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中國注冊稅務(wù)師協(xié)會發(fā)布“房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)指引 ——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第3.3.2.1號 (試行)”對于稅務(wù)師人來說,一定關(guān)注下稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范,對于2020稅務(wù)師考生來說,也要及時關(guān)注涉稅政策。
房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)指引 ——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第3.3.2.1號 (試行)
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其具有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員(以下簡稱“涉稅服務(wù)人員”)提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)行為,提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量,防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險,根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》(國家稅務(wù)總局公告2017年第13號)和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引(試行)》、《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引(試行)》的規(guī)定,制定本指引。
第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)適用本指引。
第三條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第49號)、《關(guān)于進(jìn)一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第43號)要求,向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(人員)基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。
第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù),實行信任保護(hù)原則。存在以下情形之一的,稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù):
(一)委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的;
(二)委托人提供不真實、不完整資料信息的;
(三)委托人要求違反涉稅專業(yè)服務(wù)執(zhí)業(yè)基本原則的;
(四)其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實施的。
如已完成部分約定業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費(fèi)用,并就已完成事項進(jìn)行免責(zé)性聲明,由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)責(zé)任。
第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引(試行)》的相關(guān)規(guī)定。
第六條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù),在程序上應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)質(zhì)量控制指引(試行)》和《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引(試行)》的規(guī)定、在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、業(yè)務(wù)實施、業(yè)務(wù)成果遞交、業(yè)務(wù)記錄歸檔等服務(wù)各階段,充分考慮對執(zhí)業(yè)風(fēng)險的影響因素,使執(zhí)業(yè)風(fēng)險降低到可以接受的程度。
第二章 業(yè)務(wù)定義與目標(biāo)
第七條 本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù),是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托人委托,雙方確立委托關(guān)系,指派本機(jī)構(gòu)涉稅服務(wù)人員對委托人指定的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的單位(以下簡稱被評估單位)提供的資料進(jìn)行歸集、整理、分析、判斷,對被評估單位的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險進(jìn)行篩查、識別和評估的服務(wù)行為。
本指引的房地產(chǎn)業(yè)是指《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)代碼》(GB/T 4754-2017)規(guī)定的行業(yè)屬性及編號中的房地產(chǎn)業(yè)(門類行業(yè) 行業(yè)代碼:K)—房地產(chǎn)業(yè)(大類行業(yè) 行業(yè)代碼:70)—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(中類行業(yè) 行業(yè)代碼:701)—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(小類行業(yè) 行業(yè)代碼:7010),即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā),以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售房屋等活動。不包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他服務(wù)。
第八條 稅務(wù)師事務(wù)所在接受房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估委托前,應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員作為項目負(fù)責(zé)人并根據(jù)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)需要,確定項目經(jīng)理和項目組成員。由項目負(fù)責(zé)人確定房地產(chǎn)納稅風(fēng)險評估的業(yè)務(wù)計劃。
第九條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估項目負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)納稅風(fēng)險評估事項預(yù)估的復(fù)雜程度、風(fēng)險狀況等情況,制定房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估總體業(yè)務(wù)計劃和具體業(yè)務(wù)計劃,確定工作目標(biāo)、工作方案、時間安排、業(yè)務(wù)范圍、人員分工、溝通協(xié)調(diào)、執(zhí)行程序等事項。
第十條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估范圍主要包括:
(一)取得土地使用權(quán)納稅風(fēng)險評估;
(二)房地產(chǎn)設(shè)計施工環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險評估;
