房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）

第一章 總  則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供納稅申報(bào)代理服務(wù)行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì)《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》、《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承接房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條 本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托人委托，依據(jù)稅法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增值稅納稅義務(wù)，代理委托人辦理增值稅納稅申報(bào)（以下簡稱“納稅申報(bào)”）準(zhǔn)備和填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表、增值稅扣繳稅款報(bào)告表（以下簡稱“申報(bào)表”）以及相關(guān)文件，并完成增值稅納稅申報(bào)的服務(wù)行為。

本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)和自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)。

委托人包括增值稅納稅人、第三方，委托人與納稅人不一致的，委托人應(yīng)能保障納稅人履行配合、協(xié)助稅務(wù)師事務(wù)所正常開展代理工作的義務(wù)。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的期限和內(nèi)容，代理委托人如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料，做到申報(bào)資料齊全、邏輯關(guān)系正確、稅額（費(fèi)）計(jì)算準(zhǔn)確、納稅申報(bào)及時(shí)。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計(jì)劃、歸集資料、專業(yè)判斷、業(yè)務(wù)實(shí)施、后續(xù)管理、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)記錄等一般流程。

第六條 房地產(chǎn)業(yè)增值稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)的實(shí)施由增值稅申報(bào)表填報(bào)和申報(bào)準(zhǔn)備工作組成。填制和申報(bào)準(zhǔn)備工作主要包括：資料準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)整理、文書制作和報(bào)送安排。在進(jìn)行增值稅申報(bào)表的填制和申報(bào)準(zhǔn)備時(shí)，應(yīng)關(guān)注：

（一）資料準(zhǔn)備階段應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目交易資料和會(huì)計(jì)資料的準(zhǔn)備。

（二）數(shù)據(jù)整理階段應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、計(jì)稅方法、銷售額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、稅款繳納的評價(jià)。

（三）文書制作階段應(yīng)關(guān)注增值稅申報(bào)表的填報(bào)是否按稅法規(guī)定執(zhí)行。

（四）報(bào)送安排階段應(yīng)關(guān)注申報(bào)程序、申報(bào)資料歸檔和申報(bào)方式。

第二章 業(yè)務(wù)實(shí)施

第一節(jié) 資料收集

第七條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)納稅人不同的情況及代理業(yè)務(wù)情況，要求委托方提供相應(yīng)的有關(guān)證件、資料，并對委托方提供的納稅申報(bào)代理事項(xiàng)資料進(jìn)行評價(jià)，委托方應(yīng)保證相關(guān)資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、合法和完整，并要求委托方出具委托方聲明書。

第八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)按照《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》和《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》規(guī)定評價(jià)，并需要執(zhí)行下列資料收集與整理程序。

第九條 應(yīng)了解納稅人的企業(yè)基本環(huán)境、內(nèi)部控制制度環(huán)境、會(huì)計(jì)制度環(huán)境和辦稅制度環(huán)境等情況，還應(yīng)關(guān)注納稅人預(yù)繳稅款、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、稅收優(yōu)惠、特殊計(jì)稅等事項(xiàng)，取得有關(guān)材料。

第十條 取得與評價(jià)事項(xiàng)相關(guān)的、能夠支持增值稅納稅申報(bào)的證據(jù)，應(yīng)關(guān)注證據(jù)資料的真實(shí)性、合法性、相關(guān)性。稅務(wù)師事務(wù)所對房地產(chǎn)業(yè)增值稅申報(bào)進(jìn)行證據(jù)搜集時(shí)，應(yīng)收集下列證據(jù)資料：

（一）企業(yè)基本情況資料，主要有：注冊登記情況、一般納稅人資格登記情況、外出經(jīng)營登記情況、預(yù)繳稅款及申報(bào)納稅情況、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機(jī)構(gòu)情況等； 

（二）會(huì)計(jì)核算資料，主要有：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告（包括報(bào)表及其附注、財(cái)務(wù)情況說明書），財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告（如有，需提交），會(huì)計(jì)憑證及賬簿；

