2018稅務(wù)師涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)高頻考點(diǎn)：土地增值稅納稅申報(bào)和審核

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)

　　2.扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品

　　【考頻分析】

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：理解掌握本考點(diǎn)。本考點(diǎn)屬于單選題、多選題、簡單題的常設(shè)考點(diǎn)。

　　【高頻考點(diǎn)】

　　土地增值稅納稅審核和納稅申報(bào)

　　計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　增值額＝收入額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)。

　　應(yīng)稅收入審核時(shí)注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入不及時(shí)入賬以及成交價(jià)格明顯偏低的問題。

　　2.扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)。

　　主要針對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人銷售新房及建筑物需要扣除的項(xiàng)目：

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　?。?）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

　　主要針對非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售舊房及建筑物需要扣除的項(xiàng)目：

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)；

　?。?）舊房及建筑物的評估價(jià)格；

　　（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品。

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金（如契稅）。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式：

　?、倮⒅С瞿軌虬崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

　　a.第14行“利息支出”據(jù)實(shí)填寫。

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)。

　?、诶⒅С霾荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)。

　　a.第14行“利息支出”填寫：0

　　b.第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

　　【提示】

　　土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：

　?、?種扣除方式；

　?、诒壤ㄅc銷售收入比例匹配）；

　　③無論賬務(wù)如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除。