(三)預(yù)售及銷售環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險評估;
(四)投資性房地產(chǎn)納稅風(fēng)險評估;
(五)接受房地產(chǎn)投資納稅風(fēng)險評估;
(六)房地產(chǎn)清算納稅風(fēng)險評估。
第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員實施納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)通常包括五個階段:風(fēng)險評估資料收集、風(fēng)險點篩查和識別、風(fēng)險點研判、風(fēng)險等級判定及風(fēng)險提示。一般應(yīng)執(zhí)行以下流程:
(一)與委托人簽訂房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議;
(二)獲取與房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險評估的資料;
(三)對資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理篩選;
(四)設(shè)計房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險評估指標(biāo);
(五)對風(fēng)險點進(jìn)行篩查、識別;
(五)甄別風(fēng)險的程度;
(六)納稅風(fēng)險評估準(zhǔn)備,填制納稅風(fēng)險評估底稿及其附列資料;
(七)納稅風(fēng)險評估報告確認(rèn)和簽署;
(八)納稅風(fēng)險評估的后續(xù)管理。
第三章 業(yè)務(wù)實施
第一節(jié) 資料收集
第十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)制定風(fēng)險評估資料收集范圍、收集口徑及文檔格式,書面列示資料清單。
第十三條 涉稅服務(wù)人員可以通過列示資料清單、問卷調(diào)查、現(xiàn)場訪談等方式,取得并歸集與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估事項有關(guān)的涉稅資料,具體包括但不限于下列資料:
(一)《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》;
(二)立項、規(guī)劃設(shè)計階段的合同、協(xié)議及憑證資料。包括土地使用權(quán)合同、拆遷及補(bǔ)償協(xié)議、規(guī)劃設(shè)計合同、建筑規(guī)劃設(shè)計圖、立項批復(fù)等;
(三)取得土地使用權(quán)的相關(guān)資料,包括取得土地的途徑、價格、用途等;
(四)施工驗收階段的資料。包括施工合同、竣工報告或備案等;
(五)預(yù)(銷)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移階段資料。包括商品房預(yù)售及銷售合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);
(六)項目核算對象劃分依據(jù)、財務(wù)會計報表及其說明資料;
(七)第三方提供的數(shù)據(jù)、報告;
(八)稅控裝置的電子報稅資料及備案事項相關(guān)資料;
(九)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他有關(guān)證件、會計核算資料和納稅資料;
(十)所有交易均已記錄并反映在財務(wù)報表中的書面聲明。
第十四條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)對委托人提供的材料的真實性、合法性以及完整性進(jìn)行審核,審核的內(nèi)容主要包括但不限于以下內(nèi)容:
(一)委托人的基礎(chǔ)信息是否完備;
(二)委托人房地產(chǎn)交易信息(事實)的真實性和完整性;
(三)委托人涉稅財務(wù)信息的真實性、合法性和完整性;
(四)委托人納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和及時性;
(五)采集的第三方信息與委托人及評估項目的相關(guān)性;
(六)納稅風(fēng)險評估資料是否符合邏輯關(guān)系;
(七)稅收政策變化對納稅風(fēng)險評估的具體影響;
(八)備案事項相關(guān)資料之間的關(guān)系;
(九)其他需要審核的事項。
第二節(jié) 風(fēng)險關(guān)注事項
第十五條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)在縱向上梳理被評估單位的業(yè)務(wù)流程,關(guān)注土地取得、項目開發(fā)建設(shè)、預(yù)售銷售等環(huán)節(jié)所涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅可能存在的風(fēng)險點;在橫向上根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的一般業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、對外投資以及投資性房地產(chǎn)等特殊事項分步分點篩選稅收風(fēng)險點,確定納稅風(fēng)險評估方案實施的前期準(zhǔn)備、政策依據(jù)、步驟順序、實操要領(lǐng)等。
第十六條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)做好房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估的前期準(zhǔn)備工作。前期準(zhǔn)備時應(yīng)重點關(guān)注但不限于的事項包括:
(一)業(yè)務(wù)事項的真實性、合法性和完整性;
(二)資料信息的歸集、整理程序、驗證方法;
(三)財務(wù)信息和財務(wù)核算的真實性、完整性和可靠性;
(四)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收政策;
(五)發(fā)票管理信息;
(六)與委托人房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估有關(guān)的情況,包括房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的應(yīng)稅項目、涉及的各個稅種的計稅依據(jù)、應(yīng)納稅額、減免稅項目及稅額計算、稅款的預(yù)繳及清算、稅款所屬期限、延期繳納稅款、欠稅、滯納金以及成本核算等。
(七)房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險點篩查方法、程序、責(zé)任人和完成時限。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅風(fēng)險評估的基本方法包括風(fēng)險因素分析法、風(fēng)險事項是非判斷法、預(yù)警值分析法。
(一)風(fēng)險因素分析法,是指對可能導(dǎo)致納稅風(fēng)險發(fā)生的因素進(jìn)行評價分析,從而確定納稅風(fēng)險發(fā)生概率大小的風(fēng)險評估方法;
(二)風(fēng)險事項是非判斷法,是將提示調(diào)查事項由被調(diào)查單位不同部門判斷是、否兩種情形,從而判定納稅風(fēng)險點及風(fēng)險程度;
(三)預(yù)警值分析法,是將納稅評估指標(biāo)與預(yù)警值對比分析,確認(rèn)納稅風(fēng)險評估指標(biāo)變動異常情況。
第十八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)關(guān)于契稅的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項包括:
(一)取得土地使用權(quán)時,房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同的金額一致;
(二)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán),是否按照土地出讓金(買價)全額和適用稅率計算繳納了契稅;