（三）所有交易均已記錄并反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中的書面聲明；

（四）上一稅款所屬期增值稅申報(bào)表和期末留抵稅額退稅申請資料；

（五）開發(fā)項(xiàng)目基本情況資料，主要有：立項(xiàng)批復(fù)文件、開發(fā)項(xiàng)目“《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等五證”或其他批準(zhǔn)文件、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目竣工備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等資料；

（六）支付的土地價(jià)款的合同及相關(guān)資料；

（七）與增值稅納稅有關(guān)的合同、協(xié)議書及憑證；

（八）稅控裝置的電子報(bào)稅資料；

（九）審批、備案、備查等事項(xiàng)相關(guān)資料；

（十）第三方提供的數(shù)據(jù)、報(bào)告；

（十一）預(yù)繳稅款的完稅證明；

（十二）總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，匯總繳納增值稅認(rèn)定相關(guān)資料。

（十三）重大經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)相關(guān)資料，包括企業(yè)重組、對外投資等；

（十四）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)送的其他有關(guān)證件、會(huì)計(jì)核算資料和納稅資料。

第十一條 對審查后的交易類證據(jù)資料進(jìn)行分類確認(rèn)預(yù)繳稅款、銷售額、稅款計(jì)算、稅款繳納等業(yè)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

第十二條 預(yù)繳稅款、銷售額、稅款計(jì)算、稅款繳納四類交易數(shù)據(jù)采集執(zhí)行下列程序：

（一）調(diào)查納稅人市場交易現(xiàn)狀，全面收集各類交易情形信息，確認(rèn)采集數(shù)據(jù)范圍；

（二）按照增值稅計(jì)算涉及的要素標(biāo)準(zhǔn)，將交易情形信息分為預(yù)繳稅款、銷售額、稅款計(jì)算、稅款繳納四大類；

（三）分別整理確認(rèn)納稅人具體交易情形，選擇應(yīng)編制的工作底稿；

（四）確認(rèn)交易情形與工作底稿具體項(xiàng)目對應(yīng)關(guān)系，整理有關(guān)工作底稿的附件。

第十三條 會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異的事項(xiàng)采集程序，具體程序如下：

（一）確認(rèn)存在的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異的事項(xiàng)，整理相關(guān)差異數(shù)據(jù)；

（二）確認(rèn)會(huì)計(jì)核算資料的差異數(shù)據(jù)、計(jì)量差異數(shù)據(jù)，依據(jù)稅收規(guī)定分析、評價(jià)、確認(rèn)稅收金額；

（三）確認(rèn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異的事項(xiàng)應(yīng)填制的工作底稿，整理有關(guān)工作底稿的相關(guān)資料。

第二節(jié) 填制和申報(bào)準(zhǔn)備

第十四條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)相關(guān)的“《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》”等五證或其他批準(zhǔn)文件的取得情況；

（二）開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)模，地價(jià)款的支付情況；

（三）開發(fā)項(xiàng)目地上可售面積情況；

（四）開發(fā)項(xiàng)目完工交付情況、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況；

（五）開發(fā)項(xiàng)目是否存在分期開發(fā)情況，存在分期開發(fā)情況時(shí)各期土地價(jià)款的確認(rèn)是否準(zhǔn)確。

第十五條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的計(jì)稅方法交易事項(xiàng)確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人是否屬于開發(fā)項(xiàng)目的納稅義務(wù)人；

（二）納稅人開發(fā)項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的開工日期；

（三）增值稅一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，是否按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請選擇采用簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅備案；

（四）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否在稅法規(guī)定的期限保持計(jì)稅方法不變。

第十六條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅預(yù)繳稅款交易事項(xiàng)確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）開發(fā)項(xiàng)目《預(yù)售許可證》，關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)點(diǎn)；

（二）預(yù)售合同的簽訂情況，了解預(yù)售房款的收取情況；

（三）預(yù)收房款收款憑證的開具是否屬于符合規(guī)定；

（四）納稅人賬面預(yù)收款的核算情況，是否存在將銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的預(yù)售收入在預(yù)收賬款以外的科目核算的情況；

