上周末，有市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，此前由國(guó)家住建部和國(guó)家外匯管理局共同規(guī)定的，對(duì)于境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的限制條件即將被取消。

按照2010年11月4日住建部和國(guó)家外匯管理局共同下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

對(duì)于上述條件即將被取消的消息，北京商報(bào)記者向國(guó)家有關(guān)部門(mén)予以求證，但截至發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)；而部分機(jī)構(gòu)人士和開(kāi)發(fā)商則透露：“該消息傳了很久，據(jù)傳最快6月落地。”

已現(xiàn)首個(gè)取消城市

據(jù)悉，上述“限外”政策在出臺(tái)之初是作為《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的落實(shí)細(xì)則的一部分。而如今，對(duì)于境外人士購(gòu)房的限制取消也被看做是年初以來(lái)國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)樓市調(diào)控政策松綁的延續(xù)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，從去年的“9·30”到今年的“3·30”政策，接連頒布的寬松房地產(chǎn)調(diào)控政策拉動(dòng)了樓市的復(fù)蘇，而市場(chǎng)仍需要政策進(jìn)一步松綁的實(shí)際情況為取消“限外”提供了可能。

“從2015年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)于政策松綁的需求仍然強(qiáng)勁。”有分析師表示。

實(shí)際上，雖然在全國(guó)范圍“限外”取消仍停留在傳聞層面，但是國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了率先取消的城市。5月6日，廣東省江門(mén)市住建局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布取消實(shí)施了三年多的購(gòu)房“限外”政策，以加快消化當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存。

豪宅或成需求釋放點(diǎn)

對(duì)于“限外”政策取消的作用，業(yè)內(nèi)人士向記者表示，江門(mén)市由于是僑鄉(xiāng)，政策的取消在當(dāng)?shù)厝〉昧肆⒏鸵?jiàn)影的效果，而對(duì)于絕大部分城市而言，其放松效果影響實(shí)則有限。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，即便樓市基本面不會(huì)受到政策動(dòng)搖，但豪宅或成為例外。“從價(jià)格上看，與香港等城市相比，內(nèi)地一線城市的價(jià)格仍然較低。所以未來(lái)局部市場(chǎng)將會(huì)受到取消限外的巨大影響。”張大偉如是判斷，尤其是在境外投資較為密集的一線城市，其需求會(huì)得到相應(yīng)釋放。

延伸閱讀

房?jī)r(jià)又要暴漲嗎？

“3·30”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái)，近兩個(gè)月里，各地不斷出臺(tái)放松限購(gòu)等政策，個(gè)別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房?jī)r(jià)眼看就要“大漲”。對(duì)此，專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸會(huì)走向分化格局，并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但是總體上不會(huì)出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)仍有難度。

多地取消多項(xiàng)限制

目前，除北上廣深4個(gè)一線城市和三亞外，各地已全部取消限購(gòu)措施。而2015年至今，已有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市則增加了公積金貸款額度。

5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長(zhǎng)沙市貸款額度提高至60萬(wàn)，首套房首付比例降至20％，二套房首付比例降至30％；天津也對(duì)個(gè)人住房公積金（組合）貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對(duì)市場(chǎng)的刺激不斷增強(qiáng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計(jì)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8％和2.4％，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn)

隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無(wú)論是購(gòu)房者還是投資者，都希望知道在各地庫(kù)存逐漸消化和地價(jià)越來(lái)越貴的情況下，是否會(huì)有新一輪房?jī)r(jià)“大漲”。

“雖然樓市成交量開(kāi)始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個(gè)分化的格局，一線城市供求形勢(shì)相對(duì)正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫(kù)存仍居高位。因此可以說(shuō)目前的回升幅度還是有限的。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)記者表示。

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。“在本輪市場(chǎng)中，市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過(guò)去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來(lái)價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí)，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

也有專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，原來(lái)的一些庫(kù)存還有很高比例尚未消化，包括前期降價(jià)的一些樓盤(pán)將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)改變。從整體上來(lái)看，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，反而容易帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。

情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

雖然全面放開(kāi)限購(gòu)短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn)，不過(guò)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力，因此在情況特殊時(shí)，具體的調(diào)整也存在一定可能。

“尤其是一線城市不光是一個(gè)土地供應(yīng)是否跟得上的問(wèn)題，還有一個(gè)城市定位的戰(zhàn)略問(wèn)題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會(huì)給樓市帶來(lái)很大影響。雖然整體來(lái)說(shuō)政策肯定是有放松的趨勢(shì)，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視，但市場(chǎng)還是有它本身規(guī)律的，不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說(shuō)。

“由于歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢(shì)需要綜合預(yù)判。其中，市場(chǎng)整體存量的大幅增長(zhǎng)，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫(kù)存的持續(xù)攀升，將成為影響市場(chǎng)變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計(jì)2015年，房地產(chǎn)政策會(huì)延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。”張大偉說(shuō)。