(三)采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否計入契稅計稅依據(jù)計算了繳納契稅;
(四)招拍掛方式取得土地使用權(quán),配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的,是否按照規(guī)定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補(bǔ)償費(fèi)用作為契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅;
(五)采用分期付款方式取得土地使用權(quán),是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅;
(六)改變土地用途補(bǔ)繳土地出讓金及其他費(fèi)用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅,土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全;土地出讓金減免的情況下,是否沖減了契稅計稅依據(jù)。
第十九條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)印花稅納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項是取得土地使用權(quán)時的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。
第二十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項是委托人申報的占用土地面積、適用稅額是否正確;納稅義務(wù)發(fā)生時間和終止時間是否正確,是否按照規(guī)定時限及時足額申報納稅。
第二十一條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用抵扣的進(jìn)項稅額納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項是委托人從當(dāng)期銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額是否符合規(guī)定。
第二十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計及施工階段涉稅處理的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項包括:
(一)規(guī)劃設(shè)計階段簽訂的勘察設(shè)計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅;
(二)規(guī)劃設(shè)計及施工階段支付給境外設(shè)計費(fèi)是否及時代扣所得稅及增值稅;
(三)房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設(shè)施配套費(fèi)是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅。
第二十三條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)階段成本核算的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷。重點關(guān)注產(chǎn)品成本的歸集是否符合規(guī)定,具體包括:
(一)分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本,項目分期的判斷依據(jù)是否充足,成本的分?jǐn)傇瓌t(占地面積法、建筑面積法,其他合理方法等)是否合理;
(二)征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本;
(三)取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本;
(四)公共配套設(shè)施建造費(fèi)用分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>
(五)市政設(shè)施配套費(fèi)分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>
(六)拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支和分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>
(七)房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>
(八)自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準(zhǔn)確,是否存在虛增本期成本的風(fēng)險;
(九)本期對外承包工程價款的確定是否準(zhǔn)確,是否存在虛增本期成本的風(fēng)險;
(十)甲供材項目的成本核算是否準(zhǔn)確;
(十一)向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)定價是否合理;
(十二)尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計入期間費(fèi)用;
(十三)樣板房的裝修費(fèi)及購置的配套物資是否按照規(guī)定分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)成本或銷售費(fèi)用;
(十四)開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化;
(十五)開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費(fèi)用計提的范圍是否準(zhǔn)確、計提標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定,是否按照規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整;
(十六)施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱;
(十七)與多個開發(fā)項目相關(guān)的開發(fā)間接費(fèi)用,是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。
第二十四條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)售及銷售環(huán)節(jié)的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,是否存在隱匿收入、遲計收入、隱匿預(yù)收賬款、視同銷售業(yè)務(wù)未計稅以及無正當(dāng)理由低價銷售的風(fēng)險。重點關(guān)注的事項包括:
(一)銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認(rèn)收入,是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險;
(二)預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計入“其他應(yīng)付款”或 “短期借款”等科目,未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款,延遲或不計應(yīng)稅收入;
(三)按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目,未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅;
(四)分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入;提前付款的,是否在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn);
