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2020中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)經(jīng)濟(jì)法知識(shí)點(diǎn)：房屋租賃合同
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知識(shí)點(diǎn)：房屋租賃合同
（1）房屋租賃的效力
①無(wú)效情形：
| 情形 | 違建 | 出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋 |
| 未批 | 出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑 | |
| 超期 | 租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效 | |
| 處理 | 在一審法庭辯論終結(jié)前無(wú)效因素消滅，可轉(zhuǎn)為有效； 提示：不可請(qǐng)求租金，但可要求參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。 | |
②登記與否不影響合同生效：
當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
③一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
已經(jīng)合法占有租賃房屋的→已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的→合同成立在先的。
（2）承租人可以請(qǐng)求解除合同情形：
①租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
②租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
（3）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
【提示】承租人喪失主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的情形：
①房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；
②出租人將房屋出賣(mài)給近親屬；
【解釋】近親屬包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；
④第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
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