房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)指引-涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì)發(fā)布“房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)指引 ——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第3.3.2.1號(hào) （試行）”對(duì)于稅務(wù)師人來說，一定關(guān)注下稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范，對(duì)于2020稅務(wù)師考生來說，也要及時(shí)關(guān)注涉稅政策。

房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)指引 ——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第3.3.2.1號(hào) （試行）

第一章  總 則

第一條  為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其具有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員（以下簡稱“涉稅服務(wù)人員”）提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號(hào)）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì)《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引（試行）》、《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引(試行)》的規(guī)定，制定本指引。

第二條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第49號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第43號(hào)）要求，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，實(shí)行信任保護(hù)原則。存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實(shí)、不完整資料信息的； 

（三）委托人要求違反涉稅專業(yè)服務(wù)執(zhí)業(yè)基本原則的； 

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實(shí)施的。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費(fèi)用，并就已完成事項(xiàng)進(jìn)行免責(zé)性聲明，由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)責(zé)任。

第五條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

第六條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，在程序上應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)質(zhì)量控制指引（試行）》和《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的規(guī)定、在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計(jì)劃、業(yè)務(wù)實(shí)施、業(yè)務(wù)成果遞交、業(yè)務(wù)記錄歸檔等服務(wù)各階段，充分考慮對(duì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低到可以接受的程度。

第二章  業(yè)務(wù)定義與目標(biāo)

第七條  本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托人委托，雙方確立委托關(guān)系，指派本機(jī)構(gòu)涉稅服務(wù)人員對(duì)委托人指定的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的單位（以下簡稱被評(píng)估單位）提供的資料進(jìn)行歸集、整理、分析、判斷，對(duì)被評(píng)估單位的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行篩查、識(shí)別和評(píng)估的服務(wù)行為。

本指引的房地產(chǎn)業(yè)是指《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)代碼》（GB/T 4754-2017）規(guī)定的行業(yè)屬性及編號(hào)中的房地產(chǎn)業(yè)（門類行業(yè) 行業(yè)代碼：K）—房地產(chǎn)業(yè)（大類行業(yè) 行業(yè)代碼：70）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（中類行業(yè) 行業(yè)代碼：701）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（小類行業(yè) 行業(yè)代碼：7010），即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售房屋等活動(dòng)。不包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他服務(wù)。

第八條  稅務(wù)師事務(wù)所在接受房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委托前，應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人并根據(jù)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要，確定項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目組成員。由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確定房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)計(jì)劃。

第九條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估事項(xiàng)預(yù)估的復(fù)雜程度、風(fēng)險(xiǎn)狀況等情況，制定房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總體業(yè)務(wù)計(jì)劃和具體業(yè)務(wù)計(jì)劃，確定工作目標(biāo)、工作方案、時(shí)間安排、業(yè)務(wù)范圍、人員分工、溝通協(xié)調(diào)、執(zhí)行程序等事項(xiàng)。

第十條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍主要包括：

（一）取得土地使用權(quán)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

（二）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

（三）預(yù)售及銷售環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

（四）投資性房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； 

（五）接受房地產(chǎn)投資納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

（六）房地產(chǎn)清算納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第十一條  稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員實(shí)施納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)通常包括五個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估資料收集、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)篩查和識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)研判、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定及風(fēng)險(xiǎn)提示。一般應(yīng)執(zhí)行以下流程：

（一）與委托人簽訂房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托協(xié)議；

（二）獲取與房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的資料；

（三）對(duì)資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理篩選；

（四）設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)；

（五）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行篩查、識(shí)別； 

（五）甄別風(fēng)險(xiǎn)的程度；

（六）納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估準(zhǔn)備，填制納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估底稿及其附列資料；

（七）納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告確認(rèn)和簽署；

（八）納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的后續(xù)管理。

第三章    業(yè)務(wù)實(shí)施

第一節(jié)  資料收集

第十二條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估資料收集范圍、收集口徑及文檔格式，書面列示資料清單。