(五)是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入,未按照規(guī)定申報納稅;視同買斷方式代銷和采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,是否按照合同約定價格確認(rèn)計稅收入;超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應(yīng)稅收入;
(六)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進(jìn)行稅務(wù)處理;
(七)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理,是否存在未開發(fā)票入賬、未計收入、未及時足額申報納稅的風(fēng)險;
(八)跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入;
(九)跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分,是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入;
(十)完工產(chǎn)品是否按預(yù)計毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅,是否存在未按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入的風(fēng)險;
(十一)開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理,并按規(guī)定申報納稅;
(十二)將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報納稅;
(十三)無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理,并按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等;
(十四)銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認(rèn)了應(yīng)稅收入;
(十五)采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票,是否按照規(guī)定申報納稅;
(十六) 買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理,涉及代扣代繳個人所得稅的,是否履行了扣繳義務(wù)。
第二十五條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項包括:
(一)是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分?jǐn)偟姆椒?,或不同成本對象的成本費(fèi)用相互混淆,成本費(fèi)用核算不實;
(二)是否將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅,存在少繳稅款的風(fēng)險。
(三)是否按照受益原則和配比原則分配共同成本,是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔(dān)的共同成本;
(四)取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售(視同銷售)面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價款;
(五)土地進(jìn)行評估增值,入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定;
(六)是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售(視同銷售)面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本,是否虛增銷售面積,多計當(dāng)期開發(fā)成本;
(七)是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費(fèi)用;
(八)是否多預(yù)提施工費(fèi)用,虛增開發(fā)成本,或提前列支成本支出;
(九)是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費(fèi)用。
第二十六條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注的事項包括:
(一)是否混淆開辦費(fèi)、開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限;
(二)是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)一次性稅前扣除;
(三)是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支;
(四)是否將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用直接作期間費(fèi)用稅前扣除;
(五)購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計稅方法的,是否按照規(guī)定未抵扣進(jìn)項稅額或進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出;
(六)向非金融機(jī)構(gòu)融入的資金利率是否超標(biāo),是否取得合規(guī)票據(jù),是否履行了相關(guān)稅種的扣繳義務(wù)。
第二十七條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售面積與項目可售面積數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性以及其他有關(guān)資料,對土地增值稅清算的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷。重點關(guān)注事項包括:
(一)取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時申報納稅,是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅;
(二)涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項目抵頂工程款等是否遵循獨(dú)立交易原則,按公允價格確認(rèn)收入并按規(guī)定申報納稅;
(三)是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算,或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算,未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算;
(四)辦理土地增值稅清算時,附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料是否符合清算要求;
(五)辦理土地增值稅清算時,土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定;
(六)“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”,虛列“甲供材料”成本;
(七)多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補(bǔ)償(安置)房成本,是否在各清算單位之間按合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配;
(八)用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項目是否按照視同銷售處理;
(九)用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項目是否合理確定為項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。具體包括:
1.用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,是否以公允價格確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);
