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預(yù)收款只是預(yù)交增值稅。

按百分之幾預(yù)繳？

房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費最多的一個行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。 一、預(yù)繳義務(wù)的規(guī)定 根據(jù)2016年18號公告和財稅【2016】36號文附件2的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，只要采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目，均應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅，且在收到預(yù)收款的次月申報繳納。 二、預(yù)收款的判斷 總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司實際交樓前，且未開具發(fā)票的收取款項，屬于預(yù)收款，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款。 但在具體實務(wù)實中，對預(yù)收款的確認(rèn)，是存在一些爭議的。集中表現(xiàn)在：誠意金、認(rèn)籌金是否屬于預(yù)收款？總局未對此問題做出明確的規(guī)定，我們來看幾個營改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。 河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅： （一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）； （二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。 山東國稅全面推開營改增試點政策指引（六）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 福建國家稅務(wù)局12366營改增熱點問答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。 三、預(yù)繳增值稅的計算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計算方法及公式如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。 上述公式中，應(yīng)關(guān)注的要點有： 1、在換算預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)時，一般計稅方法，按照適用稅率倒算;2019年4月1日起為9%。簡易計稅方法，按照征收率倒算。 2、預(yù)繳稅款時不得抵減支付的土地價款。 3、多項目且設(shè)立時間較長的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注預(yù)收款項目的屬性，即該項目系歸屬新項目還是已經(jīng)按老項目完成了簡易計稅備案。 四、預(yù)收款的開票 營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時可以開具不征稅發(fā)票，在開票系統(tǒng)選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。該不征稅發(fā)票僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購房著辦理契稅申報和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 五、預(yù)繳增值稅的納稅地點 企業(yè)正常的增值稅納稅申報地點是機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)。如果項目所在地與機構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳。 六、預(yù)繳增值稅的申報 房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)繳增值稅部分，應(yīng)準(zhǔn)確及時填報《增值稅納稅申報表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》。 該部分預(yù)繳稅額允許抵減當(dāng)期的增值稅申報表主表中計算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，同時，當(dāng)期應(yīng)抵減稅額大于應(yīng)納稅額時,可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 另外，從報表設(shè)計的邏輯看，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報抵減預(yù)繳稅款時，不需要區(qū)分項目計算，但根據(jù)增值稅會計處理規(guī)定，不能抵繳，也就是說A項目應(yīng)交的增值稅不可以抵減B項目預(yù)繳稅款。 七、預(yù)收款能否提前確認(rèn)納稅義務(wù) 有的房地產(chǎn)項目，經(jīng)過測算，發(fā)現(xiàn)其整個項目最終應(yīng)繳納的增值稅會低于其預(yù)繳的增值稅。由于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間中明確規(guī)定，提前開具增值稅發(fā)票的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為開具增值稅發(fā)票當(dāng)天。 于是有的房地產(chǎn)公司會選擇提前開具增值稅發(fā)票，從而將預(yù)收款的預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為增值稅的納稅義務(wù)。