第十三條  涉稅服務(wù)人員可以通過列示資料清單、問卷調(diào)查、現(xiàn)場訪談等方式，取得并歸集與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估事項(xiàng)有關(guān)的涉稅資料，具體包括但不限于下列資料：

（一）《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》；

（二）立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的合同、協(xié)議及憑證資料。包括土地使用權(quán)合同、拆遷及補(bǔ)償協(xié)議、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、立項(xiàng)批復(fù)等；

（三）取得土地使用權(quán)的相關(guān)資料，包括取得土地的途徑、價(jià)格、用途等；

（四）施工驗(yàn)收階段的資料。包括施工合同、竣工報(bào)告或備案等；

（五）預(yù)（銷）售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移階段資料。包括商品房預(yù)售及銷售合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

（六）項(xiàng)目核算對(duì)象劃分依據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及其說明資料；

（七）第三方提供的數(shù)據(jù)、報(bào)告；

（八）稅控裝置的電子報(bào)稅資料及備案事項(xiàng)相關(guān)資料；

（九）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)證件、會(huì)計(jì)核算資料和納稅資料；

（十）所有交易均已記錄并反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中的書面聲明。

第十四條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)對(duì)委托人提供的材料的真實(shí)性、合法性以及完整性進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容主要包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）委托人的基礎(chǔ)信息是否完備；

（二）委托人房地產(chǎn)交易信息（事實(shí)）的真實(shí)性和完整性；

（三）委托人涉稅財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、合法性和完整性；

（四）委托人納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性；

（五）采集的第三方信息與委托人及評(píng)估項(xiàng)目的相關(guān)性；

（六）納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估資料是否符合邏輯關(guān)系；

（七）稅收政策變化對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的具體影響；

（八）備案事項(xiàng)相關(guān)資料之間的關(guān)系；

（九）其他需要審核的事項(xiàng)。

第二節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注事項(xiàng)

第十五條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)在縱向上梳理被評(píng)估單位的業(yè)務(wù)流程，關(guān)注土地取得、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、預(yù)售銷售等環(huán)節(jié)所涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；在橫向上根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的一般業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、對(duì)外投資以及投資性房地產(chǎn)等特殊事項(xiàng)分步分點(diǎn)篩選稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確定納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案實(shí)施的前期準(zhǔn)備、政策依據(jù)、步驟順序、實(shí)操要領(lǐng)等。

第十六條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)做好房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的前期準(zhǔn)備工作。前期準(zhǔn)備時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注但不限于的事項(xiàng)包括:

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性和完整性；

（二）資料信息的歸集、整理程序、驗(yàn)證方法；

（三）財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)核算的真實(shí)性、完整性和可靠性；

（四）與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收政策；

（五）發(fā)票管理信息；

（六）與委托人房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有關(guān)的情況，包括房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的應(yīng)稅項(xiàng)目、涉及的各個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額、減免稅項(xiàng)目及稅額計(jì)算、稅款的預(yù)繳及清算、稅款所屬期限、延期繳納稅款、欠稅、滯納金以及成本核算等。

（七）房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)篩查方法、程序、責(zé)任人和完成時(shí)限。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基本方法包括風(fēng)險(xiǎn)因素分析法、風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)是非判斷法、預(yù)警值分析法。

（一）風(fēng)險(xiǎn)因素分析法，是指對(duì)可能導(dǎo)致納稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，從而確定納稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大小的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法；

（二）風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)是非判斷法，是將提示調(diào)查事項(xiàng)由被調(diào)查單位不同部門判斷是、否兩種情形，從而判定納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)程度；

（三）預(yù)警值分析法，是將納稅評(píng)估指標(biāo)與預(yù)警值對(duì)比分析，確認(rèn)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)變動(dòng)異常情況。

第十八條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)關(guān)于契稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括： 

（一）取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際付款金額是否與土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同的金額一致；

（二）房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金（買價(jià)）全額和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；

（三）采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算了繳納契稅；

（四）招拍掛方式取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動(dòng)遷戶或回遷戶及其他補(bǔ)償費(fèi)用作為契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅；

（五）采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價(jià)款和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；