2.委托方支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);
3.回遷戶支付給委托方的補(bǔ)差價款,是否抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi);
4.采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,是否按照公允價格計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);
5.異地安置的房屋屬于購入的,是否以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);
6.貨幣安置拆遷的,是否按照合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(十)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費(fèi)用或利息支出,是否調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除;
(十一)土地增值稅清算時,是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費(fèi)用;
(十二)土地增值稅清算時,土地扣除成本是否取得了省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(?。┲频呢斦睋?jù)作為合法有效的憑證;
(十三)土地增值稅清算時,成本的扣除范圍是否符合規(guī)定,能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項目。
第二十八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“其他業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等明細(xì)賬,結(jié)合租賃合同(或租賃預(yù)約協(xié)議)和銷售合同,分析委托方將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)(包括經(jīng)營性租賃和融資性租賃)情況,對委托方投資性房地產(chǎn)的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項包括:
(一)是否準(zhǔn)確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍;
(二)投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認(rèn)收入,是否按規(guī)定申報繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅;
(三)待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨(dú)立交易原則;
(四)租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅;
(五)將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項是否按照規(guī)定申報納稅;
(七)以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)(待出售)轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時按照公允價值一并轉(zhuǎn)入。
第二十九條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對委托方的固定資產(chǎn)—不動產(chǎn)、在建工程、工程物資以及庫存產(chǎn)品等資產(chǎn)管理的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項包括:
(一)是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費(fèi)等資本化支出一次性直接計入當(dāng)期費(fèi)用;
(二)是否將樣板房、售樓處的裝修費(fèi)等資本化支出計入房產(chǎn)原值;
(三)是否將產(chǎn)權(quán)歸屬為委托人的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理;
(四)是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。
第三十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對委托人用于對外投資的房地產(chǎn)納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項包括:
(一)將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否未按照公允價值確認(rèn)收入,并申報納稅;
(二)將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價值確認(rèn)收入,并申報納稅。
第三十一條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對委托方接受投資的房地產(chǎn)納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項包括:
(一)接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價入股手續(xù)時是否按規(guī)定視同購進(jìn)房地產(chǎn)申報繳納契稅;
(二)接受房地產(chǎn)投資后,是否按照轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)的公允價值確認(rèn)房產(chǎn)稅計稅依據(jù);
(三)接受房地產(chǎn)投資入股后,是否按照“實收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅;
(四)受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅。
第三十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對委托人與其他企業(yè)聯(lián)合合作建房業(yè)務(wù)的納稅風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷,重點關(guān)注事項包括:
(一)委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作,投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權(quán)時,在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計差異進(jìn)行調(diào)整;
(二)其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時,委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入;
(三)委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配,合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入;
(四)委托人以分配項目利潤作為分配形式,合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目。
第三節(jié) 風(fēng)險篩查和識別
第三十三條 涉稅服務(wù)人員在風(fēng)險篩查時應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的土地取得、開發(fā)建設(shè)、預(yù)(銷)售以及投資、分配等各個交易環(huán)節(jié)的經(jīng)營交易(事實)、會計處理和稅務(wù)處理,通過業(yè)務(wù)發(fā)生的邏輯關(guān)系,結(jié)合財務(wù)核算及納稅風(fēng)險評估指標(biāo)變動,篩查涉稅異常事項,識別納稅風(fēng)險點。