（五）以直接支付貨幣方式收取的預(yù)收房款，是否計(jì)入預(yù)收款；

（六）是否存在已符合稅法規(guī)定的銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件，而按預(yù)收款進(jìn)行增值稅處理的情況；

（七）納稅人計(jì)算預(yù)繳稅款時(shí)，確認(rèn)為預(yù)收房款的時(shí)點(diǎn)，對應(yīng)選擇的適用稅率或征收率是否正確；

（八）納稅人是否在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十七條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的處理方法確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）關(guān)注納稅人收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售額的確認(rèn)原則、方法，關(guān)注會(huì)計(jì)處理與增值稅在收入確認(rèn)上的差異；

（三）關(guān)注賬面收入確認(rèn)金額與增值稅申報(bào)表中銷售額確認(rèn)的差異；

（四）納稅人向關(guān)聯(lián)方銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其銷售價(jià)格是否符合獨(dú)立交易原則。

第十八條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的范圍確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的代收各種基金、費(fèi)用和附加等各項(xiàng)費(fèi)用，是否作為銷售房款處理；

（二）納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況； 

（四）納稅人按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售款備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，比對項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期是否與賬面確認(rèn)預(yù)收款時(shí)間一致；

（五）按揭款收款有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作為銷售款申報(bào)納稅的情形；

（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)是否存在明顯偏低或其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（七）不同項(xiàng)目的預(yù)售款與銷售款，防止銷售款作為預(yù)售款處理的情況。

第十九條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的時(shí)間確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

銷售額納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是否按稅法的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。是否存在未開具發(fā)票，但符合稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的銷售額，而未確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額的情況。

第二十條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的金額確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人向政府部門支付的土地價(jià)款，是否取得符合稅法規(guī)定條件的扣除憑證；對存在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的，是否取得拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料；

（二）并確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)容積率地上建筑面積，并與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相比對。如果上述性質(zhì)相同的面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加評價(jià)程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e；

（三）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，是否按稅法規(guī)定的計(jì)容積率地上建筑面積計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的扣除額，是否建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況；

（四）納稅人按人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率是否按銷售額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。選擇采用的折合率，是否在1年內(nèi)保持一致；

（五）納稅人在確認(rèn)銷售額時(shí)，是否按稅法規(guī)定選擇適用稅率或征收率，進(jìn)行不含稅銷售額的換算；

（六）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否存在扣除對應(yīng)的土地價(jià)款后作為銷售額。

第二十一條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的特殊銷售事項(xiàng)確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定確認(rèn)銷售額；

（二）以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定確認(rèn)銷售額；

（三）納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)中存在混合銷售行為時(shí)，是否按規(guī)定并入銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售額；

（四）納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外），發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)是否按視同銷售房地產(chǎn)進(jìn)行銷售額的確認(rèn)，其視同銷售行為銷售額價(jià)格明顯偏低或無銷售額的，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額； 

（五）將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定確認(rèn)銷售額；

（六）納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定確認(rèn)銷售額。

第二十二條 涉稅服務(wù)人員對存在不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，該直轄市或計(jì)劃單列市稅務(wù)局是否決定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款；

（二）納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)選擇的計(jì)稅方法，確定自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃可選擇的計(jì)稅方法；

（三）納稅人利用自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對外出租經(jīng)營，租賃合同的簽訂和租金的收取情況；

（四）納稅人賬面租金收款的核算情況；

（五）是否存在以非貨幣形式收取的租金；

（六）納稅人計(jì)算預(yù)繳稅款時(shí)，選擇的適用稅率或征收率是否正確；

（七）納稅人是否在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。

第二十三條 涉稅服務(wù)人員對自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃銷售額確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）關(guān)注納稅人收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃銷售額的確認(rèn)原則、方法，關(guān)注會(huì)計(jì)處理與增值稅在收入確認(rèn)上的差異；

（三）納稅人按人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率是否按銷售額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。選擇采用的折合率，是否在1年內(nèi)保持一致；

（四）納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)無償提供給向其他單位或者個(gè)人使用（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外），是否按視同銷售進(jìn)行銷售額的確認(rèn)，其視同銷售行為銷售額價(jià)格明顯偏低或無銷售額的，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（五）銷售額納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是否按稅法的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，即按照收到承租方租金日期、收到預(yù)收款日期、合同約定付款日期和開具發(fā)票日期四者孰先原則；