（六）改變土地用途補(bǔ)繳土地出讓金及其他費(fèi)用是否按照規(guī)定申報(bào)繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計(jì)稅依據(jù)。

第十九條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)印花稅納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)是取得土地使用權(quán)時(shí)的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計(jì)稅并貼花。

第二十條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)是委托人申報(bào)的占用土地面積、適用稅額是否正確；納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和終止時(shí)間是否正確，是否按照規(guī)定時(shí)限及時(shí)足額申報(bào)納稅。

第二十一條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)是委托人從當(dāng)期銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否符合規(guī)定。

第二十二條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工階段涉稅處理的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段簽訂的勘察設(shè)計(jì)合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工階段支付給境外設(shè)計(jì)費(fèi)是否及時(shí)代扣所得稅及增值稅；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)及時(shí)足額繳納契稅。

第二十三條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)階段成本核算的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷。重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品成本的歸集是否符合規(guī)定，具體包括：

（一）分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項(xiàng)目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分?jǐn)傇瓌t（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計(jì)入產(chǎn)品成本；

（四）公共配套設(shè)施建造費(fèi)用分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

（五）市政設(shè)施配套費(fèi)分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

（六）拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支和分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

（七）房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算分?jǐn)偸欠窈侠恚?/p>

（八）自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險(xiǎn)；

（九）本期對(duì)外承包工程價(jià)款的確定是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險(xiǎn)；

（十）甲供材項(xiàng)目的成本核算是否準(zhǔn)確；

（十一）向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)定價(jià)是否合理；

（十二）尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計(jì)入期間費(fèi)用；

（十三）樣板房的裝修費(fèi)及購置的配套物資是否按照規(guī)定分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本或銷售費(fèi)用；

（十四）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

（十五）開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費(fèi)用計(jì)提的范圍是否準(zhǔn)確、計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整；

（十六）施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱；

（十七）與多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的開發(fā)間接費(fèi)用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。

第二十四條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售及銷售環(huán)節(jié)的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，是否存在隱匿收入、遲計(jì)收入、隱匿預(yù)收賬款、視同銷售業(yè)務(wù)未計(jì)稅以及無正當(dāng)理由低價(jià)銷售的風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：  

（一）銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認(rèn)收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險(xiǎn)；

（二）預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計(jì)入“其他應(yīng)付款”或 “短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不計(jì)應(yīng)稅收入；

（三）按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間申報(bào)納稅；

（四）分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入；提前付款的，是否在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（五）是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報(bào)納稅；視同買斷方式代銷和采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價(jià)格確認(rèn)計(jì)稅收入；超過約定價(jià)格的房款是否按照規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入；

（六）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進(jìn)行稅務(wù)處理；

（七）將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計(jì)收入、未及時(shí)足額申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)；

（八）跨年度已完工開發(fā)項(xiàng)目是否按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確確認(rèn)收入；

（九）跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入；

（十）完工產(chǎn)品是否按預(yù)計(jì)毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確確認(rèn)收入的風(fēng)險(xiǎn)；

（十一）開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，并按規(guī)定申報(bào)納稅；

（十二）將公共配套設(shè)施移交或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（十三）無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；

（十四）銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認(rèn)了應(yīng)稅收入；

（十五）采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報(bào)納稅；

(十六) 買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、促銷贈(zèng)送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個(gè)人所得稅的，是否履行了扣繳義務(wù)。

第二十五條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分?jǐn)偟姆椒ǎ虿煌杀緦?duì)象的成本費(fèi)用相互混淆，成本費(fèi)用核算不實(shí)；

（二）是否將公共配套設(shè)施移交或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報(bào)納稅，存在少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理比例確定各個(gè)成本核算對(duì)象共同承擔(dān)的共同成本；

（四）取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價(jià)款；

（五）土地進(jìn)行評(píng)估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；

（六）是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計(jì)當(dāng)期開發(fā)成本；

（七）是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費(fèi)用；

（八）是否多預(yù)提施工費(fèi)用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

（九）是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費(fèi)用。

第二十六條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）是否混淆開辦費(fèi)、開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限；