(一)篩選納稅風(fēng)險影響因素
納稅風(fēng)險影響因素應(yīng)涵蓋委托人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程各環(huán)節(jié)涉及的稅種(包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等),對委托人的收入、成本、費(fèi)用、稅收負(fù)擔(dān)等可能形成納稅風(fēng)險的因素進(jìn)行分析。
(二)設(shè)置風(fēng)險篩查指標(biāo)與口徑
涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)委托人的特質(zhì)、評估目的和要求,依據(jù)委托提供的材料,選擇公共類指標(biāo)、稅種類指標(biāo)、財務(wù)指標(biāo)等納稅風(fēng)險評估指標(biāo)。評估指標(biāo)的選取應(yīng)考慮數(shù)據(jù)來源的可靠性和可比性;若針對委托人特定納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)需求,應(yīng)調(diào)整風(fēng)險評估指標(biāo)與口徑。
(三)風(fēng)險評估測算
風(fēng)險評估測算過程建議以清晰簡練的表格樣式呈現(xiàn),便于委托人可以直觀了解評估結(jié)果以及政策依據(jù)。
第三十四條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)納稅風(fēng)險評估需求,可將被評估單位的納稅風(fēng)險數(shù)值與稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項預(yù)警值進(jìn)行比對分析,進(jìn)行風(fēng)險評估測試。
第四節(jié) 風(fēng)險等級評估及復(fù)核
第三十五條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)通過對納稅風(fēng)險疑點的篩查確認(rèn),對納稅風(fēng)險發(fā)生的可能性、強(qiáng)度、區(qū)域、原因以及可能帶來的損失等事項進(jìn)行專業(yè)判斷,對委托人的風(fēng)險等級進(jìn)行評估和復(fù)核。
第三十六條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)分析風(fēng)險變動情況,確定納稅風(fēng)險等級。重點關(guān)注的事項包括但不限于以下內(nèi)容:
(一)增值稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(二)土地增值稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(三)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(四)房產(chǎn)稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(五)契稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(六)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險;
(七)印花稅納稅風(fēng)險指標(biāo)變動情況及風(fēng)險。
第三十七條 稅務(wù)師事務(wù)所對其風(fēng)險評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)履行質(zhì)量復(fù)核程序,一般情況下應(yīng)履行三級復(fù)核程序。
(一)一級復(fù)核由項目經(jīng)理實施;
(二)二級復(fù)核由項目負(fù)責(zé)人實施;
(三)三級復(fù)核由業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人實施。
第三十八條 稅務(wù)師事務(wù)所對業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:
(一)業(yè)務(wù)計劃是否得到執(zhí)行;
(二)重大事項是否已提請解決;
(三)已執(zhí)行的工作是否支持形成的結(jié)論,并得以適當(dāng)記錄;
(四)獲取的證據(jù)是否充分、適當(dāng);
(五)業(yè)務(wù)目標(biāo)是否實現(xiàn)。
第三十九條 稅務(wù)師事務(wù)所對業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核進(jìn)行管理時,重點關(guān)注的事項包括:
(一)復(fù)核級別是否符合制度要求;
(二)復(fù)核內(nèi)容是否全面;
(三)復(fù)核結(jié)論、過程記錄是否完整;
(四)復(fù)核意見是否處理并記錄;
(五)復(fù)核人是否簽字。
第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)選派項目組以外人員,對項目組的工作成果作出客觀評價,對具有一定風(fēng)險等級的項目實施質(zhì)量監(jiān)控。
第四十一條 稅務(wù)師事務(wù)所對業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:
(一)重要風(fēng)險、質(zhì)量控制事項處理是否適當(dāng),結(jié)論是否準(zhǔn)確;
(二)稅法適用是否準(zhǔn)確;
(三)風(fēng)險評估重要證據(jù)是否采集;
(四)對委托人舞弊行為提示是否恰當(dāng);
(五)委托事項是否完成,結(jié)論是否恰當(dāng)。
第四十二條 稅務(wù)師事務(wù)所在對業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控進(jìn)行管理時,重點關(guān)注事項包括:
(一)達(dá)到監(jiān)控風(fēng)險等級的項目是否實施了業(yè)務(wù)監(jiān)控程序;
(二)業(yè)務(wù)監(jiān)控人的選定是否符合要求;
(三)業(yè)務(wù)監(jiān)控人是否按照規(guī)定程序?qū)嵤┝吮O(jiān)控。
第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所在復(fù)核和監(jiān)控項目組人員是否遵守相關(guān)職業(yè)道德時,重點關(guān)注的事項包括:
(一)是否實事求是,堅持客觀、公正,秉持良好的職業(yè)操守,是否因利益沖突、個人偏見或其他因素影響專業(yè)判斷及結(jié)論;
(二)是否遵守國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,是否存在損害職業(yè)聲譽(yù)的行為;
(三)是否存在虛假承諾,協(xié)同委托人實施違法違規(guī)的行為。
第四十四條 項目組成員之間、項目負(fù)責(zé)人與業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控人員之間產(chǎn)生意見分歧,得到解決以后,項目負(fù)責(zé)人方可提交業(yè)務(wù)成果。對提交的業(yè)務(wù)結(jié)果進(jìn)行管理時,重點關(guān)注的事項包括:
(一)意見分歧解決程序是否實施;
(二)與結(jié)論不同的意見是否充分考慮;
(三)業(yè)務(wù)結(jié)果是否履行簽字程序;
(四)業(yè)務(wù)結(jié)果提交時間是否及時。
第四十五條 涉稅服務(wù)人員編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告、履行業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核和監(jiān)控程序后,應(yīng)將評估相關(guān)信息反饋至委托人,并與委托人溝通。
第四十六條 稅務(wù)師事務(wù)所和涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告中,履行稅務(wù)師事務(wù)所簽章和承辦涉稅服務(wù)人員簽章手續(xù)。
第五節(jié) 風(fēng)險評估后續(xù)管理
