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練習：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權，并于2014年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限55年，殘值率2%，目前，該類建筑物重置價格為每平方米2500元，該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元，另據(jù)調查，當?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?0元，空置率10%，每年需支付的管理費為每建筑平米20元，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置價格的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，假設該土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回，試根據(jù)以上資料評估該宗地2018年3月的土地使用權價格
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某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此塊地上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟使用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置全價為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。其中[1.1/（1＋7%）44]＝0.9491。 要求： ?。?）適宜采用收益法評估的不動產(chǎn)有哪些？ ?。?）采用收益法評估不動產(chǎn)價值時收益期限該如何確定？ ?。?）試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。（計算結果以元為單位，取整數(shù)）
2022 04/11 17:49
庾老師 
2022 04/11 17:49
(1)收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等,政府機關、學校、公園等非經(jīng)營性不動產(chǎn)價值評估大多不適用收益法。
庾老師
2022 04/11 17:49
(2)①對于單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命,扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限。
庾老師
2022 04/11 17:49
②土地與建筑物合成一體評估的情況。如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或與土地使用權年限相同,則根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權年限,可先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命,扣減不動產(chǎn)開發(fā)建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限;然后加上土地使用權年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。
庾老師
2022 04/11 17:50
(3)①選定評估方法。該宗不動產(chǎn)有經(jīng)濟收益,適宜采用收益法評估。
①計算總收益
年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
庾老師
2022 04/11 17:51
②計算總費用
年管理費=486000×3.5%=17010(元)
年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)
年稅金=20×900=18000(元)
年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)
年總費用=17010+33750+18000+4500=73260(元)
庾老師
2022 04/11 17:51
③計算房地產(chǎn)凈收益
年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740(元)
庾老師
2022 04/11 17:51
④計算建筑物凈收益
a.計算年貶值額。年貶值額本來應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定,但是,在本題中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用權出讓年限屆滿,土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回。這樣,房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此,房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48(年),并且不計殘值(因為到期后,由國家無償收回),視為土地使用權年限屆滿,與地上建筑物一并由國家無償收回。
庾老師
2022 04/11 17:51
b.計算建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率=2062500×8%=165000(元)
庾老師
2022 04/11 17:51
⑤計算土地凈收益
年土地凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-年建筑物凈收益=412740-165000=247740(元)
庾老師
2022 04/11 17:56
您好，請參考上面的習題及答案
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