（二）是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)一次性稅前扣除；

（三）是否將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支； 

（四）是否將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用直接作期間費(fèi)用稅前扣除；

（五）購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計(jì)稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出；

（六）向非金融機(jī)構(gòu)融入的資金利率是否超標(biāo)，是否取得合規(guī)票據(jù)，是否履行了相關(guān)稅種的扣繳義務(wù)。

第二十七條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售面積與項(xiàng)目可售面積數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性以及其他有關(guān)資料，對(duì)土地增值稅清算的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷。重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅，是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；

（二）涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項(xiàng)目抵頂工程款等是否遵循獨(dú)立交易原則，按公允價(jià)格確認(rèn)收入并按規(guī)定申報(bào)納稅；

（三）是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；

（四）辦理土地增值稅清算時(shí)，附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料是否符合清算要求；

（五）辦理土地增值稅清算時(shí)，土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定；

（六）“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計(jì)金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本；

（七）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的拆遷補(bǔ)償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配；

（八）用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項(xiàng)目是否按照視同銷售處理；

（九）用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項(xiàng)目是否合理確定為項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。具體包括：

1.用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價(jià)格確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2．委托方支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，是否按照實(shí)際發(fā)放金額計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

3.回遷戶支付給委托方的補(bǔ)差價(jià)款，是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

4.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價(jià)格計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

5.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

6.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（十）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費(fèi)用或利息支出，是否調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除；

（十一）土地增值稅清算時(shí)，是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費(fèi)用；

（十二）土地增值稅清算時(shí)，土地扣除成本是否取得了省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)作為合法有效的憑證；

（十三）土地增值稅清算時(shí)，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項(xiàng)目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目。

第二十八條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“其他業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等明細(xì)賬，結(jié)合租賃合同（或租賃預(yù)約協(xié)議）和銷售合同，分析委托方將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)（包括經(jīng)營性租賃和融資性租賃）情況，對(duì)委托方投資性房地產(chǎn)的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）是否準(zhǔn)確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍；

（二）投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認(rèn)收入，是否按規(guī)定申報(bào)繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅； 

（三）待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨(dú)立交易原則；

（四）租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報(bào)繳納印花稅；

（五）將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價(jià)款、材料款、貸款利息等事項(xiàng)是否按照規(guī)定申報(bào)納稅；

（七）以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時(shí)按照公允價(jià)值一并轉(zhuǎn)入。

第二十九條   涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)委托方的固定資產(chǎn)—不動(dòng)產(chǎn)、在建工程、工程物資以及庫存產(chǎn)品等資產(chǎn)管理的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費(fèi)等資本化支出一次性直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；

（二）是否將樣板房、售樓處的裝修費(fèi)等資本化支出計(jì)入房產(chǎn)原值；

（三）是否將產(chǎn)權(quán)歸屬為委托人的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理；

（四）是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。

第三十條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人用于對(duì)外投資的房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）將土地使用權(quán)作價(jià)對(duì)外投資取得其他單位股權(quán)時(shí)是否未按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，并申報(bào)納稅；

（二）將開發(fā)的產(chǎn)品作價(jià)對(duì)外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，并申報(bào)納稅。

第三十一條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)委托方接受投資的房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價(jià)入股手續(xù)時(shí)是否按規(guī)定視同購進(jìn)房地產(chǎn)申報(bào)繳納契稅；

（二）接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉(zhuǎn)入不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)；

（三）接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實(shí)收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；

（四）受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

第三十二條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人與其他企業(yè)聯(lián)合合作建房業(yè)務(wù)的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未形成股權(quán)時(shí)，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對(duì)稅收與會(huì)計(jì)差異進(jìn)行調(diào)整；

（二）其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時(shí)，委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入；

（三）委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入；

（四）委托人以分配項(xiàng)目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項(xiàng)目。

第三節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)篩查和識(shí)別

第三十三條  涉稅服務(wù)人員在風(fēng)險(xiǎn)篩查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的土地取得、開發(fā)建設(shè)、預(yù)（銷）售以及投資、分配等各個(gè)交易環(huán)節(jié)的經(jīng)營交易（事實(shí)）、會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理，通過業(yè)務(wù)發(fā)生的邏輯關(guān)系，結(jié)合財(cái)務(wù)核算及納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)變動(dòng)，篩查涉稅異常事項(xiàng)，識(shí)別納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（一）篩選納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素