第四十七條 稅務(wù)師事務(wù)所提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù),應(yīng)當(dāng)編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)工作底稿,并保證底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性,總體要求包括:
(一)業(yè)務(wù)工作底稿可作為最終出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告的基礎(chǔ)性資料,應(yīng)如實反映納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)實施過程和所有事項,包括風(fēng)險評估的原始資料、內(nèi)部討論分析過程、政策依據(jù)以及與客戶溝通交流記錄等;
(二)業(yè)務(wù)工作底稿的業(yè)務(wù)證據(jù)以及資料應(yīng)證明涉稅服務(wù)人員的工作符合涉稅服務(wù)人員執(zhí)業(yè)規(guī)范和指引;
(三)業(yè)務(wù)工作底稿可作為執(zhí)業(yè)質(zhì)量的基本依據(jù);
(四)業(yè)務(wù)工作底稿可以采用紙質(zhì)或者電子的形式,有視聽資料、實物等證據(jù)的,可以同時采用其他形式。
第四十八條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估工作底稿的基本內(nèi)容應(yīng)包括:
(一)委托人名稱及納稅風(fēng)險評估項目名稱;
(二)委托業(yè)務(wù)項目時間或期限;
(三)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)實施過程記錄,包括證據(jù)資料、法規(guī)匯編及解讀、項目團(tuán)隊討論記錄、分歧記錄、分析結(jié)論記錄、報告分工和報告審批,與客戶溝通記錄單(口頭陳述、郵件、會議紀(jì)錄)等;
(四)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告及匯報資料;
(五)三級復(fù)核記錄及日期。稅務(wù)師事務(wù)所要建立健全工作底稿逐級復(fù)核制度,涉稅服務(wù)人員在編制和復(fù)核工作底稿時,必須按要求簽署姓名和日期;
(六)其他說明事項。
第四十九條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)過程中形成的業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果以及知悉的委托人商業(yè)秘密和個人隱私保密,未經(jīng)委托人同意,不得向第三人泄露相關(guān)信息。但以下情形除外:
(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)因行政執(zhí)法檢查需要進(jìn)行查閱的;
(二)涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管部門和行業(yè)自律組織因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進(jìn)行查閱的;
(三)法律、法規(guī)規(guī)定可以查閱的其他情形。
第五十條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對開展的房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)登記臺賬,為按要求向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《年度涉稅專業(yè)服務(wù)總體情況表》提供依據(jù)。
第四章 業(yè)務(wù)成果
第五十一條 稅務(wù)師事務(wù)所開展房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù),形成的業(yè)務(wù)成果一般包括:
(一)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告;
(二)風(fēng)險評估分析文檔;
(三)納稅風(fēng)險評估試算底稿等;
(四)備查的資料;
(五)其他相關(guān)報告。
第五十二條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告包括封面、前言、目錄、背景、涉稅處理、風(fēng)險篩查、風(fēng)險點分布及確認(rèn)、附件等基本要素。
編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險業(yè)務(wù)報告,應(yīng)當(dāng)做到資料真實可靠,分析合理有據(jù),責(zé)任明確,并得到委托人的確認(rèn)。
第五十三條 稅務(wù)師事務(wù)所出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告及其他業(yè)務(wù)成果,應(yīng)由雙方留存?zhèn)洳?;稅收法律、法?guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定報送的,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送。
第五章 業(yè)務(wù)檔案
第五十四條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)完成后,稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)建立立卷歸檔工作責(zé)任制,保證房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)檔案的真實、完整。
第五十五條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)完成后,稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照檔案管理規(guī)定對簽訂的納稅風(fēng)險評估委托協(xié)議、工作底稿、業(yè)務(wù)成果等有關(guān)材料進(jìn)行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)本著誰負(fù)責(zé)誰立卷的原則,實行一戶一檔,建立立卷歸檔工作責(zé)任制。
第五十六條 納稅風(fēng)險評估檔案卷宗一般按照以下順序排列:
(一)委托人的基本情況資料及有關(guān)法律性資料;
(二)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議書;
(三)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估總體及具體業(yè)務(wù)計劃;
(四)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)工作底稿;
(五)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估過程形成的業(yè)務(wù)記錄,計稅資料匯總、風(fēng)險指標(biāo)模型計算、審核、復(fù)核以及各種涉稅文書制作等;
(六)房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告及匯報材料;
(七)其他相關(guān)補(bǔ)充資料。
第五十七條 工作底稿屬于稅務(wù)師事務(wù)所的業(yè)務(wù)檔案,應(yīng)當(dāng)至少保存10年,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第五十八條 對以電子或者其他介質(zhì)形式存在的工作底稿,稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施保護(hù)信息的完整和不外泄。
第五十九條 稅務(wù)師事務(wù)所不得在規(guī)定的保存期內(nèi)對納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)檔案進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、刪改或銷毀。
第六章 附 則
第六十條 本指引自2020年8月1日起試行。
附件1:
房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)報告(參考文本)