（六）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況；

（七）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)是否存在明顯偏低或其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（八）一般納稅人自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營租賃項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否在稅法規(guī)定的期限保持計(jì)稅方法不變。

第二十四條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人按開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇，在計(jì)算增值稅銷售項(xiàng)稅額時(shí)稅率或征收率適用是否準(zhǔn)確，不同計(jì)稅方法申報(bào)表的填寫是否準(zhǔn)確；

（二）納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，未分別核算銷售額的，是否從高適用稅率進(jìn)行銷項(xiàng)稅額的計(jì)算。

第二十五條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）與進(jìn)項(xiàng)稅額核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況。獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常，評價(jià)納稅人是否虛列各項(xiàng)成本費(fèi)用實(shí)際支出；

（三）納稅人取得增值稅扣稅憑證是否符合稅法有關(guān)規(guī)定的。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，是否具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。評價(jià)進(jìn)項(xiàng)稅額的記錄、歸集是否正確；

（四）納稅人取得的發(fā)票，是否按規(guī)定的應(yīng)稅項(xiàng)目和適用稅率開具發(fā)票，重點(diǎn)關(guān)注：全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購的甲供工程中，建筑勞務(wù)的提供方是否按規(guī)定開具發(fā)票；自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)的納稅人是否按規(guī)定開具發(fā)票；

（五）取得的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票是否按規(guī)定期限進(jìn)行認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn)。取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，是否按規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對；

（六）納稅人取得的國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)扣除憑證是否屬于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣相關(guān)規(guī)定，抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算確認(rèn)是否準(zhǔn)確；

（七）認(rèn)證、確認(rèn)或比對通過的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，是否在規(guī)定的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；

（八）輔導(dǎo)期納稅人是否依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)告知的稽核比對結(jié)果通知書及明細(xì)清單注明的稽核相符的增值稅專用發(fā)票情況，進(jìn)行增值稅申報(bào)表數(shù)據(jù)填寫；

（九）一般納稅人購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，是否按稅法有關(guān)規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票，有無及時(shí)相應(yīng)扣減進(jìn)項(xiàng)稅額；

（十）納稅人以折扣方式購買應(yīng)稅行為，是否將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明；

（十一）納稅人以物易物、以貨抵債、以物投資方式或交易的，其申報(bào)抵扣的資料是否有相關(guān)合同及與之相符的增值稅專用發(fā)票、運(yùn)輸發(fā)票；

（十二）各項(xiàng)成本費(fèi)用實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)從合同管理部門獲取施工單位與納稅人簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；評價(jià)納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形；

（十三）納稅人上期留抵稅額與上期申報(bào)表中“期末留抵稅額”是否一致。

第二十六條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）取得增值稅專用發(fā)票且屬于貸款服務(wù)范圍的支出，是否存在認(rèn)證抵扣的情況。

（二）非正常損失的購進(jìn)貨物、勞務(wù)和應(yīng)稅行為，是否轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；

（三）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)，評價(jià)用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，是否轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；

（四）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，是否以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分；

（五）選擇適用增值稅期末留抵稅額退稅制度的納稅人，本期經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的上期留抵稅額退稅額是否正確。

第二十七條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅款繳納交易事項(xiàng)確認(rèn)，主要包括期初未繳稅額、實(shí)收出口開具專用繳款書退稅額、本期已繳稅額、期末未繳稅額、本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額、即征即退實(shí)際退稅額、期初未繳查補(bǔ)稅額、本期入庫查補(bǔ)稅額、期末未繳查補(bǔ)稅額。應(yīng)關(guān)注：

（一）納稅人稅款繳納交易事項(xiàng)所涉及的與上一稅款所屬期存在勾稽關(guān)系的數(shù)據(jù)，勾稽關(guān)系是否正確。

（二）納人本期已繳稅額中，分次預(yù)繳稅額從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，是否按稅規(guī)定的抵扣辦法進(jìn)行抵扣，是否取得完稅憑證作為合法有效憑證。