納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素應(yīng)涵蓋委托人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程各環(huán)節(jié)涉及的稅種（包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等），對(duì)委托人的收入、成本、費(fèi)用、稅收負(fù)擔(dān)等可能形成納稅風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行分析。

（二）設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)篩查指標(biāo)與口徑

涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)委托人的特質(zhì)、評(píng)估目的和要求，依據(jù)委托提供的材料，選擇公共類指標(biāo)、稅種類指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)。評(píng)估指標(biāo)的選取應(yīng)考慮數(shù)據(jù)來源的可靠性和可比性；若針對(duì)委托人特定納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需求，應(yīng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)與口徑。

（三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測算

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測算過程建議以清晰簡練的表格樣式呈現(xiàn)，便于委托人可以直觀了解評(píng)估結(jié)果以及政策依據(jù)。

第三十四條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需求，可將被評(píng)估單位的納稅風(fēng)險(xiǎn)數(shù)值與稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)預(yù)警值進(jìn)行比對(duì)分析，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測試。

第四節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)估及復(fù)核

第三十五條   涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)通過對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)疑點(diǎn)的篩查確認(rèn)，對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性、強(qiáng)度、區(qū)域、原因以及可能帶來的損失等事項(xiàng)進(jìn)行專業(yè)判斷，對(duì)委托人的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行評(píng)估和復(fù)核。

第三十六條  涉稅服務(wù)人員應(yīng)分析風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況，確定納稅風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（二）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（三）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（四）房產(chǎn)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（五）契稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（六）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)；

（七）印花稅納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變動(dòng)情況及風(fēng)險(xiǎn)。

第三十七條  稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)履行質(zhì)量復(fù)核程序，一般情況下應(yīng)履行三級(jí)復(fù)核程序。

（一）一級(jí)復(fù)核由項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施；

（二）二級(jí)復(fù)核由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)施；

（三）三級(jí)復(fù)核由業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)施。

第三十八條   稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）業(yè)務(wù)計(jì)劃是否得到執(zhí)行；

（二）重大事項(xiàng)是否已提請(qǐng)解決；

（三）已執(zhí)行的工作是否支持形成的結(jié)論，并得以適當(dāng)記錄；

（四）獲取的證據(jù)是否充分、適當(dāng)；

（五）業(yè)務(wù)目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)。

第三十九條  稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核進(jìn)行管理時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）復(fù)核級(jí)別是否符合制度要求；

（二）復(fù)核內(nèi)容是否全面；

（三）復(fù)核結(jié)論、過程記錄是否完整；

（四）復(fù)核意見是否處理并記錄；

（五）復(fù)核人是否簽字。

第四十條  稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)選派項(xiàng)目組以外人員，對(duì)項(xiàng)目組的工作成果作出客觀評(píng)價(jià)，對(duì)具有一定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控。

第四十一條  稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）重要風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量控制事項(xiàng)處理是否適當(dāng)，結(jié)論是否準(zhǔn)確；

（二）稅法適用是否準(zhǔn)確；

（三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重要證據(jù)是否采集；

（四）對(duì)委托人舞弊行為提示是否恰當(dāng)；

（五）委托事項(xiàng)是否完成，結(jié)論是否恰當(dāng)。

第四十二條  稅務(wù)師事務(wù)所在對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控進(jìn)行管理時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)包括：

（一）達(dá)到監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的項(xiàng)目是否實(shí)施了業(yè)務(wù)監(jiān)控程序；

（二）業(yè)務(wù)監(jiān)控人的選定是否符合要求；

（三）業(yè)務(wù)監(jiān)控人是否按照規(guī)定程序?qū)嵤┝吮O(jiān)控。

第四十三條  稅務(wù)師事務(wù)所在復(fù)核和監(jiān)控項(xiàng)目組人員是否遵守相關(guān)職業(yè)道德時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）是否實(shí)事求是，堅(jiān)持客觀、公正，秉持良好的職業(yè)操守，是否因利益沖突、個(gè)人偏見或其他因素影響專業(yè)判斷及結(jié)論；