報告號:
備案號:
_____ :
我們接受委托,對貴單位_____年_____月_____日至_____年_____月_____日期間的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅風(fēng)險評估,并出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估報告。
貴單位的責(zé)任是,及時提供與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估事項有關(guān)的會計資料、納稅資料及其他相關(guān)資料,并保證其真實、準(zhǔn)確、完整和合法。
我們的責(zé)任是,本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則以及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定,按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引(試行)》等行業(yè)規(guī)范要求,對貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險實施評估,并出具納稅風(fēng)險評估報告。
在納稅風(fēng)險評估過程中,我們考慮了與貴單位提供的與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的材料的證據(jù)能力,考慮了貴單位提供的業(yè)務(wù)資料、會計資料、內(nèi)部控制制度及納稅資料等與貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的關(guān)聯(lián)性和可靠性,根據(jù)職業(yè)推斷等可能存在的納稅風(fēng)險點,并對風(fēng)險點進(jìn)行了確認(rèn)。我們相信,我們獲取的評估資料及證據(jù)是充分的、適當(dāng)?shù)?,為發(fā)表納稅風(fēng)險評估意見提供了基礎(chǔ)?,F(xiàn)將風(fēng)險評估結(jié)果報告如下:
現(xiàn)將風(fēng)險評估結(jié)果報告如下:
一、貴公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉稅情況:
(一)貴單位20_____年增值稅申報情況:
1.按適用稅率計稅銷售額 _____元;
2.按簡易辦法計稅銷售額 _____元;
3.免稅銷售額 _____元;
4.銷項稅額 _____元;
5.進(jìn)項稅額 _____元;
6.上期留抵稅額 _____元;
7.進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出額 _____元;
8.納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額 _____元;
9.一般計稅應(yīng)納稅額 _____元;
10.簡易計稅應(yīng)納稅額 _____元;
11.期末留抵稅額 _____元;
12.應(yīng)納稅額減征額 _____元;
13.應(yīng)納稅額合計 _____元;
14.期初未繳稅額 _____元;
15.本期已繳稅額 _____元;
16.期末未繳稅額 _____元;
17.期初未繳查補(bǔ)稅額 _____元;
18.本期入庫查補(bǔ)稅額 _____元;
19.期末未繳查補(bǔ)稅額 _____元。
(二)貴單位20_____年度企業(yè)所得稅申報情況:
1.20_____年度收入總額: _____元;
2.20_____年度不征稅收入: _____元;
3.20_____年度免稅收入總額 _____元;
4.20_____年度扣除項目金額: _____元;
5.20_____年度彌補(bǔ)以前年度虧損: _____元;
6.20_____年度稅收優(yōu)惠: _____元;
7.20_____年度境外所得: _____元;
8.20_____年度應(yīng)納稅所得額: _____元;
9.適用稅率: _____%;
10.20_____年度應(yīng)納企業(yè)所得稅: ____元;
11.20_____年度1至3季度預(yù)繳企業(yè)所得稅:___元;
12.應(yīng)補(bǔ)(退)企業(yè)所得稅稅額: _____元;
13.20_____年度匯總納稅: _____元。
(三)貴單位20_____年度土地增值稅申報情況:
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額: _____元;
2.扣除項目金額合計: _____元;
3.增值額: _____元;
4.增值額與扣除項目金額之比: _____%;
5.適用稅率: _____%;
6.速算扣除系數(shù): _____%;
7.應(yīng)繳土地增值稅稅額: _____元;
8.已繳土地增值稅稅額: _____元;
9.應(yīng)補(bǔ)(退)土地增值稅稅額: ____元。
(四)貴單位20_____年度印花稅申報情況:
印花稅申報情況:
1.應(yīng)稅憑證名稱:
2.計稅金額: _____元;
3.適用稅率: ______%;
4.應(yīng)納稅額: _____元;
5.已納稅額: _____元;
6.應(yīng)補(bǔ)(退)稅額: _____元。
貼花情況:
1.上期結(jié)存: _____元;
2.本期購進(jìn): _____元;
3.本期貼花: _____元;
4.本期結(jié)存: _____元。
(五)貴單位20_____年度契稅申報情況:
1.受讓土地和房屋基本信息:
2.受讓土地和房屋合同簽署日期:
3.受讓土地和房屋權(quán)屬方式:
4.受讓土地和房屋的面積:
5.受讓土地和房屋的成交價格: _____元;
6.評估價(計稅價格): _____元;
7.稅率: _____%;
8.計征稅額: _____元;
9.減免稅額: _____元;
10.應(yīng)納稅額: _____元。
二、風(fēng)險點分布及確認(rèn)
經(jīng)評估,我們認(rèn)為,貴單位在房地產(chǎn)業(yè)涉稅處理可能的風(fēng)險點主要有以下幾個方面:
1.業(yè)務(wù)流程存在的風(fēng)險點:
2.實物流、資金流、發(fā)票流方面存在的風(fēng)險點:
3.企業(yè)財務(wù)核算存在的風(fēng)險點:
4.增值稅納稅申報存在的風(fēng)險點:
5.企業(yè)所得稅納稅申報存在的風(fēng)險點:
6.土地增值稅納稅申報存在的風(fēng)險點:
7.契稅納稅申報存在的風(fēng)險點:
8.印花稅納稅申報存在的風(fēng)險點:
9.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)其他涉稅事項存在的風(fēng)險點:
10.適用程序存在的風(fēng)險點:
11.數(shù)據(jù)變化顯示的風(fēng)險點:
12.指標(biāo)變動顯示的風(fēng)險點:
本報告僅供貴單位對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險狀況進(jìn)行評估,并作為采取防范措施提供指引。
本報告由委托人或委托人指向的第三人自行決定是否采納,不作為納稅申報、行政復(fù)議和行政訴訟的依據(jù),不能減輕被評估單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
基于重要性原則和納稅風(fēng)險評估過程中的其他固有限制,以及被評估單位涉稅內(nèi)部控制的固有局限性,經(jīng)評估后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險,我們出具的納稅風(fēng)險評估報告不具有鑒證功能。
因委托人或委托人指向的第三人使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本評估業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員無關(guān)。
涉稅服務(wù)人員:(簽章)
法人代表:(簽章)
稅務(wù)師事務(wù)所(蓋章)
地址:
日期:
聲明:以上內(nèi)容由中國注冊稅務(wù)師協(xié)會公布,正保會計網(wǎng)校整理,如有異議,請以官網(wǎng)為準(zhǔn)。
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