（三）關(guān)注納稅人被納稅評估、稽查、審計(jì)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量抽查而作出行政處理或者被其他部門行政處罰、刑事處罰、審計(jì)調(diào)整等，對本期申報(bào)數(shù)據(jù)的影響。

第二十八條 涉稅服務(wù)人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理事項(xiàng)確認(rèn)，應(yīng)關(guān)注：

（一）取得資產(chǎn)或接受勞務(wù)等業(yè)務(wù)對應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)計(jì)核算是否符合規(guī)定；

（二）預(yù)售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的預(yù)收款，是否按稅法規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳增值稅的核算；

（三）自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)取得的收入，是否按稅法規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳增值稅的核算；

（四）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到稅法規(guī)定的增值納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)時(shí)，是否按稅法規(guī)定進(jìn)行增值稅銷項(xiàng)稅額的核算；

（五）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，是否按規(guī)定計(jì)算允許在銷售額中扣減的地價(jià)款并按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；

（六）采取不同銷售模式進(jìn)行自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，是否按稅法規(guī)定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)繳增值稅款和銷項(xiàng)稅額的核算。

（七）發(fā)生增值稅視同銷售行為，是否按稅法規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳增值稅款和銷項(xiàng)稅額的核算。

（八）營改增前已確認(rèn)收入但未產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務(wù)而未計(jì)提營業(yè)稅的，在達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)時(shí)的增值稅核算是否正確。

（九）因發(fā)生非正常損失或改變用途等，原已計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額，是否按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)出核算。

第二十九條 涉稅服務(wù)人員在進(jìn)行增值稅申報(bào)表填報(bào)時(shí)，應(yīng)關(guān)注：

（一）應(yīng)當(dāng)按照增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)說明的要求和口徑填報(bào)申報(bào)表；

（二）表內(nèi)邏輯關(guān)系、申報(bào)表及附表表間關(guān)系；

（三）備案事項(xiàng)相關(guān)資料間關(guān)系等。

第三十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》規(guī)定實(shí)施專業(yè)判斷和質(zhì)量的控制相關(guān)復(fù)核程序。

第三節(jié) 實(shí)施申報(bào)和備案

第三十一條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引(試行)》和《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》規(guī)定進(jìn)行增值稅申報(bào)表的實(shí)施申報(bào)和備案。在實(shí)施申報(bào)時(shí)應(yīng)關(guān)注：

（一）是否按照《全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》所規(guī)定的納稅人報(bào)送資料要求、基本流程、基本規(guī)范，完成納稅申報(bào)程序；

（二）是否在稅法規(guī)定的申報(bào)期限實(shí)施申報(bào)；

（三）是否按規(guī)定將報(bào)送資料進(jìn)行歸檔。

第三十二條 代理納稅申報(bào)可根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求采用批量申報(bào)和一鍵申報(bào)。采用批量申報(bào)時(shí)應(yīng)及時(shí)到稅務(wù)機(jī)關(guān)按要求備案所服務(wù)的客戶及代理申報(bào)的服務(wù)人員信息。采用一鍵申報(bào)，稅務(wù)師事務(wù)所要生成稅務(wù)機(jī)關(guān)電子稅務(wù)局或網(wǎng)上辦稅廳可接受的數(shù)據(jù)，并在申報(bào)前做好數(shù)據(jù)的核實(shí)工作，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

批量申報(bào)是稅務(wù)師事務(wù)所登陸申報(bào)系統(tǒng)后無須逐戶登陸所服務(wù)的客戶，對所服務(wù)的客戶完成網(wǎng)上申報(bào)。一鍵申報(bào)是指在登陸網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)后，將所服務(wù)的客戶生成申報(bào)數(shù)據(jù)一鍵導(dǎo)入稅務(wù)機(jī)關(guān)的申報(bào)系統(tǒng)當(dāng)中，無需逐項(xiàng)填制申報(bào)表。

第三章 業(yè)務(wù)記錄

第三十三條 房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)服代理務(wù)工作底稿包括三個(gè)大類:企業(yè)環(huán)境資料、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理、業(yè)務(wù)報(bào)告。

