繳納個(gè)人所得稅，待實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)才按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。

遞延納稅股票(權(quán))轉(zhuǎn)讓、辦理納稅申報(bào)時(shí)，扣繳義務(wù)人、個(gè)人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一并報(bào)送能夠證明股票(權(quán))轉(zhuǎn)讓價(jià)格、遞延納稅股票(權(quán))原值、合理稅費(fèi)的有關(guān)資料，具體包括轉(zhuǎn)讓協(xié)議、評估報(bào)告和相關(guān)票據(jù)等。資料不全或無法充分證明有關(guān)情況，造成計(jì)稅依據(jù)偏低，又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅收征管法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，視同享受遞延納稅優(yōu)惠政策的股權(quán)優(yōu)先轉(zhuǎn)讓。

遞延納稅的股權(quán)成本按照加權(quán)平均法計(jì)算，不與其他方式取得的股權(quán)成本合并計(jì)算。

3）企業(yè)改制過程中對職工個(gè)人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，暫緩征收個(gè)人所得稅；

待個(gè)人將股份轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓收入額，減除個(gè)人取得該股份時(shí)實(shí)際支付的費(fèi)用和合理轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后的余額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

4）繼承、遺產(chǎn)處分、直系親屬之間無償贈(zèng)予股權(quán)的情況，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。

對于無償贈(zèng)與再轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

自然人股東將股權(quán)無償贈(zèng)與其他人（非直系親屬），受贈(zèng)人是否要繳納個(gè)人所得稅？目前國家沒有明確的政策，河北冀地稅函[2009]119號明確“受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)股權(quán)取得的受贈(zèng)所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20％。”；

可以看出，無償贈(zèng)予股權(quán)，受贈(zèng)方再轉(zhuǎn)讓時(shí)，只可以扣除受贈(zèng)及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金、合理費(fèi)用，贈(zèng)予方取得的成本不在扣除范圍。所以，直系親屬間，平價(jià)轉(zhuǎn)讓比贈(zèng)與更有稅收優(yōu)勢；非直系親屬間贈(zèng)予，贈(zèng)予環(huán)節(jié)如果按河北的規(guī)定，在受贈(zèng)時(shí)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，而再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，扣除的項(xiàng)目中仍然沒有取得成本……

所以“贈(zèng)股”一定要慎重。

5）個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原值依照以下方法確認(rèn)：

①以現(xiàn)金出資方式取得的股權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費(fèi)之和確認(rèn)股權(quán)原值；

②以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得的股權(quán)，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可或核定的投資入股時(shí)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)格與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費(fèi)之和確認(rèn)股權(quán)原值；

③通過無償讓渡方式取得股權(quán)，具備本辦法第十三條第二項(xiàng)所列情形的，按取得股權(quán)發(fā)生的合理稅費(fèi)與原持有人的股權(quán)原值之和確認(rèn)股權(quán)原值；

④被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，個(gè)人股東已依法繳納個(gè)人所得稅的，以轉(zhuǎn)增額和相關(guān)稅費(fèi)之和確認(rèn)其新轉(zhuǎn)增股本的股權(quán)原值；

⑤除以上情形外，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照避免重復(fù)征收個(gè)人所得稅的原則合理確認(rèn)股權(quán)原值。

2、其他有價(jià)證券轉(zhuǎn)讓所得

對內(nèi)地個(gè)人投資者通過基金互認(rèn)買賣香港基金份額取得的轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得，自2018年12月18日起至2019年12月4日止，繼續(xù)暫免征收個(gè)人所得稅。

對個(gè)人投資者申購和贖回基金單位取得的差價(jià)收入，在對個(gè)人買賣股票的差價(jià)收入未恢復(fù)征收個(gè)人所得稅以前，暫不征收個(gè)人所得稅；

國稅發(fā)【1994】89號明確，轉(zhuǎn)讓債權(quán)，采用“加權(quán)平均法”確定其應(yīng)予減除的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用。即以納稅人購進(jìn)的同一種類債券買入價(jià)和買進(jìn)過程中繳納的稅費(fèi)總和，除以納稅人購進(jìn)的該種類債券數(shù)量之和，乘以納稅人賣出的該種類債券數(shù)量，再加上賣出的該種類債券過程中繳納的稅費(fèi)。用公式表示為：

一次賣出某一種類債券允許扣除的買出價(jià)和費(fèi)用＝（納稅人購進(jìn)的該種類債券買入價(jià)和買進(jìn)過程中繳納的稅費(fèi)總和／納稅人購進(jìn)的該種類債券總數(shù)量）×一次賣出的該種類債券的數(shù)量＋賣出的該種類債券過程中繳納的稅費(fèi)

3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1）房屋原值具體為：

①商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

②自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

③經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

④已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

2）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

①支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

②支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

③納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。；

4）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

國家稅務(wù)總局公告2017年第8號：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書（包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，下同），對于人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時(shí)間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

5）個(gè)人受贈(zèng)房產(chǎn)與轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)

財(cái)稅[2009]78號明確“受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。”

而財(cái)政部 國家稅務(wù)總局公告2019年第74號明確“房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。”

通過以上政策可以看出，個(gè)人受贈(zèng)取得房產(chǎn)，不符合免個(gè)稅的情形的，要以受贈(zèng)房產(chǎn)市價(jià)減受贈(zèng)人在受贈(zèng)過程中發(fā)生的稅費(fèi)按“偶然所得”繳納20%的個(gè)人所得稅；受贈(zèng)人再轉(zhuǎn)讓時(shí)，扣除的成本卻是原捐贈(zèng)人取得房屋時(shí)實(shí)際購置成本與受贈(zèng)人在受贈(zèng)及轉(zhuǎn)讓過程中支付的相關(guān)稅費(fèi)。如果受贈(zèng)時(shí)房產(chǎn)市價(jià)超過原捐贈(zèng)人取得房屋時(shí)實(shí)際購置成本，實(shí)際有部分應(yīng)稅金額是重復(fù)計(jì)稅的，所以，以房產(chǎn)贈(zèng)送個(gè)人，與“贈(zèng)股”一樣，要慎之又慎。

4、文字作品拍賣所得

國稅發(fā)【2007】38號：個(gè)人拍賣除文字作品原稿及復(fù)印件外的其他財(cái)產(chǎn)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目適用20%稅率繳納個(gè)人所得稅。納稅人如不能提供合法、完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，按轉(zhuǎn)讓收入額的3%征收率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；拍賣品為經(jīng)文物部門認(rèn)定是海外回流文物的，按轉(zhuǎn)讓收入額的2%征收率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

5、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資

個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評估后的公允價(jià)值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額。

納稅人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅。