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根據我的了解，對于房地產清算前，如果物業(yè)自營或出租，多年后將其對外銷售，在進行土地增值稅計算時，此物業(yè)一般被視為舊房轉讓，并按照相關規(guī)定進行計算。 對于清算前自營或出租的物業(yè)，其土地增值稅扣除項目一般按照以下方式計算： 1.土地使用權支付金額； 2.建筑物建造成本； 3.相關稅費； 4.財務費用，如利息等； 5.其他合理費用。 請注意，具體的計算方法和扣除項目可能因地區(qū)和政策而有所不同，因此最好咨詢當地稅務部門或相關機構以獲取準確信息。 如果是在房地產清算后，將自營或出租的物業(yè)對外銷售，其土地增值稅扣除項目一般按照以下方式計算： 1.土地使用權支付金額； 2.建筑物建造成本； 3.相關稅費。 此時，一般不包括財務費用和其他合理費用。原因是在清算后，該物業(yè)已經不屬于自營或出租的物業(yè)，而是作為普通商品房進行銷售。