第三十四條 企業(yè)環(huán)境資料工作底稿包括：企業(yè)基本環(huán)境、內(nèi)部控制制度環(huán)境、會(huì)計(jì)處理環(huán)境、稅務(wù)處理環(huán)境。

第三十五條 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作底稿包括: 預(yù)繳稅款、銷售額、稅款計(jì)算、稅款繳納。

第三十六條 為了方便適用工作底稿選擇，設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)大類工作底稿應(yīng)關(guān)注以下六個(gè)方面：

（一）增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人采集數(shù)據(jù)范圍的區(qū)別；

（二）計(jì)稅方法對采集數(shù)據(jù)的影響；

（三）適用不同稅率對采集數(shù)據(jù)的影響； 

（四）征收方式的對采集數(shù)據(jù)的影響；

（五）特殊業(yè)務(wù)對采集數(shù)據(jù)的影響；

（六）納稅人組織形式對采集數(shù)據(jù)的影響。

第三十七條 業(yè)務(wù)報(bào)告工作底稿包括：增值稅預(yù)繳稅款表、增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）,該業(yè)務(wù)報(bào)告工作底稿屬于應(yīng)提交委托方的成果資料，在代理業(yè)務(wù)完成之后全部移交給委托方。

業(yè)務(wù)報(bào)告工作底稿是依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采取手工方式編制，或采取軟件方式編制，基本功能是數(shù)據(jù)的計(jì)算和信息傳遞。

業(yè)務(wù)報(bào)告類工作底稿應(yīng)按稅法規(guī)定的樣式進(jìn)行提交。

第三十八條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)從管理層獲取其承擔(dān)恰當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)所需的財(cái)務(wù)信息和批準(zhǔn)財(cái)務(wù)信息的責(zé)任的書面聲明。該聲明還應(yīng)當(dāng)包括管理層對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé)，以及已向稅務(wù)師事務(wù)所完整提供所有重要且相關(guān)的納稅申報(bào)信息。

第四章 業(yè)務(wù)成果與檔案

第三十九條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)應(yīng)按照《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》、《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引(試行)》和《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》規(guī)定，辦理報(bào)告確認(rèn)、留存?zhèn)洳椤⒄須w檔、報(bào)告提醒、保密要求等業(yè)務(wù)報(bào)告事項(xiàng)。

第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按照《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》、《納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引(試行)》和《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》等相關(guān)規(guī)定建立檔案管理制度。

第五章 附 則

第四十一條 本指引自2019年8月1日起試行。

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附件：

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)告

（參考文本）

報(bào)告號：                     

備案號：                     

_____公司：

我們接受委托[納稅申報(bào)服務(wù)業(yè)務(wù)合同書編號：_____，對貴單位稅款所屬期間_____年_____月_____日至_____年_____月_____日的委托事項(xiàng)約定資料進(jìn)行歸集、分析和復(fù)核，并出具納稅申報(bào)服務(wù)業(yè)務(wù)報(bào)告。

貴單位的責(zé)任是，及時(shí)提供與納稅申報(bào)服務(wù)事項(xiàng)相關(guān)的資料，并保證相關(guān)資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、合法和完整，以確保納稅申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)告符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實(shí)納稅申報(bào)。

我們的責(zé)任是，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)政策、規(guī)定，按照《增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》、《房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)代理業(yè)務(wù)指引（試行）》和其他有關(guān)規(guī)定，對相關(guān)資料進(jìn)行歸集、分析和復(fù)核、出具報(bào)告。

在服務(wù)過程中，我們考慮了與委托事項(xiàng)相關(guān)的材料證明能力，考慮了與編制相關(guān)的內(nèi)部控制制度的存在性和有效性，考慮了證明材料的相關(guān)性和可靠性，對貴單位提供的委托事項(xiàng)相關(guān)資料等實(shí)施了計(jì)算、復(fù)核、驗(yàn)證和職業(yè)判斷等必要程序?，F(xiàn)將服務(wù)結(jié)果報(bào)告如下：

