建筑業(yè)是支持國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，營改增之后，針對建筑業(yè)發(fā)布了很多財(cái)稅政策，很多學(xué)員經(jīng)常在財(cái)稅問答平臺上提問關(guān)于取得不動產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問題，正保會計(jì)網(wǎng)校財(cái)稅專家李丹老師為大家整理了不動產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的四種情況，我們來一起學(xué)習(xí)一下這方面的知識。

一、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

解析：

1、此類不動產(chǎn)必須在會計(jì)上作為“固定資產(chǎn)”或“在建工程”核算，作為其他科目核算統(tǒng)統(tǒng)不行，例如“投資性房地產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“融資租入固定資產(chǎn)”科目進(jìn)項(xiàng)稅額都不能分期抵扣，應(yīng)進(jìn)行一次性抵扣。

2、取得的不動產(chǎn)不僅限于購買，還包括其他形式取得的不動產(chǎn)。

3、明確了不動產(chǎn)在建工程的內(nèi)容。

4、明確舉例哪些不動產(chǎn)不適用分兩年抵扣的情形，應(yīng)再加上“投資性房地產(chǎn)”。“投資性房地產(chǎn)”也可以一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

二、納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

解析：

1、只有購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)這三種形式，才需要分期抵扣。例如如果購進(jìn)的是評估或監(jiān)理服務(wù)，也不需要分期抵扣，應(yīng)一次抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。明確了購進(jìn)購物的含義，指的是構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備。

2、用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，才需要分期抵扣。

三、 納稅人按照規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

解析：

取得的合法有效的增值稅扣稅憑證在取得的當(dāng)期必須全額進(jìn)行認(rèn)證抵扣，再將其中的40%扣減，作為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

四、 購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

解析：勿忘40%待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

五、 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

解析：

不動產(chǎn)銷售時(shí)尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額可以提前從銷售當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中抵扣。

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