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在評(píng)估某收益性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，主要的考慮因素是該物業(yè)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及租金收入期望值。根據(jù)題中提供的相關(guān)信息，該房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地剩余使用年限為35年，年租金為280萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本為年租金的20%。 首先，根據(jù)題中提供的剩余使用年數(shù)信息，可以針對(duì)當(dāng)前土地的剩余使用期以及租金的增長(zhǎng)潛力，利用資本值與現(xiàn)值的概念，比較現(xiàn)值投資回報(bào)率（RIR），計(jì)算土地當(dāng)前價(jià)值。 其次，根據(jù)收入相關(guān)信息，可以將未來(lái)收入折現(xiàn)至當(dāng)前價(jià)值，以及計(jì)算當(dāng)前買家可以獲得的年度收入占本金比例，同時(shí)考慮相關(guān)運(yùn)營(yíng)成本，從而得出物業(yè)當(dāng)前價(jià)值。 最后，可以將土地價(jià)值與物業(yè)價(jià)值加總，得出目標(biāo)物業(yè)當(dāng)前價(jià)值。 總之，要評(píng)估某收益性物業(yè)的價(jià)值，就需要根據(jù)物業(yè)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及租金收入期望值，以及土地的剩余使用年數(shù)，來(lái)計(jì)算折現(xiàn)后的現(xiàn)值，從而得出當(dāng)前物業(yè)價(jià)值。 拓展知識(shí)：投資者在評(píng)估某收益性物業(yè)的價(jià)值時(shí)，可利用財(cái)務(wù)模型Discounted Cash Flow(DCF)，根據(jù)未來(lái)現(xiàn)金流期望值，以及Risk free rate（即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率），進(jìn)行靈活折現(xiàn)，更好地評(píng)估當(dāng)前物業(yè)價(jià)值。