一、納稅申報(bào)情況

經(jīng)對貴單位_______年度增值稅申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行評價(jià)，我們認(rèn)為，本報(bào)告后附的《增值稅納稅申報(bào)表》已經(jīng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則，以及其他稅收法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定填報(bào)。部分?jǐn)?shù)據(jù)摘錄如下：

單位：元

序號 項(xiàng)目 本期金額

1 （一）按適用稅率計(jì)稅銷售額 　

2 其中：應(yīng)稅貨物銷售額 　

3      應(yīng)稅勞務(wù)銷售額 　

4      納稅檢查調(diào)整的銷售額 　

5 （二）按簡易辦法計(jì)稅銷售額 　

6 其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額 　

7 （三）免、抵、退辦法出口銷售額 　

8 （四）免稅銷售額 　

9 其中：免稅貨物銷售額 　

10      免稅勞務(wù)銷售額 　

11 銷項(xiàng)稅額 　

12 進(jìn)項(xiàng)稅額 　

13 上期留抵稅額 　

14 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 　

15 免、抵、退應(yīng)退稅額 　

16 按適用稅率計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額 　

17 應(yīng)抵扣稅額合計(jì)（12+13-14-15+16） 　

18 實(shí)際抵扣稅額（如17<11，則為17，否則為11） 　

19 應(yīng)納稅額（11-18） 　

20 期末留抵稅額（17-18） 　

21 簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額 　

22 按簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額 　

23 應(yīng)納稅額減征額 　

24 應(yīng)納稅額合計(jì)（19+21-23） 　

二、優(yōu)惠備案情況

   根據(jù)貴公司可以享受_____稅收優(yōu)惠政策，并已按照根據(jù)政策規(guī)定履行相應(yīng)的稅務(wù)備案或備查程序。

本報(bào)告僅供貴公司_____時(shí)使用，不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本納稅申報(bào)服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法人代表：（簽章） 

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址： 

日期： 

附送資料:

1.增值稅納稅申報(bào)服務(wù)業(yè)務(wù)報(bào)告說明

2.增值稅納稅申報(bào)表

3.企業(yè)年度（月度）財(cái)務(wù)報(bào)表

4.事務(wù)所執(zhí)業(yè)證復(fù)印件

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)告說明

一、企業(yè)基本情況說明

（一）工商登記情況說明

被評價(jià)單位名稱： ，納稅人識別號：   ；注冊地址：       ；法定代表人:   ；注冊資本：萬元；經(jīng)營范圍：。

被評價(jià)單位享受的稅收優(yōu)惠政策：_____年度享受的稅收優(yōu)惠政策為_____。

是否為增值稅匯總納稅企業(yè)：  

是否存在境外關(guān)聯(lián)交易：

是否為上市公司：

（二）稅務(wù)登記情況說明

被評價(jià)單位納稅識別號：       ；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：     ；檔案號：。

（三）分支機(jī)構(gòu)情況說明

是否設(shè)置分支機(jī)構(gòu)：    ；

分支機(jī)構(gòu)設(shè)置情況：    。

二、主要會(huì)計(jì)政策和估計(jì)

（一）適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度

執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》/《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》/《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》/《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》/《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，《民間非營利組織會(huì)計(jì)制度》/《事業(yè)單位會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（根據(jù)實(shí)際情況刪減）。

（二）會(huì)計(jì)核算軟件：

（三）記賬本位幣：

（四）會(huì)計(jì)政策和估計(jì)是否發(fā)生變化：（如果發(fā)生變化列明）

（五）稅務(wù)處理環(huán)境調(diào)查情況

1.增值稅納稅義務(wù)確認(rèn)政策依據(jù)

2. 增值稅計(jì)稅方法選擇

3. 增值稅申報(bào)方式選擇

三、增值稅納稅申報(bào)說明

（一）納稅申報(bào)總體情況

經(jīng)評價(jià)，被評價(jià)單位_____年度_____月至_____年度_____月增值稅應(yīng)納稅額為_____元；已交納的增值稅為_____元，其中本期交納上期增值稅為_____元，本期實(shí)際預(yù)交增值稅為_____元；本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為_____元。

