【綜合題】2019《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》真金題回憶及答案（考生回憶）

2019年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》考試已經(jīng)結(jié)束了，想了解《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》考試更多真金題及參考答案嗎？歡迎廣大考生朋友們登錄網(wǎng)校論壇一起回憶《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》試題并討論答案>>

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三、綜合題

1、（改）某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓部分不動(dòng)產(chǎn)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年12月31日，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員擬采用剩余法進(jìn)行評(píng)估，相關(guān)情況如下：

評(píng)估對(duì)象為在建的綜合樓項(xiàng)目，土地用途為綜合用地，于2018年12月31日取得土地使用權(quán)，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅線外“六通一平”。規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為15600平方米，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為70年，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，已完成全部主體結(jié)構(gòu)和部分裝修，設(shè)備安裝工程施工。評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況良好，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和廣泛調(diào)查研究，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員做出以下判斷和假設(shè)：評(píng)估對(duì)象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計(jì)后續(xù)合理開(kāi)發(fā)期為1年。開(kāi)發(fā)完成后采用出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)平均租賃價(jià)格（不含稅）為3.5元/平方米·天，平均空置率為5%，出租期間年運(yùn)營(yíng)費(fèi)和稅費(fèi)為年租賃收入的20%，假設(shè)租金及稅費(fèi)為年末一次發(fā)生；綜合樓續(xù)建開(kāi)發(fā)成本為2000元/平方米，續(xù)建期間管理費(fèi)為續(xù)建開(kāi)發(fā)成本的2%，續(xù)建成本費(fèi)用均在續(xù)建期間內(nèi)均勻投入；續(xù)建開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總開(kāi)發(fā)價(jià)值的15%。評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%，不動(dòng)產(chǎn)報(bào)酬率為8%，年金現(xiàn)值系數(shù)見(jiàn)下表；

年金現(xiàn)值系數(shù)表（8%）

根據(jù)上述資料，按要求解答，計(jì)算下列問(wèn)題。（計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位，共15分）

問(wèn)題1：

運(yùn)用剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)遵循的前提條件有哪些？（3分）

【參考答案】運(yùn)用剩余法需具備以下前提條件：（1）不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有已得到相關(guān)規(guī)劃部門批準(zhǔn)且在有效期內(nèi)的明確的規(guī)劃；（2）假設(shè)土地或不動(dòng)產(chǎn)的利用方式為最佳開(kāi)發(fā)利用方式；（3）成本與價(jià)格的測(cè)算必須符合合法原則，與當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況吻合。

（注：帶有“改”字，意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述，已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。）

問(wèn)題2：

運(yùn)用剩余法評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員需從哪些方面調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的整體情況。（2分）

【參考答案】略。

問(wèn)題3：

假設(shè)評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后即可完成出租，不考慮經(jīng)營(yíng)期租金的增減變化，土地使用年限期滿后不再續(xù)期，屆時(shí)建筑物余值為1000元/平方米。計(jì)算評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的年凈收益及總體開(kāi)發(fā)價(jià)值。（金額單位：萬(wàn)元。4分）

【參考答案】年凈收益及總體開(kāi)發(fā)價(jià)值

年凈收益＝15600×3.5×365×（1-5%）×（1-20%）÷10000＝1514.60（萬(wàn)元）

總體開(kāi)發(fā)價(jià)值

＝1514.6×（P/A，8%，49）＋0.1×19600÷（1+8%）^49

＝1514.6×12.2122＋1960÷（1+8%）^49

＝18541.73 （萬(wàn)元）

問(wèn)題4：

假設(shè)該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)按照基準(zhǔn)日評(píng)估價(jià)值V確定，計(jì)算續(xù)建的成本費(fèi)用，投資利息和投資利潤(rùn)。（金額單位萬(wàn)元，不考慮其他未提及的稅費(fèi)。（3分）

【參考答案】

續(xù)建的成本費(fèi)用＝0.2×19600＋0.2×19600×2%＝3998.4（萬(wàn)元）

續(xù)建的投資利息＝V×[（1+4.35%）^1-1]+3998.4×[（1+4.35%）^0.5-1]＝0.0435V＋86.04

續(xù)建的投資利潤(rùn)＝18541.73×15%＝2781.26（萬(wàn)元）

問(wèn)題5：

列出剩余法計(jì)算待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的公式，計(jì)算評(píng)估價(jià)值V。（金額單位萬(wàn)元。3分）

【參考答案】待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值=預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值－續(xù)建開(kāi)發(fā)成本－續(xù)建管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－續(xù)建投資利息－續(xù)建投資利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)－待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)取得稅費(fèi)

V=18541.73－3998.4－0.0435V－86.04－ 2781.26

1.0435V＝11676.03

V＝11189.30（萬(wàn)元）

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