（二）是否遵守國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，是否存在損害職業(yè)聲譽(yù)的行為；

（三）是否存在虛假承諾，協(xié)同委托人實(shí)施違法違規(guī)的行為。

第四十四條  項(xiàng)目組成員之間、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與業(yè)務(wù)質(zhì)量監(jiān)控人員之間產(chǎn)生意見分歧，得到解決以后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人方可提交業(yè)務(wù)成果。對(duì)提交的業(yè)務(wù)結(jié)果進(jìn)行管理時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)包括：

（一）意見分歧解決程序是否實(shí)施；

（二）與結(jié)論不同的意見是否充分考慮；

（三）業(yè)務(wù)結(jié)果是否履行簽字程序；

（四）業(yè)務(wù)結(jié)果提交時(shí)間是否及時(shí)。

第四十五條  涉稅服務(wù)人員編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、履行業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核和監(jiān)控程序后，應(yīng)將評(píng)估相關(guān)信息反饋至委托人，并與委托人溝通。

第四十六條  稅務(wù)師事務(wù)所和涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告中，履行稅務(wù)師事務(wù)所簽章和承辦涉稅服務(wù)人員簽章手續(xù)。

第五節(jié)  風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后續(xù)管理

第四十七條  稅務(wù)師事務(wù)所提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)，應(yīng)當(dāng)編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作底稿，并保證底稿記錄的完整性、真實(shí)性和邏輯性，總體要求包括：

（一）業(yè)務(wù)工作底稿可作為最終出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)性資料，應(yīng)如實(shí)反映納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過程和所有事項(xiàng)，包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的原始資料、內(nèi)部討論分析過程、政策依據(jù)以及與客戶溝通交流記錄等；

（二）業(yè)務(wù)工作底稿的業(yè)務(wù)證據(jù)以及資料應(yīng)證明涉稅服務(wù)人員的工作符合涉稅服務(wù)人員執(zhí)業(yè)規(guī)范和指引；

（三）業(yè)務(wù)工作底稿可作為執(zhí)業(yè)質(zhì)量的基本依據(jù)；

（四）業(yè)務(wù)工作底稿可以采用紙質(zhì)或者電子的形式，有視聽資料、實(shí)物等證據(jù)的，可以同時(shí)采用其他形式。

第四十八條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作底稿的基本內(nèi)容應(yīng)包括：

（一）委托人名稱及納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目名稱；

（二）委托業(yè)務(wù)項(xiàng)目時(shí)間或期限；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過程記錄，包括證據(jù)資料、法規(guī)匯編及解讀、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)討論記錄、分歧記錄、分析結(jié)論記錄、報(bào)告分工和報(bào)告審批，與客戶溝通記錄單（口頭陳述、郵件、會(huì)議紀(jì)錄）等；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及匯報(bào)資料；

（五）三級(jí)復(fù)核記錄及日期。稅務(wù)師事務(wù)所要建立健全工作底稿逐級(jí)復(fù)核制度，涉稅服務(wù)人員在編制和復(fù)核工作底稿時(shí)，必須按要求簽署姓名和日期；

（六）其他說明事項(xiàng)。

第四十九條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對(duì)提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)過程中形成的業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果以及知悉的委托人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私保密，未經(jīng)委托人同意，不得向第三人泄露相關(guān)信息。但以下情形除外：

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)因行政執(zhí)法檢查需要進(jìn)行查閱的；

（二）涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管部門和行業(yè)自律組織因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進(jìn)行查閱的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以查閱的其他情形。

第五十條  稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)對(duì)開展的房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)登記臺(tái)賬，為按要求向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《年度涉稅專業(yè)服務(wù)總體情況表》提供依據(jù)。

第四章  業(yè)務(wù)成果

第五十一條  稅務(wù)師事務(wù)所開展房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成的業(yè)務(wù)成果一般包括：

