兼有從價從租計征房產(chǎn)稅的計算與申報

近日，A新型材料有限公司（以下簡稱A公司）以電子郵件方式，向注冊稅務(wù)師咨詢兼有從價、從租計征的房產(chǎn)稅該如何計算和申報。具體內(nèi)容為：1.房產(chǎn)稅納稅義務(wù)從何時開始？2.地下建筑物是否申報房產(chǎn)稅？3.兼有從價、從租計征房產(chǎn)稅時，房屋原值如何確定？資料如下：

2010年11月，A公司取得國有土地使用權(quán)，占地面積18萬平方米，記入“無形資產(chǎn)”金額1440萬元，單位土地價格為每平方米80元。

A公司構(gòu)建了鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積8萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額5040萬元，其中2012年12月開始對外經(jīng)營出租0.5萬平方米，年租金60萬元。2012年12月通過相關(guān)部門驗收，2013年6月取得產(chǎn)權(quán)證書。

A公司構(gòu)建了框架結(jié)構(gòu)辦公樓。建筑面積0.6萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額1200萬元。其中與辦公樓相連的地下車庫0.08萬平方米。2012年10月通過相關(guān)部門驗收，2013年5月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。

A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則。房屋位置坐落在市區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對經(jīng)營自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計稅。

注冊稅務(wù)師依據(jù)房產(chǎn)稅政策，對上述問題作出解答。

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時間

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕第8號）第十九條規(guī)定，納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述文件規(guī)定，A企業(yè)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時間分別為：鋼結(jié)構(gòu)廠房2012年12月通過驗收，從2013年1月起申報；框架結(jié)構(gòu)辦公樓2012年10月通過驗收，從2012年11月起申報；出租房屋應(yīng)從2013年1月起申報。

地下建筑物是否申報房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

A公司800平方米地下車庫與辦公樓連在一起，按財稅〔2005〕181號文件規(guī)定，應(yīng)與地上房屋一并申報房產(chǎn)稅。

兼有從價、從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確定

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

兼有從價與從租計稅的房屋，根據(jù)房產(chǎn)稅政策，應(yīng)分別繳納房產(chǎn)稅。具體操作步驟是：先并，即在不考慮房屋出租的情形下，將地價款、地下建筑按規(guī)定的計算方法計入房屋原值；再剔，將出租房屋原值按比例法扣除，得出經(jīng)營自用房屋的原值；后分，通過上述計算，分別按計稅余值、租金收入計算申報房產(chǎn)稅。

計算與申報

1.計算地價款計入房屋金額。

容積率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5。計入房屋的土地價款金額＝（8＋0.6）×2×80＝1376（萬元）。

計入鋼結(jié)構(gòu)廠房的地價金額＝8÷8.6×1376＝1280（萬元）。

計入框架結(jié)構(gòu)辦公樓的地價金額＝1376－1280＝96（萬元）。

2.確定從價計征的房屋原值。

假設(shè)在不考慮出租房屋的情形下，鋼結(jié)構(gòu)廠房計稅原值＝5040＋1280＝6320（萬元）。

本期出租房屋建筑面積5000平方米，占鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑面積比重＝0.5÷8＝6.25%。

在考慮鋼結(jié)構(gòu)廠房出租后，經(jīng)營自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（萬元）。

框架結(jié)構(gòu)辦公樓計征房產(chǎn)稅的原值＝1200＋96＝1296（萬元）（含地下車庫）。

3.計算應(yīng)交房產(chǎn)稅。

鋼結(jié)構(gòu)廠房：

2012年不需交納房產(chǎn)稅。

2013年從價計征房產(chǎn)稅＝5925×（1－30%）×1.2%＝49.77（萬元）。

2013年從租計征房產(chǎn)稅＝60×12%＝7.2（萬元）。

框架結(jié)構(gòu)辦公樓：

2012年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%×2÷12＝1.8144（萬元）。

2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%＝10.8864（萬元）。

2013年從價與從租計征房產(chǎn)稅合計金額＝49.77＋7.2＋10.8864＝67.8564（萬元）。

4.2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅賬務(wù)處理（假設(shè)2013年房產(chǎn)稅一次性交納）：

計提時，

借：管理費用——房產(chǎn)稅 67.8564

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 67.8564

繳納時，

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 67.8564

貸：銀行存款—— 67.8564。