免費(fèi)問答

親愛的學(xué)員，您好！很高興能為您提供幫助，您的問題答復(fù)如下：

你是說營(yíng)改增之前開工建設(shè)？

2019年3月，某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下： （1）2015年9月以18000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。 （2）2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬(wàn)元；小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬(wàn)元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬(wàn)元）。 （3）2018年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留已經(jīng)包括在開發(fā)成本中的建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金600萬(wàn)元，建安企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票。 （4）2019年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得收入不含稅54000萬(wàn)元；可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。 （5）該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬(wàn)元。 （其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。銷售2016年4月30日之前開工的不動(dòng)產(chǎn)（老項(xiàng)目），按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 
（1）簡(jiǎn)要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。 
【正確答案】因該企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部竣工、完成銷售。
（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額。 
【正確答案】允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額＝18000×（1＋3%）＝18540（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。 
【正確答案】應(yīng)納增值稅＝54000÷90%×5%＝3000（萬(wàn)元） 
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅＝3000×5%＝150（萬(wàn)元）
應(yīng)納教育費(fèi)附加和地方教育附加＝3000×（3%＋2%）＝150（萬(wàn)元）
允許扣除的稅金及附加＝150＋150＝300（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。 
【正確答案】允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)＝18540＋（6000-600）＋2000＋（18540＋6000-600）×5%＋300＋（18540＋6000-600）×20%＝32225（萬(wàn)元）
（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。 
【正確答案】應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅的計(jì)算： 
收入合計(jì)＝54000÷90%＝60000（萬(wàn)元）
增值率＝（60000－32225）÷32225×100%＝86.19%
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅＝（60000－32225）×40%－32225×5%－1080＝8418.75（萬(wàn)元）

祝您學(xué)習(xí)愉快！