（二）按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

經(jīng)評價(jià)，被評價(jià)單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算按適用稅率增值稅銷項(xiàng)稅額為_____元，當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為_____元，上期留抵稅額為_____元，當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額為_____元。增值稅按適用稅率核算應(yīng)納稅額為××元。

1. 按適用稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額評價(jià)情況

（1）未開具發(fā)票銷售額及銷項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度發(fā)生未開具發(fā)票的銷售行為，賬面未做銷售處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，評價(jià)確認(rèn)未開具發(fā)票的銷售額_____元，評價(jià)確認(rèn)銷項(xiàng)稅額_____元。

（2）視同銷售收入及銷項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度發(fā)生視同銷售行為，賬面未做銷售處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，評價(jià)確認(rèn)視同銷售額_____元，評價(jià)確認(rèn)銷項(xiàng)稅額_____元。

具體數(shù)據(jù)如下：

①將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷視同銷售收入_____元；

②銷售代銷貨物視同銷售收入_____元；

③設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，視同銷售收入_____元；

④將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，視同銷售收入_____元；

⑤將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶，視同銷售收入_____元；

⑥將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者，視同銷售收入_____元；

⑦將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售收入_____元。

（3）適用稅率的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度發(fā)生相關(guān)銷售行為，賬面適用稅率為_____，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，評價(jià)確認(rèn)此項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)應(yīng)適用_____ %，評價(jià)確認(rèn)調(diào)整銷項(xiàng)稅額_____元。

2.抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額評價(jià)情況

（1）取得失控增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得的失控發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，取得失控發(fā)票對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額為××元，評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額××元。

（2）取得適用稅率錯(cuò)誤增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得適用稅率錯(cuò)誤的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（3）取得與實(shí)際業(yè)務(wù)不相符增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得與實(shí)際業(yè)務(wù)不相符的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（4）取得三流不一致增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得與實(shí)際業(yè)務(wù)不相符的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（5）購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)增值稅專用發(fā)票分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額一次性抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應(yīng)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（5）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額其他事項(xiàng)評價(jià)_____

3.進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出評價(jià)情況

（1）購進(jìn)貨物或服務(wù)用于免稅項(xiàng)目，未作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得用于免稅或簡易計(jì)稅方法項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（2）購進(jìn)貨物或服務(wù)用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，未作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度取得用于集體福利或者個(gè)人福利的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額_____元。

（3）購進(jìn)貨物或服務(wù)發(fā)生非正常損失，未作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的評價(jià)

被評價(jià)單位_____年度購進(jìn)貨物或服務(wù)發(fā)生非正常損失，賬面已做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。評價(jià)確認(rèn)調(diào)減當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額××元。

（4）其他事項(xiàng)的評價(jià)

（三）按簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額

經(jīng)評價(jià)，被評價(jià)單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算按簡易計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額為××元，簡易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額減征額為_____元，簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額為_____元。

本次評價(jià)調(diào)整事項(xiàng)為：_____

（四）預(yù)繳增值稅評價(jià)情況

經(jīng)評價(jià)，被評價(jià)單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算預(yù)繳增值稅額為_____元，其中出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)交增值稅_____元，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)交增值稅_____元。

本次評價(jià)調(diào)整事項(xiàng)為：_____

（五）增值稅減免稅評價(jià)情況

經(jīng)評價(jià)，被評價(jià)單位_____年度_____月至_____年度_____月增值稅減免稅額_____元，其中購置稅控專用設(shè)備減免稅額_____元，提供免稅的技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓減免增值稅_____元，其他優(yōu)惠事項(xiàng)減免增值稅_____元。

減免稅事項(xiàng)需要提供的備案資料為：_____

四、其他需要說明事項(xiàng)

經(jīng)評價(jià)，_____年度除上述說明事項(xiàng)外，未發(fā)生應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)。

經(jīng)評價(jià)，_____年度除上述說明事項(xiàng)外，發(fā)生應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)，具體事項(xiàng)如下：

本報(bào)告格式適合房地產(chǎn)企業(yè)使用，正文的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行刪減。

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

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