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告；

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析文檔；

（三）納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估試算底稿等；

（四）備查的資料；

（五）其他相關(guān)報(bào)告。

第五十二條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告包括封面、前言、目錄、背景、涉稅處理、風(fēng)險(xiǎn)篩查、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分布及確認(rèn)、附件等基本要素。

編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)做到資料真實(shí)可靠，分析合理有據(jù)，責(zé)任明確，并得到委托人的確認(rèn)。

第五十三條  稅務(wù)師事務(wù)所出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及其他業(yè)務(wù)成果，應(yīng)由雙方留存?zhèn)洳?；稅收法律、法?guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定報(bào)送的，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。  

第五章  業(yè)務(wù)檔案

第五十四條  房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)建立立卷歸檔工作責(zé)任制，保證房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)檔案的真實(shí)、完整。

第五十五條 房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照檔案管理規(guī)定對(duì)簽訂的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委托協(xié)議、工作底稿、業(yè)務(wù)成果等有關(guān)材料進(jìn)行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)本著誰負(fù)責(zé)誰立卷的原則，實(shí)行一戶一檔，建立立卷歸檔工作責(zé)任制。

第五十六條  納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估檔案卷宗一般按照以下順序排列：

（一）委托人的基本情況資料及有關(guān)法律性資料；

（二）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托協(xié)議書；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總體及具體業(yè)務(wù)計(jì)劃；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作底稿；

（五）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程形成的業(yè)務(wù)記錄，計(jì)稅資料匯總、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)模型計(jì)算、審核、復(fù)核以及各種涉稅文書制作等；

（六）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及匯報(bào)材料；

（七）其他相關(guān)補(bǔ)充資料。

第五十七條  工作底稿屬于稅務(wù)師事務(wù)所的業(yè)務(wù)檔案，應(yīng)當(dāng)至少保存10年，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第五十八條  對(duì)以電子或者其他介質(zhì)形式存在的工作底稿，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施保護(hù)信息的完整和不外泄。

第五十九條  稅務(wù)師事務(wù)所不得在規(guī)定的保存期內(nèi)對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)檔案進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、刪改或銷毀。

第六章   附 則

第六十條  本指引自2020年8月1日起試行。

附件1：

房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告（參考文本）

                                                報(bào)告號(hào)：

                                                備案號(hào)：

_____ ：

我們接受委托，對(duì)貴單位_____年_____月_____日至_____年_____月_____日期間的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。

貴單位的責(zé)任是，及時(shí)提供與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估事項(xiàng)有關(guān)的會(huì)計(jì)資料、納稅資料及其他相關(guān)資料，并保證其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整和合法。

我們的責(zé)任是，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引（試行）》等行業(yè)規(guī)范要求，對(duì)貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施評(píng)估，并出具納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。

在納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，我們考慮了與貴單位提供的與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的材料的證據(jù)能力，考慮了貴單位提供的業(yè)務(wù)資料、會(huì)計(jì)資料、內(nèi)部控制制度及納稅資料等與貴單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)性和可靠性，根據(jù)職業(yè)推斷等可能存在的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行了確認(rèn)。我們相信，我們獲取的評(píng)估資料及證據(jù)是充分的、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意見提供了基礎(chǔ)?，F(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

一、貴公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉稅情況：

（一）貴單位20_____年增值稅申報(bào)情況：

1.按適用稅率計(jì)稅銷售額           _____元；

2.按簡易辦法計(jì)稅銷售額           _____元；

3.免稅銷售額                     _____元；

4.銷項(xiàng)稅額                       _____元；

5.進(jìn)項(xiàng)稅額                       _____元；

6.上期留抵稅額                   _____元；

7.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額                 _____元；

8.納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額             _____元；

9.一般計(jì)稅應(yīng)納稅額               _____元；

10.簡易計(jì)稅應(yīng)納稅額              _____元；

11.期末留抵稅額                  _____元；

12.應(yīng)納稅額減征額                _____元；

13.應(yīng)納稅額合計(jì)                  _____元；

14.期初未繳稅額                  _____元；

15.本期已繳稅額                  _____元；

16.期末未繳稅額                  _____元；

17.期初未繳查補(bǔ)稅額               _____元；

18.本期入庫查補(bǔ)稅額               _____元；

19.期末未繳查補(bǔ)稅額               _____元。

（二）貴單位20_____年度企業(yè)所得稅申報(bào)情況：

1.20_____年度收入總額：               _____元；

2.20_____年度不征稅收入：             _____元；

3.20_____年度免稅收入總額             _____元；

4.20_____年度扣除項(xiàng)目金額：           _____元；

5.20_____年度彌補(bǔ)以前年度虧損：       _____元；

6.20_____年度稅收優(yōu)惠：               _____元；

7.20_____年度境外所得：               _____元；

8.20_____年度應(yīng)納稅所得額：           _____元；

9.適用稅率：                          _____%；

10.20_____年度應(yīng)納企業(yè)所得稅：         ____元；

11.20_____年度1至3季度預(yù)繳企業(yè)所得稅：___元；

12.應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅稅額：         _____元；

13.20_____年度匯總納稅：              _____元。

（三）貴單位20_____年度土地增值稅申報(bào)情況：

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額：               _____元；

2.扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：                 _____元；

3.增值額：                           _____元；

4.增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：          _____%；

5.適用稅率：                          _____%；

6.速算扣除系數(shù)：                      _____%；

7.應(yīng)繳土地增值稅稅額：               _____元；

8.已繳土地增值稅稅額：               _____元；

9.應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額：          ____元。

（四）貴單位20_____年度印花稅申報(bào)情況：

印花稅申報(bào)情況：

1.應(yīng)稅憑證名稱：

2.計(jì)稅金額：                          _____元；

3.適用稅率：                          ______%；

4.應(yīng)納稅額：                          _____元；

5.已納稅額：                          _____元；

6.應(yīng)補(bǔ)（退）稅額：                    _____元。

貼花情況：

1.上期結(jié)存：                          _____元；

2.本期購進(jìn)：                          _____元；

3.本期貼花：                          _____元；

4.本期結(jié)存：                          _____元。

（五）貴單位20_____年度契稅申報(bào)情況： 

1.受讓土地和房屋基本信息：

2.受讓土地和房屋合同簽署日期：

3.受讓土地和房屋權(quán)屬方式：

4.受讓土地和房屋的面積：

5.受讓土地和房屋的成交價(jià)格：          _____元；

6.評(píng)估價(jià)（計(jì)稅價(jià)格）：                _____元；

7.稅率：                               _____%；

8.計(jì)征稅額：                          _____元；

9.減免稅額：                          _____元；

10.應(yīng)納稅額：                         _____元。

二、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分布及確認(rèn)

經(jīng)評(píng)估，我們認(rèn)為，貴單位在房地產(chǎn)業(yè)涉稅處理可能的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1.業(yè)務(wù)流程存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

2.實(shí)物流、資金流、發(fā)票流方面存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

3.企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

4.增值稅納稅申報(bào)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

5.企業(yè)所得稅納稅申報(bào)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

6.土地增值稅納稅申報(bào)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

7.契稅納稅申報(bào)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

8.印花稅納稅申報(bào)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

9.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)其他涉稅事項(xiàng)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

10.適用程序存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

11.數(shù)據(jù)變化顯示的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

12.指標(biāo)變動(dòng)顯示的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

本報(bào)告僅供貴單位對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估，并作為采取防范措施提供指引。

本報(bào)告由委托人或委托人指向的第三人自行決定是否采納，不作為納稅申報(bào)、行政復(fù)議和行政訴訟的依據(jù)，不能減輕被評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

基于重要性原則和納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中的其他固有限制，以及被評(píng)估單位涉稅內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)評(píng)估后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，我們出具的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告不具有鑒證功能。

因委托人或委托人指向的第三人使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本評(píng)估業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法人代表：（簽章）

 

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址： 

日期：

聲明：以上內(nèi)容由中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì)公布，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校整理，如有異議，請(qǐng)以官網(wǎng)為準(zhǔn)。